营改增后房地产企业的税收筹划

李宝霞

摘要：营改增政策的实施，对房地产企业提出了全新的要求，也极大地促进了税收筹划建设，在减轻税负、提高企业经济效益等方面发挥着不可比拟的作用和优势。在营改增实施以后，加强房地产企业税收筹划建设，可以将企业税负保持在可控范围内，避免出现重复征税问题，为房地产企业赢取更多的经济效益。本文主要针对营改增后房地产企业的税收筹划展开深入研究，重点阐述几点针对性的建议。

关键词：营改增；房地产企业；税收筹划；建议

目前，基于营改增政策视角，加强税收筹划建设是房地产企业的重中之重，在企业发展中占据着举足轻重的地位，这已经得到了企业内部的高度重视与关注。对于房地产企业来说，要想在行业竞争中脱颖而出，必须要充分把握营改增这一发展契机，高度重视税收筹划建设，严格管理增值税发票，并利用好税收优惠政策，将企业各项成本与风险保持在可控范围内，进而将房地产企业提升至全新的发展高度。

一、营改增后对房地产企业税收筹划的影响分析

（一）影响着企业营业税金和附加费用

在营改增政策实施以后，房地产企业进入到了增值税缴纳期间。在营改增政策实施以后，房地产企业一般纳税人的增值税税率为11%，而且在可抵扣项目中，新增设了土地成本，所以在税务筹划过程中，要全面解读营改增政策，满足节税的需求，而应对的策略就是拿地方式[1]，比如项目转股和拆迁等，企业要结合自身实际情况，选择最为适宜的方式。在合理筹划的情况下，对于企业税负的降低具有极大地作用，确保房地产企业经济效益的持续提升。

（二）影响着企业税负

对于房地产企业来说，营改增政策实施以后，针对税负增减问题，主要受企业管理水平的影响。在营改增实施以后，在合同签订、履行以及发票获取等方面，严重影响着税负，将这些方面的工作落实到位，可以对企业增值税税负进行合理化控制。

以浙江某房地产企业为例，在营改增政策实施以后，分析该企业2017年度各主要税种的纳税情况和所占比例情况，具体详见表1

根据图表可知，在营改增政策实施以后，该企业的总体税负上升到17.86%，而造成税负增减的原因[2]，就是因为土地增值税迅速上升引发的。

（三）影响着房地产企业的土地增值税

营改增政策实施以后，房地产土地增值税的变化尤为显著。由于缴纳的增值税属于价外税，相关政策规定，无法将其作为抵扣项目来进行核算。基于此，造成了企业土地增值税增值率的增加，使企业税收压力与日俱增，所以必须要高度重视税收筹划工作的开展。

二、营改增后房地产企业税收筹划的具体建议

（一）对企业各经营活动的税收进行合理筹划

首先，对于房地产增值一般纳税人，要积极开展前期环节的介入工作，比如在筹资、土地取得以及选择供应商合作者等方面。而对于项目营销各个环节的费用和成本，要与销售税金和土地增值税清算的纳税抵扣相符，在合作企业的选择方面，要重点考虑材料供应、劳务服务等方面，严格管理增值税发票，树立高度的增值税抵扣观念。

其次，企业要与合作企业共同探讨和分析供应商的资质和材料报价，在一般纳税人构建零星的建筑材料时，要获取增值税专用发票，以便于顺利抵扣。其中，在小规模纳税人购进材料过程中，为了避免出现无法抵扣问题，要在价格方面进行商议。

最后，众所周知，17%是物资的税率，11%是建筑企业的税率，在政策允许的情况下，要利用纳税对象之间的税率差异，将企业税务压力降至最低。此外，房地产企业还要利用好纳税人身份，将税收筹划落实下去，比如小规模纳入人的进项税超出销售额的8%，基于此，企业要想降低税负，可以申请为一般纳税人。

（二）合理规划材料采购问题

在营改增政策实施以后，房地产企业作为一般纳税人，在材料采购方面，要对能够开具增值税专用抵扣发票的材料供应商进行合理选择，以便于获取更多的增值税专用抵扣发票[3]，确保进项抵扣率的稳步提升，缓解惬意的税收压力。所以，在选择材料供应商时，要对成本、质量以及能够开具增值税专用抵扣发票等方面的问题进行深入分析。结合营改增政策的实施，房地产企业在选择材料供应商过程中，其一，要优先选择一般纳税人的材料供应商，这主要是因为小规模纳税人无法开具增值税专用发票。其二，在材料供应商都是一般规模纳税人时，因为进项抵扣税率分为6%、11%以及17%等情况，所以企业在选择材料供应商时，要对采购价格和进项抵扣税率等方面进行充分考虑。

（三）拓宽渠道，制定全新的销售策略

在销售渠道方面，要加强网络营销技术的应用，合理控制营销成本。在营销策略上，要对签约销售进度进行控制，并以此来进行纳税筹划。企业要结合当月已预缴的增值税款，对销售签约进展情况进行有效控制，解决开票集中问题，以免影响到现金流。同时，要适度提升精装修和商业地产的销售比例。对于精装房的电器、装饰材料等，可以获取增值税进项发票，并进行抵扣，这对于企业税负的控制具有重大的意义。

例如：对于品牌开发商，比如万科、保利等，其精装房的比例将近80%。商业地产要结合项目实际情况，合理采用适宜的核算方式。如房地产企业部分商业采用先租后卖的方式，商业部分在开发产品核算，企业可以将其转换成固定资产，计提折旧后期在进行销售。根据税法可以得知，纳税人如果对已经使用过的固定资产进行销售，可以减免按2%征税增值税。

（四）加强增值税专用发票管理和合同管理

在发票管理方面，房地产企业作为增值税一般纳税人，要对销项发票进行严格管理，及时获取增值税专用发票和相应的抵扣联。并且发票管理要安排专门的工作人员，严格规范财务人员的采购人员的行为，严格审核获取的专用发票，以免引发税务风险[4]。

在合同管理方面，在确定合同过程中，要遵守增值税发票的合约规定，以便于企业税负的降低。比如在签订建设安装、装修合同时，要注重“甲供”方式，将建设方的采购比例进行明确规定。再如：在签订材料采购合同中，要加强总价法结算方式的应用，以免出现分开计价加剧企业的成本。

（五）加强与税务机关之间的交流与协作

企业要想顺利且合理的避税，要制定可行的筹划方案，遵守相关法律法规的制定。并密切关注国际法律法规，发挥出制度的约束性作用。而且对于税务执法机关，有着一定的自由裁量权，所以企业要与当地国地税机关保持密切的交流，对当地的税收征管特点进行深入分析，善于征求税务部门的相关指导意见，確保筹划方案制定的科学性与合理性。

三、结束语

综上所述，在营改增政策实施的影响下，对房地产企业造成的影响是非常大的，而加强税收筹划更是降低企业税负、提高企业经济效益的重要途径与方法，发挥出营改增实施的作用。

参考文献：

[1]杨天鹿，纪海荣.房地产企业关于“营改增”的税收筹划[J].中国国际财经（中英文），2018 （04）：162-163.

[2]陈文杰.房地产企业“营改增”影响分析及税收筹划建议研究[J].中国集体经济，2018 （03）：101-102.

[3]黄海梅.对于营改增后房地产企业的税收筹划探讨[J].财会学习，2017 （15）：167-168.

[4]刘小云.营改增后房地产企业税收筹划的相关分析[J].中国国际财经（中英文），2017 （14）：143-144.