“营改增”对房地产企业财务核算的影响及应对策略分析

谢琴

摘要：“营改增”是我国“十二五”税制结构调整的主要内容，从2011年开始在部分地区、行业推行试点方案，到2016年5月1日，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业最后几个原缴纳营业税的行业全部纳入营改增试点，全面推行增值税，营业税退出历史舞台。房地产营改增的推行从长远上看符合中央协调推动经济稳定增长和结构优化的战略目标，但短期内势必对房地产企业内外部处理产生深远的影响，本文主要对财务核算方面的影响、应对策略进行分析。

关键词：“营改增”；房地产企业；财务核算；影响；应对策略

一、“营改增”政策对房地产企业财务核算的影响

相比较而言，增值税和营业税之间存在着很大的不同点，在增值税模式下，价税处于一种分离的状态，这就使得房地产企业在税金缴纳、发票开具、成本核算、收入确认以及现金流流量等多个方面都发生了很大的变化，企业在财务处理、会计科目设置以及税收筹划等方面都较以往更加复杂，这些都对房地产企业在项目的评估和会计核算工作造成了一定程度的影响。

（一）“营改增”政策对房地产企业会计核算的影响

在营改增实施之后，房地产企业在销售环节的营业税都严格按照5%的税率来开具发票，按照相关的规定对新项目和老旧项目来开具增值税发票，而且在工程实际建设过程当中，对于购买的服务或者是产品，都要充分结合业务所涉及的内容和取得发票的具体性质来剔除不同税率的增值税，剩余的才是项目的真实成本，和以往营业税模式下的会计处理大不相同，尤其是对房地产企业土地款和销售额之间的抵消规定还作出了特殊的规定。

1.“营改增”政策对成本核算带来的影响

在营改增实施之后，房地产企业各项服务和购买商品的价税实行了分离政策，增值税其实也就是进项税额，在剔除增值税之后的部分作为成本，所以成本的多少其实取决于抵扣的进项税额，由此可以看出企业如果想要成本进行有效的控制，就需要对税金的占用以及项目的成本引起足够的重视，在选择供应商的时候一定要对这些问题都进行充分的考虑。

除此之外，对于新项目土地价款允许抵减销售额的部分，根据《关于印发增值税会计处理的规定》（财会（2016）22号）第二条第（三）款第1项规定，企业待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，目前在实务中虽存在一定的争议，但冲减成本不失为一种对房地产企业最有利的一种方式，一方面增加了当期的利润，与计入“营业外收入”在企业所得税上的效果是一样的，另一方面也不影响土地增值税中开发成本金额的计算。毫无疑问，这样进行处理的过程也会增加项目成本测算、核算的难度。

2.“营改增”政策对项目利润带来的影响

房地产企业每一个项目所获取的利润其实主要是由成本、收入以及税金等多个方面因素的影响，对于以往的老项目来说，如果在成本不变的情况下，税金和利润附加减小就会使得企业所获取的利润有所增加，具体增加额度还需要看税金和收入附加金额的多少来决定，主要是因为增值税作为价外税，其并没有包含在附加金额当中。而对于新项目来说却不大一样，企业所获取利润会受到更多方面的影響，金额方面主要会受到税金以及相关附加减少金额的共同影响，同时和管理层人员的思路也存在一定的联系，如果管理人员对节约资金和现金流问题比较重视，项目成本就会相对比较高一些，他们就会选择将利润最大化，这样一来就需要承担部分增值税进项的资金成本。

（二）营改增对房地产企业税负的影响

在营改增政策实施之前，房地产企业都是按照5%的营业税来进行缴纳，而且没有任何的进项税额来进行抵扣，而营改增实施之后就有效避免了各类税额之间的重复征收，税负的多少其实主要是受企业所取得的进项可抵扣税额还有增值税税率的影响。

在营改增实施之后，房地产企业各类新增项目采用了11%的增值税比例（5月1日后为10%），而且那些符合条件的进项税额还可以实施抵扣。在此背景之下，自从营改增实施之后，纳税人名义上税率有所增加，可是房地产企业的进项税额可以采取一定的抵扣，这就使得房地产企业的实际税额比以前少了，由此可以看出房地产企业的实际税负会受到进项税额抵扣和应缴纳税额两个方面很大的影响。根据我国营改增政策相关规定，房地产企业在实际销售过程中，其合计金额主要是企业所获取的全部价款还有价外费用的总和，在扣除一定的土地价款之后所剩余的实际销售额作为基础。除此之外，在建安成本以及施工材料成本等几个方面的税额也可以进行适当的抵扣。从某个角度来说，房地产企业在营改增政策实施之后，企业的税负有所下降，取得的进项可抵扣税额越大，增值税税负也就会越低，而且也会在一定程度上受到抵扣链条、管理层取舍以及增值税发票数量等多个方面因素的影响。

二、房地产企业在“营改增”后的应对策略

（一）提高财务管理人员专业水平

在营改增模式实施之后，房地产企业在会计处理、发票开具以及税收筹划等多个方面都发生了很大的改变，相关的程序也越来越复杂，对工作人员也提出了更高的要求，这就要求企业应该定期为员工组织一定的专业技能培训和教育活动，不断提升他们的专业技术水平和综合素养，使他们更好地服务于企业。除此之外，管理人员也应该不断增加税务知识，对企业进行更好地管理，在实际管理工作中充分发挥出增值税发票的严肃性和重要性，保证营改增政策在房地产企业当中的充分落实，更好地防范各种经营风险和财务风险的发生。

（二）完善增值税发票的管理

增值税发票不但具有以往传统营业税的各项功能，而且还增加了抵扣税额的作用，所开具的专用增值税发票会直接影响到后面整个企业的抵扣情况，可以说增值税有效促进整个企业形成了一个完整的闭环链条，在这种情况之下对发票的管理工作就显得特别重要。增值税发票的整个办理过程都比较复杂，在填开、遗失还有领取等各个环节都和以往的营业税发票都存在很大的差别，如果办理不正确就很容易导致核算发生错误，甚至还有可能承担一定的法律责任。所以企业一定要对增值税专用发票进行非常严格的管理，不断完善发票管理制度和管理流程，安排专人对发票的开具、取得、申报以及保管等每一个环节进行严格的管控，不得随意更改或者是开虚假的发票，这样可以有效降低发票的财务风险。

（三）正确评估“营改增”后相关绩效评价指标考核值

在营改增政策之下，房地产企业在获取增值税发票的时候需要支付一定的土地价款，但是在向政府部门上交了土地价款之后可以抵扣一定的销售额，这样就在一定程度上弥补了房地产企业没有办法开具可抵扣增值税专用发票当中出现中断的增值税链条，同时也给房地产企业管理阶层人员的投资造成了一定的影响。在营改增政策实施之后，怎样才能更好地使得下属公司得到非常优质的项目，尽可能避免由于采用传统的管理制度和做法而带来更大的损失和风险。想要更好地避免这种现象的发生，可以采取以下几种措施：首先，以动态模式来衡量一个项目的关键指标，并不是采取一个特定的数值来衡量房地产企业的投资项目；其次，对部分绩效评价指标进行适当的调整，例如对净现值和收益率指标的调整。

总而言之，营改增的实施给房地产企业带来了新的挑战和机遇，所有的企业都应该顺应这种潮流，对营改增政策的优势进行充分的利用，改变以往传统的经济结构，不断开发新的产品，提升这些产品的质量，从而使得企业在整个市场中获取更大的竞争力，进一步更好地促进企业的可持续发展。

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