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华夏幸福求变

2018-12-28胡雯

财经国家周刊 2018年25期
关键词:华夏新城城市群

胡雯

近日,华夏幸福基业股份有限公司发布了2018年三季度财报。继半年报之后,公司经营性现金流连续第二个季度为正,营业收入和净利润双双上涨。

这张不错的成绩单令投资者松了一口气。

近两年来,我国宏观经济增速承压,楼市调控政策趋紧,华夏幸福的房地产销售不可避免受到影响。压力之下,华夏幸福加速施行战略调整,“控风险”和“稳增长”成为本阶段的发展重点。

可喜的是,近两年以来,华夏幸福产业新城模式的异地复制陆续进入收获期,环郑州等区域成为了新的业绩增长极。

盈利:坚持产业新城不动摇

公告显示,2018年三季度,华夏幸福实现了营业收入451.41亿元,同比增长46.14%,归属上市公司股东的净利润为78.78亿元,同比增长26.49%,净利润率达到17.45%。

更重要的是,公司三季度的经营活动现金流继续为正,券商分析师一致认为,这是公司财务状况得到改善的信号。

在行业低迷的背景之下,这种业绩已然非常难得,它得益于华夏幸福适时的战略调整,拓宽融资渠道,包括发行公司债97亿元、超短期融资券50亿元、境外债8亿美元等等。2018年5月,又与中信银行签署战略协议,得到人民币315亿元的授信额度。

与此同时,华夏幸福一以贯之以产业新城为重点发展方向,减少对传统房地产销售业绩的依赖。实际上,华夏幸福一直以来都是旗帜鲜明地做“产业新城运营商”,而非“房地产开发商”。

此外,当前,我国城市群发展正呈现新的特点,一方面表现为以京津冀城市群、长三角城市群、粤港澳大湾区为代表的相对成熟的城市群开始在更深层次上寻求突破,向着建设世界级城市群的目标迈进。

华夏幸福一直以来都是旗帜鲜明地做“产业新城运营商”,而非“房地产开发商”。

另一方面,一大批城市群内部正在积极推进中心城市的集聚化和扩张化发展。

这与华夏幸福的核心业务是高度匹配的。产业服务一直以来都是华夏幸福的核心业务,即在规划设计服务、土地整理服务、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务、城市运营维护六大领域,为城市提供全生命周期的可持续发展解决方案。

秉持“一个产业园就是一个产业集群”的原则,华夏幸福已经在全球众多区域布点,打造了一百多个产业集群,并拥有超过四千人的产业发展团队。

11月15日,国家统计局发布了2018年10月住宅销售价格统计数据,一线城市新建商品住宅销售价格环比堪堪持平,二手住宅销售价格环比下降,三线城市的二手住宅涨幅也在回落。

这意味着,全国房企都需要认清现实。今年以来,已有19家房企摘掉“地产”公司的“帽子”,下定决心要向其他产业延伸。

“未来的楼市将进入横盘时代。”新城控股副总裁欧阳捷判断说,蛋糕不会再变大,没有多元化的房企,将不会再出现显著的业绩增长。

地域:从环京走向异地

“我爱北京天安门正南50公里。”

这是华夏幸福此前为河北固安工业园区打造的广告语,华夏幸福和园区的区域、区位优势一目了然。

很多人都没注意到,这一切都在悄悄改变。

2018年前三个季度,华夏幸福在非京津冀区域实现了443万来方米的销售业绩,占总销售面积的46%,同比增长了90%,其中,环南京、环郑州、环杭州区域分别占比13%、11%、7%,成为公司业绩新的增长极,武汉等地也都开始贡献业绩,地区销售结构变得更加均衡。

实际上,在深耕京津冀的同时,华夏幸福多年来积极拓展长三角、珠三角和中原等城市群的市场,环京地区日趋严格的限购政策,更是促使华夏幸福加快了异地复制的步伐。

2018年,华夏幸福新签了17个PPP的合作项目,包括14个产业新城和3个产业小镇项目,其中13个都位于非京津冀区域。

目前,华夏幸福不仅在京津冀建设运营了知名的固安产业新城、大厂影视小镇、香河产业新城等项目,还在长江经济带打造嘉善产业新城、溧水产业新城等多个项目。

另外,在成渝城市群与四川眉山市彭山区、仁寿县达成合作,在安徽舒城县布局合肥都市圈,联动长三角城市群的沪宁合发展主轴带等等,全面开花。

统计显示,今年上半年华夏幸福投资运营的产业园区,新增入园企业为445家,新增投资额约965.6亿元。其中,非京津冀区域的新增入园企业为288家,占总数的64.7%,新增签约投资额745亿元,占比高达77.2%。

例如,苏家屯、南浔、新郑等非京津冀园区先后引进佛吉亚汽车部件系统有限公司、绵阳华晨瑞安汽车零部件有限公司等世界500强企业,一个个高端产业集群逐步形成。

华夏幸福的实践表明,在中心城市周边布局的产业新城,既是促使整合城市群均衡协调发展的重要手段之一,也是中心城市价值红利外溢过程中的直接受益者,并将成为城市群内部均衡化发展的重要支点和新的经济增长极。

“开发区是过去40年改革开放重要的发展引擎,是中國经济奇迹的根据地。”11月13日,首都经济贸易大学副校长杨开忠表示,要打造相应的现代化经济体系,未来开发区、产业新城“仍将发挥火车头的作用”。

“要使产业新动能发挥作用,四个创新非常重要:机制体制创新、路径创新、场景创新、产业生态创新。”华夏幸福产业研究院院长顾强表示。

他判断,新产能将出现在5G通信、新材料、新能源汽车、航空航天产业、生物医药等十个领域中。

截至目前,强大的产业导入、招商能力已成为华夏幸福业务的“护城河”,下一步的发展重点是,通过开展投融资、城市配套设施、公共服务等合作,获得高质量增长,提升企业价值。

心态:全面开放合作

2018年1月31日,华夏幸福在北京召开首届产业新城合作伙伴大会,来自全球十余个国家的近200位嘉宾受邀出席。

增长

2018年三季度,华夏幸福实现了营业收入451.41亿元,同比增长46.14%。

借此契机,华夏幸福发出三大合作倡议——“共同搭建合作平台,共同推进全面合作,共同构建阳光环境”,宣布将在投融资、产业新城、房地产、城市配套设施、产业发展等各个领域开放合作,共同培育“阳光、开放、互信、共贏”的营商环境,相互赋能,共赢未来。

即便如此,与万科的合作还是有些出人意外。

2018年10月9日,华夏幸福公告称,旗下全资子公司拟与北京万科企业有限公司、北京恒燚企业管理有限公司签署合作协议,共同开发集团位于涿州、大厂、廊坊和霸州的项目,交易价款约为32.34亿元。

市场一片哗然,华夏幸福是否断臂求生?

“这种猜测源自对华夏幸福行业定位的误解,”一位华夏幸福公司内部人士告诉《财经国家周刊》。他解释说,在地产开发层面与万科携手,有利于盘活华夏幸福的土地储备和存量项目,进一步优化公司的财务水平。

“你可以理解为,一次产业地产与住宅地产的合作。”他总结说。

“与华夏幸福的合作,意味着万科将持续看好环首都经济圈未来的发展。”一名万科内部人士告诉《财经国家周刊》记者。

在2018年上半年的北京房企销售排行榜中,北京万科升至第二,仅次于中海地产。下半年以来,万科更是一边低姿态喊话“活下去”,一边高调逆势扩张,公开拿地超过600亿元。

不是所有人都那么乐观。

业内普遍认为,我国商品住宅销售的增量天花板五年之内就会出现,开发商们都在寻求突围,或者通过拓展业务外延,或者通过跨行业合作。

克而瑞(中国)研究中心的调查显示,在地产三十强企业中,碧桂园、恒大、万科在布局零售业;华夏幸福、华润置地、阳光城、泰禾集团在布局大健康产业;恒大集团、绿地控股、蓝光发展涉足科技产业等等。

2018年7月10日,华夏幸福向平安资管转让5.82亿公司股份,占总股本的19.70%,通过与保险公司的合作,吸纳稳定的长线资金。两个月后,又与平安资管母公司中国平安签署框架协议,约定将在综合金融服务、产业新城、新兴实业发展等领域加强合作。

截至三季度末,华夏幸福的账上仍有预收账款1525亿元,未来会陆续转化为收入和利润,意味着高增长业绩已经锁定。

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