房地产与我国宏观经济发展研究

2018-12-08汪琦

新商务周刊 2018年7期

文/汪琦

房地产与我国宏观经济发展研究

文/汪琦

南京大学

在中国，房地产经济正逐渐成为国民经济的重要组成部分，然而房地产行业并不十分稳定，可以说，其随时都可能出现泡沫破裂的情况。本文简要介绍了当前中国房地产与宏观经济的发展情况，分析了房地产行业在中国宏观经济发展过程中的关键作用，并指出了房地产发展对宏观经济的影响，希望能够对房地产与宏观经济的发展起到促进作用。

房地产；宏观经济；研究

1 中国房地产与宏观经济的发展情况

当前，中国居民对于住房的需要逐渐升高，居民对于房屋的政府水平也越来越高，可以说，整个房地产市场的需求越来越多，并且伴随着居民消费水平的提升而逐渐提升。数据表明，中国居民已经不像之前一样把食品作为主要消费，而是以住宅、教育为重点，可以说，居民在房地产尤其是住宅方面的消费比例正在逐年上升。然而，总的来讲，中国的房地产行业依然具有发展不平衡的问题。在整个房地产市场中，潜在的需求大于有效需求，同时实际供给大于有效供给，也就是说，超额需求和超额供给在房地产行业中是并存的。

房地产行业在中国的国民经济过程中占据非常重要的地位，而且对于中国国民经济的发展非常重要。此外，房地产行业还能够推进相关产业的发展，进而形成一股合力，让国民经济更好更快发展起来。在这个过程中，我们需要注意，房地产行业如果发展过快，也可能会给相关产业造成一定的影响。大多数情况下，我们都认为，美国所出现的房地产泡沫主要来源于美联储一些不正确的政策以及联邦政府不正当的干预，相比之下，房地产行业在很长一段时间内都成为中国经济产业的支柱，如果一旦房地产泡沫破裂，将会对整个中国宏观经济的发展带来灾难性的后果。所以，应当对房地产市场的宏观调控做出一些调整，在适当的宏观调控基础上促进房地产行业的健康发展。

2 房地产行业在中国宏观经济发展过程中的关键作用

房地产对于中国的社会经济活动来说至关重要，它是居民生活消费的重要载体。房地产的经营和开发注定会成为国民经济中不可缺少的一部分。首先，房地产能够在一定程度上保障国民经济的顺利发展，成为整个社会所有部门都不能缺少的条件之一，它对于构成诸多产业部门更是不可或缺的因素。其次，房地产还是提升人口素质和社会进步的主要条件。房子是当前比较基本的生活消费品，同时也是人们展现自我价值和创造经济价值的必要条件。最后，房地产行业还能够在很大程度上帮助中国的城市经济快速发展，让城市更快走向现代化发展道路。城市的土地和房屋建设一方面是城市经济发展的重要空间，另一方面也能够代表一个国家文明发展的水平。

2.1房地产具有比较长的产业链，并且相互之间的关联比较明显，可以在一定程度上促进诸多相关产业的发展。在房地产产业中，感应度系数和影响力系数都处于一个比较高的水平。统计数据表明，在中国，每增加1 亿元的住宅投资其他23个相关产业相应投入增加1.479 亿元被带动的直接相关较大的产业有60个之多。此外，房地产尤其是住宅房屋的消费，还能够在一定程度上增强居民消费。

2.2房地产行业在我国国民GDP中所占的比例以及其规模增长速度都在各行各业中排在前列。当前，中国的房地产行业增长速度大约是国民经济增长速度的两倍，可以说，房地产行业给中国宏观经济的发展带来非常大的促进作用。

2.3房地产行业的快速发展能够在一定程度上帮助高新技术的发展，另外，在这个劳动密集型产业，房地产行业的发展能够大幅提升居民的就业率，让更多人能够得到就业岗位和就业机会。

3 房地产发展对宏观经济的影响

无论是从投资角度还是从民生角度，房地产经济与宏观经济都有着密切联系，并在拉动内需、促进消费、推动经济增长等方面发挥着重要作用。房地产对宏观经济的影响，可以从经济变量的角度来衡量，所谓房地产行业经济变量是指将房地产作为独立运行的产业进行考察，分析房地产的运行状况和经济参数对宏观经济的影响。也就是说，通过房地产行业的规模增长率、行业关联度、供需状况等指标衡量房地产经济对宏观经济的影响。

3.1房地产行业与宏观经济有比较大的关联性

房地产是一种以房子作为最终产业的经济形势。在经过一段时间的交易之后，房地产除了具有使用价值之外，还可以用作投资。也就是说，房地产对于当前中国经济的发展具有较好的作用，可以说，房地产行业与宏观经济具有较大的关联性。在文化大革命中，中国的经济水平曾经受到过很大的破坏，然而随着文化大革命的结束，中国进入市场经济体制，房地产行业又重新焕发出生机与活力。

事实上，房地产行业涉及到很多方面，而且不少房子的建设周期是很长的，使用周期也相应较长，并且和其他很多行业具有较强的关联性，房地产产业的发展能够在很大程度上影响其他各个行业的发展。例如，房地产行业的开发会增强多水泥、玻璃以及各种塑料产品的使用，并且还可能会提升对家具、电器等行业的需求，为更多人带来就业岗位。所以说，房地产行业能够在很大程度上增强宏观经济的发展。

3.2房地产行业能够增强金融行业的发展水平

房地产行业其实是一个资金比较充足的行业，因为房地产行业的特殊性，其往往需要大量的资金来维持运转，因此，不少房地产企业都会通过银行贷款的方式来进行融资，所以房地产行业的发展也会带动金融行业尤其是银行信贷的发展水平。假若房地产行业的泡沫过于严重，亦或是房地产行业出现了大萧条的问题，将会对整个国家的金融业带来巨大的影响，很可能会引发经济危机的发生。由此可见，房地产行业的兴衰能够在一定程度上影响金融业的发展，进而对整个国家的金融体系造成危害。

3.3房地产行业对于经济结构的影响

众所周知，房地产经济的需求比较小，在宏观经济形势不乐观的情况下，房地产经济可以吸收很多社会资金，进而帮助经济水平快速提升。可以见得，在经济发展的过程中，房地产行业常常会发挥出维持经济稳定的作用。除此之外，房地产行业还是一个被资金推动的行业，它需要很多的人力物力财力等，不断地消耗着国家的资金。然而，房地产行业又是一个技术水平较为低下，附加值也不高，各种能源的消耗也非常多，因此对于整个社会的经济发展方式的转变具有一定的不利影响。

例如，在次贷危机之后，整个世界的经济水平都不是很高，当时，为了应对经济危机，国家投入了很多资金来，希望能够起到刺激经济发展的作用，然而这些资金却大部分都流入了楼市，致使房地产行业变得异常火爆，其他的实体经济却依然没有很大起色。这一现象对于中国经济结构的转型和发展具有较严重的影响，甚至可以说直接导致中国失去了产业结构调整过程中的重要时间节点。

3.4房地产行业过热的负面影响

事实上，房地产经济带有一定想虚拟色彩，一旦过多的资本进入到房地产行业之后，就很可能会出现大量的泡沫，进而致使房地产偏离其实际价格持续上升，带来诸多的经济问题。比如，房地产价格的上升会在一定程度上引起相关的建材、水泥等价格的上升，而这些商品价格的上升又会推动相关服务人员的价格上涨，进而形成连锁效应。因为居民需要住房，工厂生产需要厂房，商场服务经营需要商业用房……房地产价格的上涨会致使整个产业链价格的整体上涨，进而形成通过膨胀。除此之外，房地产价格太高还有可能会对社会的整体消费产生抑制作用，让消费者把自己的积蓄都投入到房地产中，而没有多余的钱去用作生活消费。事实上，我国的房地产需求结构依然处于非常不平衡的状态，这和过快上涨的房价有着比较密切的联系，可以说，房价上升过快会致使居民消费水平的下降，对整个国民宏观经济造成严重影响。