浅析我国当前的房地产市场泡沫——基于国际间数据的对比分析

文/王佳，山东师范大学经济学院

1 引言

2003年我国政府把房地产业作为经济发展的新的引擎动力，房地产业在全国如火如荼地展开，步入迅猛发展的轨道。根据《中国统计年鉴2016》，房地产开发投资占GDP的比重在不断攀升，2015年房地产开发投资为95978.85亿元，占比14%，投资金额比2014年增长1%。随着房地产开发规模的迅速增长，2015年国家住房建筑面积从1999年的5.69亿m2上升到73.57亿m2，增加了67.88亿m2，平均年增长率为25%。在房地产业发展火热，房地产商赚的盆钵满盈的同时，危机也在逐步逼近。我国经济现在正在加紧转型升级的步伐，处于“供给侧结构性改革”和“十三五”规划的关键时期，而房地产业是中国经济发展的新的引擎动力对宏观经济发展有着势不可挡的影响，所以分析中国房地产泡沫是否存在及成因并提出对应的解决措施兼具理论意义和实践价值。

2 中国房地产泡沫的数据分析

2.1 房地产投资占GDP比重

投资过度有时是引起市场经济泡沫的其中一方面原因，许多文献也将此作为房地产泡沫分析的根据，因此房地产投资和GDP之间的比值可以成为度量房地产泡沫的一种较为有效的标准。以上世纪90年代后期中国香港地区发生的一次相对严重的房地产泡沫时期的有关房地产投入和地区生产总值的相关数据来进行与中国大陆的近十年数据对比分析。从1991年到2001年香港在这方面的比重呈现较大的波动，从1991年泡沫危机酝酿前夕，其投资比例开始逐步上升，在1994年出现一个较小的峰值，此后一年下降了2.4个百分点，之后峰回路转，在房地产泡沫彻底爆破的97年比值最高为21%，之后数值才开始逐步下降。比重越大引起泡沫的风险也就越严重，宏观形势越不稳定，对经济情况越不利。

中国大陆虽然还没有经历过真正的房地产危机，但是从统计的中国大陆地区的数据来看，与香港危机爆发前的情况比较类似，数值一路上涨。房地产投资与国民生产总值的比值从2009年开始到2015年数值一路飙升持续大于14%，2013年数值最高为21.3%，也说明了中国流入到房地产行业当中的资金过多，房产行业有着过度投资的趋势。随着宏观经济增速放缓，在2013年达到峰值21.3之后，投资比重逐步下降，2014年下降为20.6，2015年为18.7。虽然从数值上来看，投资过度劲头有所冷却，但投资比例依旧很高，过多的资金流入房产不利于其他第一第二产业的发展。可以看出，中国房地产市场与香港1997年前后存在泡沫危机时期情况类似，形势非常危险，存在较为严重的泡沫，如果不对此情况加以遏制，很有可能爆发危机。

2.2 房价收入比

房价收入比反映出居民对于住房的支付能力的大小，一般是指一套房屋的价格和这个城市中居民家庭年收入的比值。根据发达国家总结的发展经验，合理的房价收入比的标准区间应该为4-6，超过这个范围，房价收入比就会膨胀，就有极大地概率产生房地产泡沫。

因为中国地广人多，不同的区域有着不同的房价和收入情况，所以基于全国城市计算的房价收入比参考性要相对小一些。立足国情应该因地制宜，着重参考关键城市的房价收入比。2005—2015年中国一线城市的房价收入比都在9之上，二线城市的房价收入比也都位于7—9之间，这三项收入比都在合理区间之外，得出的结论是一线大城市房价不断攀升，中国年轻人买房压力很大，存在房价泡沫性虚高现象。

2.3 地价指数对比分析

地价指数是表示一定时期内土地价格跟着时间的流逝而发生改变的走向和变化程度的相对值。地价指数数值小，说明土地价格波动程度小，社会经济就会相对稳定，反之，地价指数过高，经济就会表现的过热。

日本在发生房地产泡沫的20世纪80年代后期到90年代初期里地价指数环比一直为正，而且在1989年这一年，商业、住宅、平均用途地价环比指数为最高，达到25%，涨幅惊人，这一时期日本地价跳楼式飞涨，在泡沫危机解决之后，环比指数才逐渐回落，在1994年之后显示出平稳的迹象。与我国的近几年情况做一下对比，2000年—2015年我国重点监测城市地价指数一路攀升，不管是从商业、住宅、工业还是综合来看。在2015年住宅地价指数达到282，商业和工业地价指数也都超过了240，按此路径发展下去，数值只可能越涨越大。所以说，我国的情况与日本非常类似，我国已经存在比较严重的房地产泡沫，如果不及时采取措施控制，只会愈演愈烈，一旦戳破，经济就会迅速衰退，有可能比日本更为严重。

3 引发房地产泡沫的深层原因分析

3.1 土地资源的稀缺性和有限性

土地资源的先天供给是固定有限的，人们在大力建设城镇化过程中城镇的面积可以大大地扩展，但是土地可不会随着人们的城市化建设而增加。根据国土资源部网站统计数据显示，因建设占用、农业结构调整等一系列原因，我国耕地面积呈现缩减趋势。我们都知道，土地权益它可以重复和反复转让，是一种虚拟资本。所以说，土地资源的固有性质和虚拟资本的存在产生了土地价格背离土地实际价值而上涨的现象，在此传导机制下引发了泡沫。

3.2 政府部门的寻租行为

地方政府虽然有上级部门的管理领导，同时也有强硬的法律制度的约束,但是在缺乏社会民众普遍加入参与的环境中,在缺乏有效的监管机制的前提下，基本上是地方政府自己做主。土地资源在我国乃至全世界都是“供不应求”的生产要素，如果地方政府掌握着土地的支配权利，那么寻租行为就会相应地产生。地方政府把本应该作为公共资源的土地变为一种追逐利润行为的商业资源而且以高价向私人出卖的这种行为打破了公共土地的权利在名义上的平等，巨大的寻租成本从而由普通购房者来承担。

3.3 银行信贷过度扩张

房地产行业本身对资金的需求就比较旺盛，固有资金远不够维持前期庞大的建设投入，因此房地产业需要足够多的银行贷款来满足楼房工程建设和土地开发。在我国房市需求一直保持强劲的情形下，房子也是有目共睹的保值品和增值品，这提高了银行提供贷款的积极性。与此同时，政府也纷纷鼓励各业投资来刺激经济增长，银行利率在以上因素的推动下也会降低。根据中国人民银行数据显示：2011年至今，新增房地产贷款比重不断上升，在2016年第一季度涨到45%左右。在相对宽松的信贷政策和货币政策下，2006—2015年中国货币供应量（M2）年平均增长速度达到10.5%，大大超过同期的CPI和GDP的增长速度同时，大量银行信贷资金以房地产开发贷款、住房消费贷款等多种方式涌入房地产市场，我国房地产贷款余额与GDP的比值从2012年之前不到15%上升到2015年底的21%。

4 房地产泡沫经济的防范措施

4.1 加强土地用途管理

国家作为土地的主人，应该提高对国土资源的管理意识，要加大力度严格控制土地的用途。国家严格按照房地产市场有关法律法规实行土地出让公开招标制度，保持土地资源供给量的合理性和明确不同用途的土地的分配比重，控制用于房地产建设的土地面积，尽快解决部分大中型城市土地价格严重背离价值的现象，促使价格回笼降温，使更多的老百姓能够安居乐业。同时也要将分配好用途的土地积极有效地利用起来，大力惩治某些房地产开发商闲置土地浪费资源的非法活动。要坚决制止高档住宅的盲目大规模开发，但仍然有许多房地产开发商违反了这一点，盲目建设高档、中高档住宅，导致城市商品房不断积压，空置率居高不下。

4.2 有效分散房地产业的政府权力

由于信息的不对称性会产生公共权力的委托代理问题，所以信息越不透明而且权力越集中，共谋现象就会越厉害。所以应该对政府部门的权力进行细分，比如权利的发行部门、权利执行部门和监督部门，各谋其职，相互监督，权责明晰。由于权力被有效地分散，共谋利益群体成员范围扩大，开发商想要拿到土地的开发建设权就不得不打通更多的关系，房地产开发商会迫于资金压力而减少寻租行为的发生。同时，也要将不必要的行政权力从房地产领域中抽离出来，加快房地产投资体制改革，将更多的职责下放给社会中介机构承担。

4.3 规范金融机构的贷款政策

要严格房地产的准入门槛，大力规范住房金融业务。严禁发放房地产违规贷款，有关商业银行应该仔细分析房产建设项目的实际情况和开发商，注意防范特定风险与时间相关的期房，从而有效防范住房贷款风险。在当前的中国市场经济环境下，针对房地产行业，应该更多地利用利率工具和公开市场业务，限制大量信贷资金流向房地产行业，逐步收缩银行信用贷款，不要为了一时短见而将大量的资金一股脑儿全部投放给房地产，给房市一个降温冷却的空间。