试析营改增对房地产企业会计核算和纳税的重要影响

王秀梅

一、营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响

（一）积极影响

首先，企业所有新增房地产都被纳入增值税抵扣范围之内，这意味着营改增之后企业新建或者购买的厂房、办公用房、道路绿化、房屋修缮都可以作为进项税予以抵扣，这可以促进各个行业加快步伐进行不动产的投资改造，还能够在很大程度上激发消费者购买商业地产的需求，能够为商业地产去库存任务带来极大的便利条件。从事商品房地产开发的企业可以将税负转移到下家，进而减少自身税负水平。实施营改增之后，重复征税的现象能够在得到全面避免，对不同环节增值额进行征税是增值税的计税依据；而传统的营业税是以销售额作为计税依据的。房地产企业经营过程中会牵涉到土地征收、建筑材料购买、拆迁户补偿等多项成本内容，而材料成本事实上在购买过程中已经缴纳过税收，销售过程中企业还要针对这部分成本继续承担税负。营改增实施之后，房地产企业只需要根据生产经营的不同环节缴税即可，建筑安装成本、材料成本等成本发生过程中取得的增值税专用发票可以予以抵扣，重复征税问题可以得到有效避免。

其次，营改增实施之后，房地产企业财务部门和业务部门之间的职责划分有了更加清晰的界限和规则。营业税计税之时，业务部门之负责向财务部门报销取得的发票，但是并不对发票的真实性进行审核和分类，导致财务部门日常工作中承担着繁重的工作任务和较大的工作风险。通常会存在这样的情况：企业发生了的重大的项目金额，但是在财务部门中的财务数据之中却仅仅是简单的数据形式，在内容上杂乱无序。营改增有效落实之后，只有取得增值税进项税专用发票的支出才可以抵扣，这就要求业务人员需要严格却分增值税专用发票和普通发票之间的区别，业务人员在和业务单位往来的过程中会自动自觉地注重票据和合规性、合法性，财务部门人员在这个过程中仅仅需要审核增值税发票的真实性和准确性即可。由此可见，房地产企业实施营改增之后将会更加科学、合规地进行票据管理。

（二）消极影响

营改增影响了房地产企业的税负。原来的营业税作为税金及附加可以在房地产企业计算所得税的过程中以费用的形式予以扣除；而实施营改增之后，房地产企业缴纳增值税，其作为价外税是不可以在企业所得税计算之中税前扣除的。

二、应对营改增对房地产企业影响的策略分析

（一）强化票据管理并完善税务筹划

增值额是增值税的计税基础，因此重复征税的现象在这个过程中可以有效地得到避免，纳税的关键在于销项税发票和进项税发票之间的抵扣。面对这样的情况，加大对票据的过程中管理是完善税务筹划工作的基础和前提。因此，新时期的房地产企业在经营过程中应当尽量避免同非一般纳税人之间的合作，在选择劳务的时候也要尽量选择和外包企业之间进行合作；与此同时在取得增值税发票的过程中应当和合作企业之间达成协议和一致意见，科学地控制开票时间，避免出现申报延期的情况，进而减少流动资金减少带来的流动性风险。

现阶段，房地产企业应当对营改增对自身会计核算、纳税申报产生的影响予以全面把握，为科学地纳税筹划奠定良好基础，其中成本税务筹划应当是重中之重。

（二）通过人才培养优化账务处理

首先，作为房地产企业运行过程中的主要人员，会计核算人员和税务会计人员应当持续不断地提升自身的业务能力、综合素质和税务筹划能力，他们的专业性将直接影响税务筹划的科学性。在增值税纳税过程中，票据管理工作的顺利开展会使得财务部门和各个部门之间的联系更为紧密，同时企业管理制度之中要将各个业务部门和财务部门同时规定为税务中心，强调二者之间有效协调的必要性，从整体上加大对票据的规范管理力度，使得内部管理能够更加适应营改增带来的影响，这样企业可以为自身长远发展奠定良好的基础。

其次，我们要注意营改增给房地产企业带来的消极影响。增值税的实施过程中，对房地产企业账务提出了更高、更细致的要求，因此要求每一个会计科目都要设置详细的二级科目，进而全面、真实地反应申报抵扣环节和增值税产生的相关内容。

最后，房地产企业应当加大对财务人员的培训力度，提升财务人员做账能力，财务处理能力能够更加符合企业营改增的需求。一方面，要加大对其纳税申报、计算机账务处理能力的培养；另一方面，企业需要构建全新的会计人才培养机制，让新人在老人的带领之下提升持续不断地提升业务能力，形成良好的业务基础。

三、结语

我国企业在经济建设和发展过程中加大了税务改革的力度以适应经济发展步伐，营改增就产生于这样的时代背景下。营改增对我国各行各业的发展都产生了极其重要的影响。房地产行业是我国经济进步过程中的支柱性行业，其也必然受到营改增全方位的影响。房地产企业应当积极地应对其中的积极影响和消极影响，从自身会计核算和税务筹划的角度，合理地利用营改增相关政策，为企业自身长远发展奠定良好基础。