新形势下房地产营销策略创新

2018-12-07朱峰松安徽工商管理学院

新商务周刊 2018年8期

文/朱峰松，安徽工商管理学院

1 引言

随着我国改革开放的不断深入，社会主义市场经济也在逐步发展中。从上个世纪九十年代中期开始，我国房地产业就开始迅猛发展，尤其是最近几年，发展势头良好，房地产业已经称为我国国民经济支柱产业之一。但在其发展的同时还也存在诸多问题。因为我国房地产业和西方一些发达国家相比较而言，还处于发展初期，并不是太成熟，所以存在的问题也较多。正因为这些问题的存在，对我国房地产经济的发展有一定的阻碍。本篇论文就针对我国房地产营销现状进行分析和研究，指出其当前存在的问题，并提出一些有针对性的意见和建议。也希望本文研究能够为以后的相关研究打下良好基础。

2 我国房地产当前发展现状

近几年来，我国房地产价格一直都是居高不下，即使是在爆发全球性金融危机时，房地产价格都仅仅有小幅度下滑，而且随后又处于飞速上升的状态。基于此，我国政府在2010年采取了一系列有关措施来对房价问题进行调控，希望能够有效遏制房地产价格继续上升。到目前为止，尽管通过国家宏观调控，我国房价上涨有所缓解，但从整体而言，房子对于普通老百姓依然是一个奢侈品。

3 房地产营销中现存的主要问题

3.1 营销手段具有局限性

通常营销定价经过调查、分类、比较、汇总然后形成销售定价，这种市场对比法只能静态地反映价格却不能动态地反映市场趋势，定时定点的价格测定不能反映市场的价格趋势以及趋势的程度。在市场好的时候会使估价过低，反之市场低迷时会使估价过高。市场趋势和趋势程度对价格变化的敏感性被忽略，常常导致定价与市场情况不符，从而销售陷入困难局面或房地产企业亏损。其次，市场对比法只能反映市场价格，却不能反映市场的销售情况，因此指导价格会偏高或偏低。市场对比法的局限性决定了实际定价和目标定价的差距，导致营销出现问题。

3.2 房地产企业信用差，不重视品牌的创立

我国各行业中，房地产业可以说是属于高利润行业，其所获得的利润要远远高于其他行业。另外由于该行业的门槛较低，所以在上个世纪九十年代就有很多渠道的资金进入。进而导致出现一大批小规模，资金较少的房地产开发商，这类开发商只顾眼前利益，并没有长远的计划，所以其信用度和品牌度较低。也因为如此，造成一系列问题的出现，比如说面积短缺，价格欺诈，质量不过关等等。

3.3 营销手段乏味，缺少创新因素

房地产商缺少创新意识，不愿承担创新带来的风险，因此不曾尝试新出路，同时缺乏创新型人才，房地产行业缺少新鲜的血液。房地产行业的复制现象严重，不考虑实际情况，对成功楼盘的规划设计、户型甚至广告文案等都进行抄袭，效果却惨惨淡淡。如今，社会快速发展、市场竞争加剧、消费心理成熟、居住品质提高等因素导致楼盘销售低迷。因此房地产商必须注重创新的因素，根据自己的实际情况，展开自己独特的营销策略。

4 房地产营销的策略创新

4.1 房地产销售管理策略创新

现如今，房地产企业其销售部的管理基本上是以基本资金加提成的方式来充分调动销售人员的积极性，但是也存在着销售人员的怠慢性，虽是以基本资金加提成的方式进行销售管理，但却是以工作轮班的形式接待消费者，最后的提成却是以消费者办理购房手续后记录为当时销售员的提成，这在很大程度上导致了员工心理不平衡。改变这种销售管理模式，不仅能平衡销售人员的心理，还能增大销售人员之间的竞争，同时还能进一步提高销售量。

4.2 丰富营销文化

而为了达到营销效果，房地产建筑应当注重提升艺术性和文化内涵。不同地域的人有不同的生活方式和生活态度，因此在建筑的设计风格上，应该相对应地体现不同的文化内涵。通过文化营销这一途径，不断提升房地产建筑的文化品味，优化建筑物文化环境，从而大大提高营销效果。同时，房地产企业也要学会通过建筑物传达出自身的品牌文化和价值理念，丰富和提升企业形象，使房地产营销散发出新的活力。

4.3 顾客关系营销

在市场竞争中，顾客有着较强的动态性，其忠诚度不是一成不变的，会受各种因素影响而变化。因此，企业需要提高顾客的忠诚度，这样才能够赢得更加稳定的市场。企业可以通过某些有效的方式在业务、需求等方面与客户建立关联，以形成一种互求、互需的关系，从而将客户与企业更好地联系在一起，有效减少了客户流失的可能性。企业需要坚持平等互利的原则，与客户建立互利互惠的伙伴关系，要听取客户所提出的各种建议，了解他们所面临的各种困难，要切实提高客户在购买中的服务价值、形象价值，要尽可能地降低客户的成本。

4.4 国家对房地产经济进行积极调控

正因为房地产经济是我国国民经济中很重要的一个组成部分，所以近年来国家相关部门也出台一系列调控政策来确保房地产经济能够稳定健康发展。作为国家而言，需要进一步加大对恶性囤地和炒房行为的整治，这两种行为的存在直接影响到我国房价波动，造成房价虚高。另外，还应该针对当前市场住房供求紧张的问题来进行房地产税收改革，为构建良性发展的房地产市场打下坚实基础。