卖方毁约售房终止，买方反而变成了被告

裴通笑

意想不到的传票

2017年11月初，生活在上海市普陀区的黄刚收到了一张法院传票，告他的是上海某房地产经纪有限公司（以下简称“房屋中介公司”）。黄刚想起自己确实与房屋中介公司打过交道，但那已经是两年前的事了。

2015年年底，黄刚看中了郑女士名下一套标价为150万元、位于嘉定区铜川路、建筑面积为48.31平方米的房子。买卖双方一拍即合，便委托一家房屋中介公司办理房产交易，2016年1月15日双方签署了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，中介费7500元即总房价的0.5%，由买方黄刚全部承担。黄刚当即支付5万元作为定金，并在签署《佣金确认书》前一刻提出：房屋交易过程中，谁违约谁承担中介费。黄刚说，这一点应在《佣金确认书》中注明。

房屋中介公司的业务员付小姐连忙解释：“您放心，刚才签署的《房屋买卖合同》第12条签约承诺中已经明确了这一点。”说完，她拿起《房屋买卖合同》读了起来：“导致本合同无法生效或无法履行的，该签署人应向居间方支付总房价款的0.5%作为补偿金，并向交易对方承担定金责任。”

“怎么样，您放心了吧！”付小姐递《佣金确认书》给黄刚，黄刚看了看，指出：“我提前出的条件，确认书上没地方加备注了，那就算你代表贵公司口头承诺了？”看到付小姐频频点头，黄刚拿起笔签了《佣金确认书》。

三方约定于2016年1月31日前往嘉定区房地产交易中心签署国家统一的房屋交易示范合同。可是到了这一天，三方却没按约定签合同，原因是郑女士出售的房屋天井里有违章搭建，交易受限，于是三方再拟定了一个《补充协议》，将签约时间推到2016年3月31日。

然而天有不测风云，就在春节前后，作为一线城市的上海，房价飞涨。黄刚唯恐交易有变，筹足了所有款项，连连催促对方签合同。可是到了3月10日，郑女士口头通知黄刚“房子不卖了”。3月16日，郑女士给黄刚发短信，重申不卖房了，因为他们换购房的上家变卦不卖给他们了，所以他们也不能卖房给黄刚了。

既然不卖房了，就该按契约“退一赔一”，可是郑女士不但不赔钱，就连黄刚支付的5万元定金也不退了。理由是，房屋中介公司在向他们索要7500元违约中介费，而他们为了应对房屋中介公司的追讨，索性扣下了黄刚的定金。

5万元定金是支付给郑女士的，黄刚手中握有郑女士签的“收款收据”，当然不可能出面去找房屋中介公司。不过，他从中介履约行为中看出，房屋中介公司确实在兑现“谁违约谁承担中介费”的口头承诺。

之后半年多，无论黄刚怎么催，郑女士就是不退款，还一个劲儿地叫板：“有理到法院去讲。”黄刚只好去找律师咨询。

律师告知，根据《合同法》第427条：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”由于这笔房屋买卖并没有成交，基本不产生必要费用，所以房屋中介公司无权要求支付报酬。三方如果签署相关协议，那么该费用也该由违约方承担。听了律师的解答，黄刚决定到法院起诉。

打官司要靠证据，黄刚要求房屋中介公司出份证明，实事求是反映买卖双方的交易过程及中止原因。房屋中介公司的门店负责人让黄刚找上海公司法务部解决。黄刚随后找到该公司法务部，法务人员又以“只对公司内部，不对外”为由，拒绝接待。无奈，黄刚多次向房屋中介公司的总部投诉，经过两个多月的反复折腾，总算由投诉处理专员牵线，让法务部门开具了一份“明确卖方郑女士在交易中的违约过程和应当承担违约中介费责任”的《情况说明》。

随后，备齐证据材料的黄刚来到法院立案起诉。2016年10月，上海市嘉定区人民法院开庭审理了此案。在一项项证据面前，郑女士和诉讼代理人徐先生虽百般抵赖但难以自圆其说，结果只好按合约退一赔一，支付给黄刚10万元，法院要求被告在一周内给付完毕，并承担全部起诉受理费。

黄刚虽然失去了房价上涨所带来的收益，但是能按合约获得一份赔偿，也算略补损失，至于房屋中介公司此后是否向郑女士追讨违约中介费，他没再关注。

变成被告如何维权

就这样平静地度过了两年，黄刚突然收到了房屋中介公司起诉他未缴中介费的法院传票。

黄刚立刻通过微信联系付小姐，付小姐仍记得自己代表公司所说的口头承诺，并认为这笔中介费不该由黄刚来交。不过，付小姐也告诉黄刚，她已离职去了其他公司，无法管这件事了。于是黄刚将这些微信对话打印了出来，留证备用。

2017年12月7日，上海嘉定区人民法院开庭审理了该案。原告房屋中介公司由委托代理人、法务部职员杨先生出庭诉讼，黄刚作为被告到庭。

原告以黄刚亲笔签名的《房地产买卖居间协议》和《佣金确认书》为证，要求法院依法判决黄刚支付佣金7500元。

黄刚把购房的来龙去脉叙述一遍后，坚定地表示，房屋中介公司有过“违约方交佣金”的承诺，且房屋中介公司也认真履行过。同时，他递交了证据：1.录音。黄刚向郑女士追索5万元定金时，郑女士要求黄刚先去“摆平”中介向她催讨违约中介费的电话录音，旁证了房屋中介公司曾经履约。2.微信。代表房屋中介公司承诺的业务员付小姐至今认账：不该由守约方黄刚来交中介费的微信对话截屏，证明“口头承诺”是真实存在的。3.证明。由房屋中介公司开出的明确违约方郑女士应担负违约中介费责任的《情况说明》，以证明房屋中介公司出尔反尔、违背诚信。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

原告称，业务员离職往往会带有不满情绪，所以微信不可信。在出具的《情况说明》中，房屋中介公司虽然主张了向违约方索要佣金，但没承诺过不收取守约方的佣金。

黄刚立刻反驳：“7500元是佣金，房屋中介公司向交易双方索要，难道想重复收费吗？而且这笔交易是‘主动送上门的，所以也不存在中介活动支出的必要费用。”

法院经过审理认为，房屋中介公司促成买卖双方签订了《房屋买卖合同》，且该合同具备房地产买卖合同的主要条款，即双方对房屋买卖的主要事项达成了一致。后因卖方郑女士不愿继续履行合同，目前买卖双方已通过诉讼解决了纠纷。至于居间费用，本应由黄刚负担，但黄刚出具的《情况说明》反映，房屋中介公司认可应由违约方负担，而且房屋中介公司也认为郑女士就是违约方，此系房屋中介公司的真实意思表示。现在突然又要求作为买方的黄刚来承担佣金，有违诚信，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，法院判决驳回房屋中介公司要求被告黄刚支付佣金7500元的诉讼请求，并负担案件受理费。

房屋中介公司不服，提出了上诉。2018年4月2日，上海市第二中级人民法院开庭审理。法庭认为一审判决并无不当，房屋中介公司确实违背诚信，且房屋中介公司上诉又提供不出新证据，所以上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。故驳回上诉，维持原判。上诉费由房屋中介公司负担。至此，黄刚因购房频遭失信而引发的三场官司终于尘埃落定。（文中人物系化名）