投资性房地产会计核算存在问题及解决对策

2018-12-07李秀珍

商品与质量 2018年35期

李秀珍

即墨国际商贸城开发投资有限公司山东青岛 266000

投资性房地产行业属于高风险、高投入、高回报的产业，而投资性房地产企业的开发与销售需同时进行，并合理规划土地使用权、房屋与各类基础设施的建设、开发和经营，使房地产企业达到预期效果。在企业风险规避方面，投资规模较大且涉及土地、建设、销售等多个会计核算环节；在企业利润方面，房地产行业市场竞争激烈，企业的资金运转困难，高效的会计核算有利于企业降低成本提升效率。假设投资性房地产企业没有系统性的会计核算体系作为支撑，将直接增加企业的运营成本，因此我们可以知道会计核算对于投资性房地产企业在发展中的重要性。

1 投资性房地产的概念

投资性房地产的经营项目属于资产使用权过度行为，主要是出租土地使用权和建筑物，以此来获取收益。其经营的目的是追求资本增值和赚取租金。此外，该行业也会在持有并准备增值后进行土地权转让，这是投资性房地产的另一种经营形式，一定程度上受到市场的需求变化以及其他增值收益等方面的制约，从本质上来看，这种经营方式是一种以增值后转让获利的行为，大部分该类企业会选择这种经营行为。从税法的规定来看，出租房产或是转让土地使用权的行为都属于企业经济活动之一，其所得租金、转让收益都属于营业税征税范围[1]。若转让被认定的闲置土地则例外，但我国几乎不存在这种情况。

2 投资性房地产企业会计核算的重点和难点

2.1 投资性房地产开发企业收入核算复杂性

我国的房地产行业绝大多数是由开发商自行开发经营，并且按照国家住房管理相关政策进行执行的。房地产财务核算数据可以体现企业的经营状况，并作为房地产企业未来发展方向并提供战略依据。长期以来对房地产行业的发展政策应进行不断创新，但随着同行业的日益增多，使房地产行业竞争越来越大，促使房地产企业的会计核算增加难度。在开发建设过程中，房地产企业取得房屋销售权，购房者可以采用分期、全款的形式进行购买企业都将视为销售。而这些款项要等到工程完工后才能确认收入，这将增加了房地产企业在会计核算的困难，同时也提高了企业人力、物力、财力等成本预算。房地产开发周期长且耗资较大，对于企业自行开发来说面临资金周转的压力，所以企业会采用预售房屋的方式，进行资金回笼，而这样就会存在收款确认的难度。

2.2 续计量中计量模式依据的模糊性

在确定投资决策前，企业离不开综合考察和比较、分析，并且评估投资性房地产有效性，以此保障企业的利益最大化。在评估过程中，公允价值计量模式下要求将价值变动中的收益计为利润总额，但大多数情况下，公允价值核算难以完全符合企业的理想效果。这种与企业预期之间的差距在市场房价起伏较大时尤为明显。除此之外，公允价值模式的使用也为企业中某些居心不良之人制造机会，进行利润的操控，增加财务报表等会计信息的质量问题，导致不准确的财务信息出现，进而导致企业经营决策缺陷，也会影响企业的长远发展。

3 提高投资性房地产企业会计核算水平的建议

3.1 房地产企业会计核算难点策略

在企业核算系统选择、平台搭建时要有预知的设想，可作为独立的融资主体，在独立核算、纳税、缴税的相关权利和义务，分别成立相应的规章制度，扩展新的融资渠道，有利于房地产企业会计核算主体纳税、缴税范围，还能分别承担企业的经营风险和财务风险[2]。根据我国税收制度和相关法律规定，房地产企业只要有收入就按照核定的利率缴纳所得税，因为企业的预售收入也要计算在项目税收当中，所以房地产企业根据已经获得的收入去承担应尽的税收义务。房地产企业应对目前的业务进行分类，根据不同类别进行会计核算；根据国家最新的会计法则对房地产企业内部进行会计核算，还有结合企业自身的实际情况进行完善会计二级科目；要合理运用企业的资金，将资金用到重点项目中。针对企业的成本核算确定费用分摊标准，将不同情况采用不同的方法计入企业会计核算制度中，要运用科学的方式进行费用分摊合理即可。

3.2 处理好后续计量中公允价值变动问题

对于房地产投资过程中产生公允价值的变动，差额可计入下列两种会计科目：“投资性房地产-公允价值变动”，“资本公积-公允价值变动公积”，价值差额的恰当处理有利于促进企业的长远价值评估，充分挖掘资产总额与权益总额变化背后的信息。该方法既有利于及时应对企业房地产投资过程中公允价值的变动，也有利于促进企业营业综合和其他投资者权益。根据会计准则对后续计量方式的要求，需要确保同一企业后续计量模式的唯一性[3]。出于追求利益的需求，大多数企业未能自觉遵守这一规定。实际操作中采用了公允价值计量模式，但在经营过程中获得其他投资性房地产收益，增加会计处理工作的难度，模糊了会计处理模式的概念。这种情况下的会计处理方式不够精确，降低企业在年末核算利润数据的可靠性。