“营改增”对房地产企业的影响分析

徐京龙

摘要：营业税改增值税，简称营改增，其主要是指将过去的营业税缴纳项目改成缴纳增值税。营改增的主要目的是能够更好的适应社会的发展需求，降低企业税负，更好的调动企业的积极性，更好的促进社会的发展。因为营改增是国务院根据社会发展需求出台的相关政策，其会对企业带来一定的影响，因此需要引起重视。房地产企业经营范围非常广，运营周期非常长，费用种类比较多，为我国重要的一个纳税主体。营改增对房地产企业有着重大的影响，进一步减轻了房地产行业的税负，同时对于房地产企业的内部调整也具有非常重要的作用，方便进行精细化管理，因此需要重点加强。本文主要对营改增对房地产企业的影响展开研讨。

关键词：营改增；房地产企业；影响；应对策略

2016年5月份，根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）及相关的配套文件，营改增已经在我国进行全面实施，房地产行业也从过去的营业税时代跨向了增值税时代。增值税具有非常重要的意义，直接影响到房地产企业的会计核算、财务税务管理等方面，同时对于投资、造价、合同签订等多个方面也都会产生影响，因此进一步加强对其的研究非常有必要。

一、营改增对房地产企业的影响

（一）税率及计税方式改变

营改增后，房地产企业的开发项目根据施工日期可分为老项目与新项目，老项目可使用简易计税方法与一般计税方法，新项目使用一般计税方法。老项目简易计税方法为营业税临时性过渡适用方式，适用5%的征收率；一般计税方法即销项税额扣减进项税额的计税方法，销项税适用11%的税率（2018年5月1日开始适用10%的税率），应纳税额为当期销税额扣减当期进项税额后的余额，如果不足抵扣就需要将其纳入到下期进行抵扣。

（二）营业收入与营业成本改变，会计核算复杂化

营改增之前房地产的营业税都是将其应税营业收入作为主要的依据，营改增后税金主要是由价内转换成价外税，计税的依据是不含税的。房地产企业成本涉及的内容非常多，主要是土地的成本、前期费用、建筑安装成本、基础设施费用及其他成本，对于这些方面当达到相关要求后就需要对其进行抵扣，从而使得成本下降。在进行会计核算的时候，营业税的计算是通过计提和缴纳环节进行，营改增后，在核算的过程中还需要添加材料的购买和分配，工程的结算等，从而使得整个过程更加的具体和细致，另外还需要增设“应交增值税”、“未交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“简易计税”等会计科目，会计核算工作量与难度增加。

（三）经济合同签订的影响

营改增后，原来货物和提供方可能为一般纳税人，也可能是小规模的纳税人，因此在进行合同签订的时候需要充分的考虑对方的纳税资格、增值税专用发票以及税率方面，然后在进行评定报价，从而能够有效的控制成本，达到合理控制税费的目的。另外，增值税因为是价外税，因此价格和税金是分离的状态，这一点与营业税是不一样的，增值税税率相比营业税税率较高，如果不能进行上下游向对方转嫁税负，就会使得服务提供方或者是无形资产税负不断增加，因此合同中增值税的价税分离在应用的过程中需要重点进行明确。为了有效防止增值税发票开设中存在的虚假情况，税务机关的要求非常高，需要确保统一资金流、票流和物流，如果这三者没有统一，就不能直接进行税款的抵扣。

（四）财务管理方面的影响

营改增相关税率的变化以及核算过程中的改变也对房地产企业财务管理带来了影响，需要财务人员适应营改增的新制度。在新的环境下，房地产公司要及时对原有税务体系做出相关调整，结合房地产企业自身的情况积极建立新的税务规划机制，对可能出现的问题风险进行规避防范。营改增政策出台后，允许了抵扣成本，所以负责采购的相关人员需要对可抵扣的增值税发票进行妥善处理。

二、对营改增政策出台所采取的应对策略

（一）做好税务基础工作，合理进行税收筹划，有效降低企业税负

伴随社会经济的发展进步，国家与地方的税收政策也在发展变化，营改增政策对财税人员提出了更高的要求。房地产企业应该在做好税务核算、发票管理、纳税申报等工作的基础上，进一步规划调整，统筹安排纳税节奏，合理平衡纳税资源，从而为企业降本增效。

主要需要做好以下方面的工作：

1.根据税务管理要求，应用税法规定与税收知识，准确、及时完成税务基础核算、季（月）度例行申报、纳税凭证审核以及增值税发票审核、领购、开具、认证、保管等常规性税务管理工作，为防范税务风险及深层次税务预算、税务筹划工作鉴定良好基础。

2.由于營改增政策的交税模式相比于传统模式更加灵活，具有抵、扣、减等多模式交税的特点，给予了房地产企业更大的筹划空间。因此，房地产企业要适时跟进新的税收政策，不断加强税收政策培训学习，提高专业人员水平。

3.做好税费预算、税务分析与总结，合理利用税收政策，通过税务筹划为企业降本增效。在深度掌握税收政策的基础上，根据项目情况，重点对增值税、土地增值税等重要税种进行专项税务筹划，对各税种的核算对象及分配方式进行灵活应用，从不同的核算结果中择取税负最低的方案，在纳税策略上采取合法递延纳税的方式，降低税负资金占用成本。

（二）加强招投标、合同管控等方面的力度，提高企业管理水平

在进行招投标的时候，需要重点加强纳税资格的审查，明确对方的具体情况和资格。在进行合同签订的时候，需要进行当事人名称和相关信息的完善，对于价格、税率、增值税等方面都需要明确。增值税所使用的发票会涉及到抵扣部分，如果开发的发票是不符合标准的，都会直接造成很大的影响，因此在合同签订过程中需要充分的考虑将取得增值税发票作为一项合同义务列入合同的相关条款，同时还需要增加取得合规发票后付款的条件，防止出现一系列问题，避免虚假以及认证不了的现象发生。合同还需要供应方根据实际情况提供相应的凭证和相关信息。一般情况下供应方收取价款的时候必须要保证三流处于一致状态。

（三）税务层面与业务层面有效结合，提高税收实务在业务中应用管理水平

不断推进营改增政策在业务中的研究应用进程，提高与业务层面的结合度。经过近两年的过渡期，营改增政策趋于完善成熟，经修订后的《中华人民共和国增值税暂行条例》也于2017年11月份正式发布，营改增政策也广泛应用于房企项目前期拓展、招标采购、合同签订等各个业务环节，在推进过程中可逐步形成固化经验，进而复制应用，促进企业的标准化建设与管理水平的提高；在继续推进营改增建设的同时，可把因营改增政策产生变化影响的增值税、土地增值税、所得税等各项税种，设计应用于全面预算、项目拓展测算、项目启动会测算等各项业务环节，提高了专业水准，优化了项目测算结果。通过以上措施，加强税务与业务层面的切合效力，提高了税收实务在各项业务中的应用管理水平。

三、结束语

营改增政策的出台是经济发展的一个主要趋势，其具有非常重要的意义。在时间应用中该方面还存在很多问题，但是对于营改增这个政策其对于房地产的发展具有很好的促进作用，不经能够有效的控制成本，同时也促进了房地产企业的发展、营改增政策不仅是对房地产企业税务方面的改革，同时也是我国经济发展中非常关键的一个部分，能够更好的促进房地产企业的发展，因此进一步加强对其的研究非常有必要。

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