中小房地产企业资金管理存在的问题及对策

冯雪娟

摘 要 房地产行业已成为中国经济中地位的重要部分，经过2016—2018升温后，今年房地产市场的回落，“缺钱”或已成为房地产的关键词之一，更多房企强调“现金为王”，一些大型的房企开始了“抢收计划”和“去库存计划”，其背后都显现出了以现金流为基础的导向。显然，资金管理是重要环节，本文通过对在这种大环境下中小房开企业资金状况的分析，提出了中小企业在融资方式、资金使用以及资金回笼方面存在的问题，结合中小房地产企业的特点，以及业务实操中的经验总结，提出了相应的解决对策，以期参考。

关键词 中小房地产企业 资金管理 问题 对策

一、引言

中央重申“房住不抄，因城施策”主基调未变，稳地价稳房价预期，各城市持续贯彻一城一策，因城施策的长效调控机制，房地产市场回归理性发展，房价涨幅回落。现金流是房地产企业的血液，是生存的根本;特别是对于中小房企在资金来源和规模上都无法跟大规模房企相比，资金管理显得尤为重要。本文分析当下我国中小房地产的现状和特点，从资金链的角度提出了资金管理面临的问题并提出相应的解决对策。

二、中小房地产企业资金管理特点及问题研究的必要性

在融资渠道方面，中小房地产企业一直面临筹资渠道单一、门槛高、成本高等问题。在资金管理侧重点上，中小房地产企业可能更多地关注拿地环节的资金筹措，对于工程建设环节的资金支付，预售环节的销售回款则采取粗放式的管理模式，造成资金利用效率不高，管理水平低下。

中小房地产企业在资金管理的意识和模式比较落后，缺乏信息化和制度化的手段，依赖于指令进行管理，势必会造成资金管理方面缺乏全面性和战略性，造成短视行为，带来资金管理风险。

房地产市场在政府的调控以及良性的經济运行中，已逐渐趋于平稳发展，中小房地产企业要在这场浪潮中求得生存的一席之地，更在资金管理方面进行细化的管理，提高资金使用效率。

三、中小房地产企业资金管理存在的问题

（一）中小房地产企业筹资能力有限

融资渠道有限是中小房地产企业普遍面临的问题。除了规模较大的房企能够运用发券等方式在金融市场上取得大额融资以外，中小房企基本只有靠银行借贷的方式取得融资，而银行的借贷政策门槛较高，很多中小房企被迫选择民间借贷的方式承担高额资金成本，所以，中小房企由于企业规模小、抗压能力小等特点，常常面临较大资金压力和困境。

（二）预算机制不完善导致资金使用效率低下

没有建立预算机制，或者预算执行不到位，管理效率不高都是导致资金使用效率低下的原因。中小房地产企业大部分缺乏有效的预算机制，预算的编制缺乏监督，执行过程缺乏考核，指导性差，流于形式;合约规划的不完善，引起资金浪费;加之，行业门槛不高，管理水平和效率不高，造成资金使用效率低下。

（三）应收账款管理粗放，内控松散导致资金周转率低

随着近年来政府加大了对房地产的资金的监管力度，对预售条件越来越严格，对于预收款也进行强监管，由建部门、银监会、人行三方进行严格的监督和检查，导致房地产企业在初期的资金沉淀较大，资金回笼周期拉长，我国中小房地产企业普遍管理水平不高，内控松散，而在政府加大管理和调控力度的环境下，过于粗放的应收账款管理使资金周转率低下。

（四）银行资源分配不均导致中小房地产企业回款放缓。

由于按揭资源是有限的，各大银行纷纷抢优质的大规模房企，并将按揭资源向之倾斜，导致部分规模较小的中小房企在资源紧缺的情况下，只有“捡漏补缺”的争取放款规模，或者不得不自身提供客户信用，例如采取分期付款的方式，延长了资金回流的时间，加大了坏账发生的概率。

（五）资金管理意识淡薄，管理效率低下

中小房地产企业在管理模式缺乏流程化和制度化，资金管理多为“需求式”管理，没有纳入企业整体战略，或者没有将资金管理切实的融入企业战略管理。另一方面相对于大型的规模房企来讲，中小房地产企业资金管理意识较为淡薄，缺乏有效的信息化手段，更多的是依靠人力进行资金管理，加之资金管理的人员素质也有限，所以会大资金风险，造成资金运营效率低下。

四、中小房地产企业资金管理的对策

（一）拓宽融资渠道，降低融资成本

1.转变思维，探索多种融资方式。中小房地产企业应该拓宽融资渠道，转变思维，量力而行。不求多求快，应该根据开发所处的环节，充分利用好当地商业银行的信贷政策，降低融资成本。可分期开发，化小项目主体进行房地产开发贷款;依托于集团形成规模效应取得融资，然后通过集团统借统贷的方式输送给中小子公司使用;在合同允许和友好合作的范围内，利用供应商或者总包单位垫支，在一定程度上延缓资金流出，“以时间换空间”，也不失为另一种方式。

2.提高自身融资能力，做好融资规划。中小企业必须加强自身管理，发展壮大，通过选择优质合作伙伴，以项目合作等方式抱团取暖，壮大规模，如果能够成为上市企业则可以拥有更广阔的融资渠道。尽可能优化负债结构，合理安排长期、短期相结合的融资计划，避免通过短期融资来满足长期的需求，防止短期融资要求偿还后资金链断裂风险。

（二）建立预算机制，加强资金计划管理

1.在进行充分市场调研的基础上编制可行性研究报告。尽可能广泛的搜集资料，并对其整理分析，组织公司各部门进行综合评审，报告中应该明确与项目发展进度相关的各阶段的对接和规划，明确各部门在各环节中责任和工作范围。

2.全项目和年度合约规划编制相结合。在经审批的可行性研究报告基础上，再度细化，明确到每一项业务的具体支出类别，并拟定项目整体和年度的合约规划，其精细程度可以不同，项目整体规划着重于全项目，可以宏观一点，以成本的类别进行规划;年度规划需要每年根据市场情况进行调整，细化到每一条具体招标项和合同项，并按季度进行滚动刷新。

3.建立资金计划支付机制。在合约规划的基础上，合理的编制资金支付计划，按照不同的资金使用金额划分出资金准备期，提前安排好资金，根据合同的付款节点，提出资金支付申请。做到事前可控，事中有序。另外，按业务里程碑，在特定节点（例如抢工期）预留资金支付的机动数，以避免资金周转失效。

4.建立资金考核制度。仅有资金计划支付机制，如果不建立有效的考核机制，也会导致在实际操作中资金管理的失效，从而导致资金支付无序，无法分清主次缓急，降低资金使用效率。所以，资金支付计划的准确率应该与具体资金使用部门的绩效指标挂钩，做到有计划支付，无计划不支付或者缓支付，但同时也允许针对突发紧急事件开通审批流程的通道。

（三）细化存货应收及回款管理，加速资金回笼

1.分析存货结构，合理制定推盘计划和收款政策。应该对存货结构进行分析，比如，住宅，商业，车位的占比，结合客户群体分析，合理地制定推盘计划和收款政策。比如，加大一次性付款的优惠力度，在合理范围内推行分期付款的政策，充分利用银行的信用卡政策进行车位的销售，加快销售及回款力度。

2.细化应收账款管理，从源头分析并压缩应收。对于应收账款的管理变“被动”为“主动”，从产生应收账款的源头出发，对应收账款分阶段进行梳理，根据应收账款所处的阶段分为：揭资料准备期，资料审核期，银行放款期等，分阶段管理。通过分析各阶段关键管控环节，制定压控措施并有效执行。按应收账款的阶段，明确职能部门对的职责范围，可采取“承包到岗”制。定期开应收分析例会，对应收清收情况进行回顾并考核。这样做的好处在于分段管理有利于清晰回款的具体阶段，有的放矢地解决问题，提高应收账款周转率，加速资金回笼。

3.加速保证金的退款，让冻结资金“活”起来。很多城市的公积金按揭贷款和银行按揭贷款业务，都会收取一定比例的保证金，比例5%～20%不等。这部分资金都是“死”资金，无法为房地产企业所用。所以應该加速冻结资金的退理，一方面通过提高工程管理，加快进度，加速抵押权证的办理，以赎回这部分保证金;另一方面可以通过与银行谈判，或者以信用担保等方式降低保证金缴存比例。

（四）对银行资源有效利用，加速按揭回款

1.按揭合作以整体项目打包谈判。从目前的情况来看，银行的按揭合作对于住宅和商业这两种业态有着不同的态度：住宅按揭合作往往是各家银行争取的焦点，而实体商业低迷，以及商业总价高风险大等特点，多数银行对于商业的按揭是谨慎和回避的。所以，在做银行按揭准入时，应该以项目为基础进行打包谈判，即银行接手住宅项目的同时，也必须接盘商业的按揭。这样即使商业的销售会滞后于住宅的销售，也可避免后期仅剩商业销售时，失去与银行谈判的筹码，无法顺利办理按揭，影响销售额及其资金的回笼。

2.建立银行资源库，合理管理按揭银行。随着经济的开放与发展，银行可谓百花齐放，已经完全打破传统“四大行”（工农中建）垄断局面，不同银行内部风控管理，金融政策等都是有所不同的，应充分利用银行的优劣势，做好按揭银行资源的有效“搭配”。首先，在充分调研银行基本情况的基础上建立银行信息库，包括基本情况、按揭政策、放款规模等，并对之进行动态跟踪更新;其次，根据项目进度，提前做好按揭合作安排，争取银行资源，就合作意愿、额度规模等综合因素考虑，确定主力银行和辅助行，打好配合战，加速按揭回款。

（五）提高资金管理意识及信息化水平

1.资金管理意识的提高对资金管理的策略是否能够切实有效的执行，资金管理体系是否良性的运作起着至关重要的作用，管理层应该高度重视。可以通过开展高层的资金管理方面的培训，加强管理人员对资金管理的意识，也可以从大型企业引进资金管理方面的专业人才，带来先进的管理思路和模式，搭建和优化资金管理的体系。

2.信息化水平的提高有助于资金管理效率的提升，中小房地产企业可以借鉴和购买大型企业的软件。部分中小房地产企业对于信息化的投入预算有限，也可以充分利用合作银行现有的资金管理平台以及资金产品，例如通过银行完成资金的定日支付、自动归集、代收代付等业务，以提高自身资金管理的效率。

五、结语

我国房地产经过爆发式增长以后，在政府和市场的调控下逐步走向平稳发展，回归理性，各项管理机制也慢慢成熟。房地产这样的资金密集型行业的投资额大，投资回报周期长，财务风险高等问题仍不容忽视。中小房地产企业在市场中生存压力显而易见，只有不断提升企业管理能力，对资金管理更是应该高度重视和加强，主动发现问题，思考和解决问题，才可能实现企业的良性运转，才能够在瞬息万变的房地产市场以及此起彼伏的竞争对手中求得生存的空间和发展机会。

（作者单位为四川长虹置业有限公司）

参考文献

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