基于旧建筑改造的社区体育设施发展研究

■ 徐洪涛 XU Hongtao

0 引言

在社区体育设施建设过程中，存在着体育设施需求量大与资金有限以及社区用地和空间不足的矛盾，如果合理利用一些旧建筑将其改造成为社区体育设施则可以在一定程度上弥补上述缺憾。在2014年发布的《国务院关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见》中，明确鼓励社会资本进入体育产业，盘活存量资源，改造旧厂房、仓库、老旧商业设施等用于体育健身，鼓励社会力量建设小型化、多样化的活动场馆和健身设施[1]。基于旧建筑改造的社区体育设施方兴未艾（图1、2），这一社区体育设施发展的模式值得关注和研究。

1 旧建筑改造为社区体育设施的现实意义

1.1 经济意义

在城市中心区域新建社区体育设施，由于土地成本较高，可能将付出很大的经济代价，而如果利用旧建筑进行更新改造，则可以节约不菲的土地成本。同时，旧建筑经过更新改造，可以变废为宝，从而实现社会存量资源的合理配置。因此，利用旧建筑，将改造为社区体育设施具有现实的经济意义。据统计，与新建设施相比，旧建筑改造大约可节省1/3的建设成本[2]；此外，利用旧建筑进行更新和改造，可以有效缩短体育场馆的建设周期。以旧建筑改造为某球类场馆为例，体育场馆内部的功能分区、空间分隔、装饰面板的安装等工作都可以利用旧建筑现有的形体和空间，从而省去新建场馆的基础开挖、主体建筑施工、内部功能分隔等，有效缩短项目周期，从而更快地实现体育场馆的社会价值，并获得良好的投资收益。

1.2 生态意义

图1 上海嘉定南翔“翔立方”体育综合体

图2 南京MOTIVA摩体健身馆

如果将旧建筑简单拆除，不可避免地会产生噪声污染和大量的建筑垃圾，拆后重建又将带来大量的能源和资源消耗，使生态环境再次受到影响甚至破坏。有选择地将一些有条件的旧建筑改造为承载体育及休闲健身功能的社区体育设施，可以有效利用既有建筑资源，延长建筑寿命，实现可持续发展的生态理念，主要体现在减少建筑材料的使用、节约资源和能源、促进生态环境保护等方面，符合我国建设能源节约型、环境友好型社会的总体目标。

1.3 社会意义

我国许多城市都存在着一些旧建筑，因其原有功能不能满足时代需求，而被闲置乃至荒废。如果有选择地将这些旧建筑改造为社区体育设施，赋予其新的运动、健身和休闲娱乐功能，从而为其带来新的生命力。这些旧建筑往往处于城市较为中心的区域，改造后将非常有利于打造城市社区15min健身圈，有助于推动体育融入生活，增强人民群众的幸福感和获得感。旧建筑改造将促进城市有机更新、改善城市环境、提升城市品质，同时，通过增加有效供给，促进体育产业的发展，并带动周边地区餐饮、娱乐等业态的发展，从而进一步积聚人气，实现腾笼换鸟的发展目标。

2 可改造为社区体育设施的旧建筑特征分析

2.1 结构安全

结构安全是建筑改造的基本前提，只有结构功能基本完好或者结构经过适当加固就能够保证结构安全的建筑，才具有改造和再利用的价值。例如，一些旧厂房、旧仓库等常采用大跨度建筑结构，结构寿命通常比较长，建筑历经许多年后结构依然完好，比较适合作为改造的对象。旧建筑在改造之前一定要进行结构检测和安全评估，以确定改造的可行性，保证结构安全是旧建筑改造的第一要务。

2.2 空间宽敞

2.2.1 内部空间宽敞

内部空间宽敞的旧建筑能够满足体育运动对室内空间的基本需求，因而具有较好的改造潜力。内部空间宽敞表现在两个方面：一是平面面积大且柱跨间距大，二是空间高度大。例如，一些工业建筑常采用大型桁架、屋架或排架作为支撑结构，具有空间开敞的特点，通过空间的分隔和重组，可以合理利用空间。由于体育场馆特别是球类场馆对净空的要求比较高，如排球比赛所要求的场地净高不小于12.5m，空间高度大的旧建筑恰可以满足这些基本要求，从而具有较好的可塑性。

2.2.2 外部空间宽裕

良好的社区型体育场馆通常既有室内运动空间，又有室外活动场地。如果旧建筑外部环境空间较为宽裕，则可以安排室外足球场、篮排球场、田径场等室外运动场地，还可以通过设置花园、绿地等室外休闲场所，有效提升体育场馆的空间品质和环境特色。同时，大众对停车的需求越来越高，如果场馆周围可以配置一定比例的停车空间，则可以更好地满足锻炼者的停车需求，增强场馆的吸引力，扩大服务半径。

2.2.3 区位优势明显

社区体育设施应与城市社区联系紧密，方便社区居民开展体育健身活动。由于城市不断扩张，许多原处于城市郊区的老建筑已经融入城市，甚至已经处于城市较为中心的区域，与社区空间距离较近，有意识地选择交通便利、区位优势明显的旧建筑，将其改造为社区体育设施，为未来运营打下基础，进而实现良好的社会效益和经济效益。

3 改建原则分析

3.1 科学选址，服务社区

基于旧建筑改造的社区体育设施应积极成为城市全民健身体系的一环，其选址应服从和服务于城市体育网络的构建。长期以来，由于不同社区居民的经济能力、文化层次、价值体系、社会地位等方面存在一定差别，社区体育设施的布局和建设标准也呈现出明显差异，甚至趋向于某种程度的失衡。基于旧建筑改造的社区体育设施在选址层面应综合考虑场馆与社区的关系，合理确定服务半径，充分考虑交通的便捷性，满足群众就近开展体育健身的需求，提高场馆的利用效率。此外，社区体育设施的布局应当与周边人口规模相适应，并注意城市人口布局中存在的密度高低、年龄构成等问题。

3.2 因地制宜，量体裁衣

旧建筑改造为社区体育设施应充分发挥自身的特点，并针对不同体育运动的要求因地制宜、量体裁衣。所谓因地制宜，就是要根据旧建筑周围的环境和场所状况，合理设置室外运动场地、绿化景观庭园、停车场等，注重旧建筑整体环境品质的提升。同时，每一栋旧建筑的现有条件或者说改造潜质存在很大差异，如建筑层高、空间尺度、场地面积、空间分隔、采光与通风条件等，改造应根据其自身特点，结合不同运动项目的不同要求，做到量体裁衣。以旧建筑改造为深受广大群众欢迎的羽毛球馆为例，标准球场上方净空应不小于9m，这一高度范围内不应有梁或灯具等障碍物；同时，每一片场地周围应留出不小于2m的距离作为缓冲空间，并排放置的两片球场之间也要满足2m以上的净距；另外，羽毛球场周边墙壁的色彩应采用深色系，并做好防眩光、防风扰动等措施。只有具备了上述规范标准的运动场地，才有可能成为专业的羽毛球馆。

3.3 传承文化、特色鲜明

旧建筑最大的特点是蕴涵着丰富的历史文化信息，能够唤起人们对过去生活的记忆。旧建筑改造过程中要特别注重保留其富有历史价值的元素，并使之成为区别于新建筑的标志和特色。成功的改造将连接旧建筑的有形价值和无形价值，将进一步提高社区体育设施的吸引力和认同感。此外，许多旧建筑都有一定的独特性，如有些建筑非常注重功能的实用性和建造的地域性，在结构系统、材料运用、施工建造等方面呈现出自己的特色，有些还是当时先进技术的代表，在改造过程中，要因势利导，深入挖掘旧建筑的内涵和美学特征，打造特色鲜明的社区体育设施。

3.4 功能适用、系统优化

基于旧建筑改造的社区体育设施，为旧建筑的活力再生提供了新的契机。旧建筑改建不是简单的改造，而是要利用新的设计理念和技术手段，赋予老建筑新的生命。只有具备了满足新的时代和社会需求的新功能，才能让机能退化的老建筑实现凤凰涅槃。旧建筑改造为社区体育设施应充分利用现有空间来满足新的功能要求，新的建筑功能是否适用，是否满足社区群众的体育健身需求，是改造能否成功的关键性因素。同时，应将改造后的体育场馆和设施看作一个完整的大系统，并充分考虑其与功能系统、交通系统、服务系统、机电系统等各个子系统的相互关系，从而实现整体系统的完善和优化。

4 改造模式分析

通过对旧建筑改造为社区体育设施案例的归纳和总结，可以发现改造模式主要包括5种类型，即：内部改建型、外部扩建型、顶部加建型、保留片段型和混合改建型。

4.1 内部改建型

内部改建型是非增量模式下的功能性改造，通常以建筑空间的再布局、再划分等形式实现。旧建筑内部通常是与原始功能相匹配的空间格局，新功能的引入必然与旧有的空间安排存在矛盾，这就需要建筑师对旧建筑进行深入细致的调研和分析，梳理空间结构，并根据新的功能要求重建空间秩序，力求改造后的建筑布局形式与旧建筑的平面和空间相适应。

4.2 外部扩建型

外部扩建型是增量式改造，即通过在建筑外部进行扩建以实现空间和功能的增加。旧建筑改造为社区体育设施，常存在空间不够、面积不足、难以适应社区居民多样化的体育健身需求等问题，这时可以采取外部扩建的方法，对原有的建筑形体进行丰富和拓展。新增的建筑体量以老建筑为基础，根据新的功能要求，沿原建筑某一维度或多个维度进行空间和形体的扩展，从而解决了既有建筑在面对新功能时空间和体量的不足。

4.3 顶部加建型

在旧建筑顶部进行加建，能够有效提高体育场馆的综合效益，但加建需要满足规划、消防等方面的要求。比较常见的是，在建筑屋顶增加室外体育活动场地，如羽毛球、篮球场地、健身跑道等。只要建筑屋面平整、大小合适、结构荷载允许，这种改造比较容易实现。结合屋顶花园的打造，则有可能成为改造的亮点。

4.4 保留片段型

保留片段型是指有意识地保留旧建筑有价值的一小部分，而将其他大部分统一拆除或进行大尺度改建。例如，天津万科水晶城运动会所就是通过对原天津玻璃窗厂厂房进行较大尺度改造而成的社区型体育场馆。设计师对旧厂房进行了较大规模的改造，拆除了原来较为简陋的钢屋架铁皮屋顶和围墙，只保留旧的结构框架作为新建筑的结构体系，新的功能则按照功能分区，以体块的形式穿插在结构框架之中。保留结构框架的目的是留住老建筑的部分历史印记，从而唤起人们对历史的回忆[3]。

4.5 混合改建型

为了更好地利用旧建筑特点，满足多样化的运动需求，我们不仅可以对旧建筑本身的空间进行改造，还可以将内部改建、外部扩建和顶部加建等相结合，全方位、立体化地对旧建筑进行综合改造，在实现旧建筑有机更新的同时，最大限度地提升社区体育设施的服务水平。

5 旧建筑改造为社区体育设施的现实问题

5.1 项目改造法定程序问题

将旧建筑改造为社区体育设施，往往涉及到土地使用性质的改变、规划的调整等问题，项目报建要遵循一定的法定程序。例如，对旧工业厂房进行改造，用地性质由原来的工业用地变更为商业用地或体育设施用地，需要办理相应的土地使用性质变更手续。此外，改造中，常会改变建筑外立面，有的还会进行加层、结构变动或者功能性变动，有时甚至会增加建筑面积，突破容积率指标，这一系列的变动也都要进行规划报建。同时，旧建筑改造在消防、节能等环节经常也需要重新报审。实际案例中，一些建设单位不注重报批程序的合法性，甚至有意规避法定的审批程序，导致正规的设计单位不愿承担这类改造项目，即使有设计单位愿意承担设计任务，施工图审查单位也无法出具相应的审图合格证，合法的施工图纸也就无从谈起。对项目改造程序认识不足，带来了一系列法律问题，也给旧建筑改造带来了许多安全质量方面的隐患。这一现实问题应当引起政府主管部门、建设单位以及设计单位等的高度重视，在制度上、流程上为改造项目保驾护航。

5.2 项目租赁经营问题

一些旧建筑改造为社区体育设施常采用租赁经营的模式，但租赁双方仅仅是简单的租赁关系，租约能否顺利执行将是未知因素之一。如改造后整个园区有可能面临动迁或产权方后期对租金不满意，常会给租赁经营带来风险。还有的租赁者私自加层以增加经营面积或者私下转租等，也都为项目经营带来一定隐患。因此，项目是选择简单的租赁经营，还是与产权方联合经营等都是投资者需要审慎决策的问题。

5.3 项目前期策划问题

项目的成功离不开前期策划，旧建筑改造为社区体育设施能否成功同样如此。在旧建筑改造之前需要对项目的背景资料、区位、投资收益和风险等做全面的评估，需要对社区居民真实的健身需求做系统的调查和研究。有些案例，投资者对项目区位、旧建筑特点、消费定位等问题研究不足，项目匆忙上马，往往达不到预期的目标。

6 结语

我国城市建设正逐步由粗放型发展向精细化更新演变，选择有条件的旧建筑将其改造成为社区型体育场馆是社区体育设施发展的有效途径之一，将弥补我国社区体育设施的不足，实现存量资源的有效配置，对于提升社区环境、构建和谐社区具有重要意义。将旧建筑改造为社区体育设施是复杂的系统工程，需要谨慎决策、系统设计，合理而充分地发挥旧建筑的自身特点和潜在价值，赋予其全新的体育健身功能，并为旧建筑注入时代元素，力求创造出功能完备、特色鲜明、服务一流的社区体育设施。