中国房地产宏观调控分析及政策建议

徐萌

摘 要：中国的城市住房主要以公有为主，而共有住房建设资金基本上由中央政府拨款，多数居民买不起城市商品房，这是目前住房改革过程中的重点。文章就此主要对中国房地产宏观调控分析及政策建议进行了探讨，内容供大家参考。

关键词：中国房地产；宏观调控；政策建议

前言

2018年4月23日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出，要坚持积极的财政政策取向不变，保持货币政策稳健中性，注重引导预期；而针对股市、债市、楼市等焦点，会议要求推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患。至此，2018年全年宏观调控方向基本确定，各项配合工作也已箭在弦上。

1研究背景

2017年是楼市密集调控的一年。全国商品房市场量价再创历史新高。销售额达13.37万亿，同比增长13.7%；销售面积16.94万m2；同比增长7.7%。此外，房地产行业集中度进一步增加，房企分化格局延续。碧桂园、万科、恒大三家龙头企业的销售均破5000亿元大关，销售规模超千亿元的企业数量达17家。

3月22日，在广东省房地产行业协会2017年度会员大会暨2018年广东房地产市场景气分析会上，众多业内人士的共同看法是，2018年是房地产资金形势非常紧张的一年。在未来一段时间内，各地楼市调控仍会保持高压态势。而房企要稳住，着重控制债务、加快回款。

2017年，全国楼市开启“五限时代”，即“限购、限贷、限价、限售、限商”。进入2018年，楼市调控继续维持高压态势，房企面临市场下滑和资金链的双重风险。

对于2018年的房地产市场走势，相关专家认为，2018年到2019年，未来的10个月到20个月之间，房地产行业的资金会非常紧张。他认为，债务问题会成为今年房地产领域最重要的问题，而房企的回款是今年重中之重。所以2018年房企要持续宏观调控政策的实施。

2中国房地产宏观调控分析

2.1宏观调控政策

时光推移，自国家出台宏观调控政策后，在不断推行与发展中，其管控的力度与范围逐步扩增，诸如：2010年的时候，中央银行便连续发布了八次调节（上调）法定存款准备金率的政策，其中有三次為连续加息；继2010年国家出台的“国十一条”后，国务院在2011年的时候又颁布了八条专门针对房地产市场调控的管控手段与措施，这便是人们俗称的“新国八条”，在这一措施中针对二套房贷首付要求最少需付六成，相应的各项住房限购政策管控力度都有所强化；紧接着在同一年围绕房产税问题，在上海、重庆等地区展开试点，各地区也开始执行新限贷政策和房屋限购令，与之相随的便是住宅价格也开始被控制。

2.2宏观调控政策对整个房地产市场的影响

自政府出台宏观调控政策后，直接对银行利率和楼市投资者带来严重影响，诸如：银行利率频频创造新高，楼市投资者的资金收拢速度急剧下滑，进而便出现房屋开放商资金疲软，消费者保持观望现象，最终造成的结果是整个房地产市场持低迷走势，各地楼市成交量均有所下降，特别是对一线城市楼市价格的打击较大纷纷回落。

单就北京来讲，作为一线城市、国家首都，首当其冲，本身投资比例较大，信用额度要求高，加上限购，及提高利率等类政策，无不在打压当地房地产市场，促使当地房地产价格在一段时间内有所回落；然而正因为上海、北京等一线城市受宏观调控政策的影响较大，反而给二三线城市带来了机会，究其原因是因为某些刚需消费者，在一线城市无法买到房屋，便转战二三线城市，这在一定程度上促进了二三线城市房地产企业发展。

3房地产宏观调控下的政策建议

3.1维持积极财政政策

要将加快调整结构与持续扩大内需结合起来，保持宏观经济平稳运行。随着我国经济由高速增长转变为高质量发展，继续实施减税降费，财政收入增速趋于放缓，同时财政支出依然刚性增长，对重点领域和项目的支持力度不断增大，财政收支矛盾仍然突出。而继续实施积极的财政政策，调整优化支出结构，严控一般性支出，能够兜住、兜牢民生底线，确保对供给侧改革、脱贫攻坚、生态环保等领域和重点项目的支持力度，坚持尽力而为、量力而行。

据了解，2018年的政府工作报告明确提出，积极的财政政策取向不变，要聚力增效。其中，全年赤字率拟按2.6%安排，比去年预算低0.4个百分点，这主要是我国经济稳中向好、财政增收有基础，也为宏观调控留下更多政策空间。在中国财政科学研究院副院长白景明看来，今年我国拟安排赤字率虽比去年下降了0.4个百分点，但赤字规模和去年持平，均为2.38万亿元，这充分反映既要确保对重点领域和项目的支持力度，又要坚决防控风险，为今后宏观调控拓展政策空间。

3.2加快我国土地政策改革

我国当前高度计划性的土地供给与市场化的人口大迁移之间存在严重矛盾，城市土地的增长根本没有跟上人口的流动，这一现象大城市比中小城市更为严重，这也是导致房价高的重要原因之一。因此，加快我国当前土地政策改革，实行土地随人口流动的供给政策是当务之急。可以借鉴重庆的地票制度，让农民带着流动的土地进城。当然在实施过程中要加强对地票交易的监管，保护农民利益。同时，对于土地招拍制度也应该进行规范，价高者得地的模式可以停止，可以学习重庆土地市场供给经验，政府掌握土地一级市场的供给，减少开发商竞标抬价和持地待涨行为。此外，加强对各地地价动态监测，及时掌握地价异常变动；加强对国有房地产开发企业的宏观调控，防止其频频成为地王，产生恶劣社会影响。

3.3要严格防控房地产市场风险

房地产行业要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。加强住房信贷管理，严格限制信贷资金用于投资投机性购房，防止信贷资金过度向房地产领域集中，有效防范房地产泡沫引发金融风险。稳控住房价格，合理引导市场预期和购房行为，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。

3.4以城市群为重点 保障市场稳定运行

以城市群为调控主场，从中心城市向周边三四线城市逐步扩围。在“房子是用来住的，不是用来炒的”导向下，2017年各地政府积极深化房地产政策调控，力度不放松、目标不动摇。房地产的调控总体上表现为持续时间更长、涉及城市更多、政策强度更大。从政策出台时间维度来看，2016年3月以来，有三次地方强调控期，2017年3-5月是政策密集出台高峰期。2016年的调控城市主要是一二线热点城市，而今年以来，从单个城市调控向城市群协同、片区联动收紧转变。上半年，长三角、珠三角、京津冀三大城市群内部三四线城市联动中心城市出台收紧政策；下半年，三四线城市调控进一步扩围，集中在山东半岛城市群、海西城市群、安徽中部及中西部地区重点城市周边的三四线城市。总体来看，以城市群为主体，中心城市联动周边三四线协同调控的城市群调控场已经形成。

结束语

综上所述，房地产市场发展到当今局面，是众多制度缺失的结果，要想从根本上解决这一局面，就必须从制度上进行根本性改革。总之没有长效的宏观调控制度的建立与完善，就没有稳定的房地产市场的发展。

参考文献：

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[2]李超.中国房地产宏观调控政策对其价格的影响[J].中外企业家，2017（33）：21-22.

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