基于需求角度下房价上涨原因及控制房价的对策研究

文/李光绍，马龙县住房和城乡建设局

1 引言

从本质上讲，房地产产品具有很强的商品属性，因此其价格势必受到供求关系、买卖市场两个因素制约。一旦产品供给量大于社会群体的消费需求，房地产市场将会受到作为买方的消费者主导，导致房价降低；一旦产品供给量无法满足社会群体的消费需求，房地产市场将会受到作为买方的房地产商主导，导致房价升高。据此，我们有必要对基于需求角度下的房价上涨原因及房价控制办法进行分析研究。

2 需求角度下房价上涨的原因分析

从当前来看，出现“供不应求”情况，造成房价上涨的原因主要有以下几个方面：

第一，消费观念方面的原因。现阶段，我国房地产市场中的消费群体主要为25岁至40岁的居民为主，且以30岁以内的年轻人居多，其消费观念本就具有一定的冲动型和盲目性。同时，加之我国按揭政策的作用，房地产产品的消费门槛变低，也为更多人涌入房地产市场提供了条件，进而造成了消费需求的增多。

第二，投资行为方面的原因。现阶段，随着社会经济水平的不断发展，我国大多数城市的房地产产品都表现出了较快的价格涨速，吸引了大量掌握资金资本的投资者进行炒房、屯房等活动，进而导致“一人多房”问题的出现，造成了房产资源供需不平衡的市场状态[1]。

第三，人口数量方面的原因。受制于房地产项目建设周期长、经营环节复杂的特点，我国大多数城市的房地产市场都处在“供不应求”的状态之中。而与之不匹配的是，越来越多的农村居民、郊区居民选择进城打拼，并期望定居在城市当中，造成了城市区域内人口数量的增加，进一步使得房地产市场中的“需”远多于“供”。

3 需求角度下控制房价的有效应对策略

3.1 引导消费者树立正确的消费观念

从当前来看，导致我国房价持续上涨的重要原因之一，就是购房人员或冲动、或跟风的不理性消费观念。据此，为了实现房价的合理控制，就必须要从消费者的消费观念入手，引导其理性、全面地看待房地产消费，进而避免短时间内大量购房行为的产生，达成房地产市场中产品供给与购买需求之间的动态平衡，最终使房价逐渐趋于平稳。

现阶段，我国房地产产品的需求群体主要以年轻人为主，其收入水平大多未达到较高水平，甚至多数人没有较稳定的工作岗位和工作区域。但迫于家庭、结婚等方面的压力，年轻人们只能盲目进入到房地产交易市场当中，做出并不理性的消费行为。对此，我国相关部门、社会群体、房地产企业必须要做好协同合作，面向社会范围内开展房地产产品、房地产交易的宣传教育活动，使人们意识到“房”与“婚”、“家”等概念之间的独立性，了解到购房行为所伴随的贷款压力和消费风险。同时，还应积极引导人们了解“产权”这一概念，使其走出“无限产权”的消费观念误区，进一步端正其购买、投资房地产产品的态度。最后，面对当前因炒房、屯房等负面房地产消费行为造成的“一人多房”问题，相关人员还应进一步强化人们对于“理性消费”这一观念的学习和认识，从而达成房地产市场的调控和规范，为房价的稳定甚至降低做出保障[2]。

3.2 做好房地产投资行为的规范控制

从当前来看，随着我国城市化建设工作的不断推进，势必会由更多的农村人口转移到城市区域中来。随之而来的，城市房地产市场中的消费需求量也将进一步增加。此时，在需求角度之下，相关人员必须要保证房地产中的商品资源可满足人们的居住需求，以此避免“人”与“房”两个因素之间的矛盾问题产生。

由此，要想避免未来城市居民可能发生的需求挤压问题，就要做好房地产资源的合理分配，将房地产商品的服务属性放在商品属性、投资属性之前。具体来讲，即要求相关部门通过调整银行信贷手段的方式，对保有投机消费、房地产投资等行为和意愿的个人、企业做出管理，降低对此类群体的资金支持力度，从而达到投资控制的理想效果。这样以来，随着房地产投资行为、投资量级的减少，必然会使房地产市场的商品供给量逐渐增加，以此与日益增多的房屋消费需求相平衡，进而实现房价的降低。

3.3 适当提升房地产产品的供给能力

上述两点主要以端正需求、调整需求作为切入点，实现房地产商品价格的有效控制。同样的，在需求角度的“供需平衡”这一理念之下，除了降低需求量级以外，还可通过增加供给量级的方式，使买方市场逐渐向买方市场转换，最终实现房价的平稳。具体来讲：

首先，政府可通过政府手段，开展区域内的廉租房、限价房建设工作，使存在住房需求却无力购房的低收入群体得到满足。需要注意的是，在实施这一工作的过程当中，相关人员一定要对购房申请者的资质进行严格审核，以此避免高收入者通过隐瞒信息、提交虚假信息、“托关系”等方式混入到低价房源的购买队列当中，对低收入群体的权益造成侵害；其次，还可采取出一定的“分层购房”策略，按照收入水平、家庭人口数量等指标，设置不同面积房地产商品的购买权限。这样以来，一方面能有效增加高收入者投资购房、投机购房的行为成本，避免炒房问题的出现；另一方面，也能实现房地产资源、土地资源实际利用价值的合理化和最大化。

4 总结

总而言之，房价上涨既是我国房地产市场发展的现实状态，也是日益严峻的社会问题。此时，从需求的角度入手，对房地产市场的主导角色、供求关系做出分析，进而明确房价上涨的主要原因及可行对策，有助于及时调整市场中房地产产品与消费群体需求之间的协调平衡，避免恶意炒房、投机投资等负面交易行为的出现，最终实现房价的有效控制，为人们提供出良好的住房服务支持。