房地产私募股权基金退出机制的研究

2018-12-07蔡程中央财经大学

新商务周刊 2018年20期

文/蔡程，中央财经大学

随着我国城市化的推进，房地产行业得到了快速发展。房地产在发展的过程中，需要巨大的资本支持。但是，受到国家相关政策的影响，给房地产行业融资带来了巨大的挑战。房地产行业为了满足自身对资金的需求，开始寻求新的融资渠道。其中房地产私募股权基金是其融资的新渠道，这样就大大推动了房地产私募股权基金的发展。房地产私募股权基金退出是房地产行业投资运作过程中极为重要的一个环节，现在我国房地产私募股权基金退出机制还存在很大的问题。有必要对房地产私募股权基金退出机制进行研究，结合当前房地产私募股权基金退出的实际情况，提出一些可以完善房地产私募股权基金退出机制的意见和建议。

1 对房地产私募股权基金退出机制研究的必要性分析

1.1 房地产发展的融资需求

目前，社会主义新型城市化的推进，城市化的发展对房地产的需求越来越大。为了适应城市化发展的趋势，我国房地产行业也在不断前进。除此之外，受到国家相关政策的影响，尤其是“京津冀一体化”的影响，将房地产行业推向高潮，房价一直处于上升的状态，这就使得房地产行业的发展更进一步。但是，国家为了调控房价，给房地产行业降温，因此，就采取一些政策严格控制房地产行业的发展。在房地产发展过程中需要巨大的资本支持，房地产行业进行融资是必不可少的。但是，国家却给房地产行业的融资增加了一些困难，比如说：银行信用贷款合作被叫停、资本市场门槛太高。银行信用贷款政策收紧等等。这就迫使房地产企业必须寻求新的融资渠道与，而房地产私募股权基金就是一种新的、很好的融资方式，满足了房地产发展对资金的需求。房地产私募股权基金退出是房地产行业投资运作过程中极为重要的环节，为了实现房地产行业投资各环节的有序进行，一定要对房地产私募股权基金退出机制进行研究，提高房地产私募股权基金退出机制的合理性。

1.2 房地产私募股权基金退出机制的现状

当前，房地产行业在发展的过程中，房地产私募股权基金退出机制还不是非常完善，阻碍了房地产私募股权基金的发展。房地产私募股权基金投资是通过转让其投资企业的权益，然后，促使投资者可以获得更多的投资回报。在房地产私募股权基金投资的过程中，需要市场为其提供退出机制。在房地产私募股权基金投资的过程中，只有让房地产私募股权基金顺利退出，这样才可以实现私募股权基金变现成房地产企业的投资。但是，现在房地产私募股权基金退出机制存在问题，给私募股权变现成投资形成阻碍。因此，为了建立房地产私募股权基金退出机制，有必要对房地产私募股权基金退出机制进行研究。

2 私募股权基金退出机制的具体内涵分析

私募股权基金退出的具体内涵是当它所投资的企业得到了一定发展之后，私募股权机构把它们所占有的权益资本抛售到市场上，这样就可以帮助私募股权机构收回自身的成本，甚至还能够获得一定的资本收益。房地产企业在城市化大背景下已经取得了巨大的发展，房地产资本市场也比较庞大，因此，房地产行业为了谋得自身的发展，可以通过私募股权基金的方法来进行融资，将自身的一部分资本进行售卖，然后，将私募股权基金推出，获得房地产进一步发展的资本。

3 房地产私募股权基金退出机制的现状分析

3.1 房地产私募股权退出的路径单一

房地产私募股权退出路径单一是当前房地产私募股权基金退出机制的主要缺陷之一。房地产私募股权基金退出审批的程序还算简单，而且，还能够获得较大的资金回报。现在我国房地产私募股权基金退出的路径主要是IPO，依赖这一路径会造成房地产私募股基金退出机制具有很大的不确定性。通过IPO这一途径来退出房地产私募股权，这会限制房地产私募股权基金退出机制的发展，不利于房地产私募股权退出路径多样化发展。

3.2 房地产私募股权基金退出缺乏完善的法律保障

当前，我国还没有相关法律与房地产私募股权基金相关，所以，这就造成房地产私募股权基金在退出过程中没有法律体系的保护与规范。房地产私募股权基金退出工作的开展，是一项较为系统而复杂的工作，因此，如果缺乏相关法律体系的规范与引导，这将会造成房地产私募股份基金退出工作的无序性，无法保证房地产私募股份基金的有效退出，而且，也不能够很好的规范相关机构的行为。

3.3 房地产私募股权基金退出机构缺乏

房地产私募股权基金退出工作开展的过程中需要通过相关机构将房地产的部分资本股权投资出去，但是，现在靠谱的房地产私募股权基金退出机构较少，这就造成房地产私募股权基金退出工作无法按照要求完成。

4 影响房地产私募股权基金退出的因素

4.1 基金自身原因

影响房地产私募股权基金退出工作的开展与基金自身的特征有关系。基金包括以下几个环节：退出成本、推出期限、推出收益。不同的退出方式在不同的环节具有不一样的特征，而且，基金在退出过程中又不能够仅仅依赖一种退出方式。所以，在基金退出的过程中，会结合实际情况选择退出方式。

4.2 客观因素

在房地产私募股权基金退出工作开展的过程中，会影响这一工作开展的客观因素主要有以下几点：资本市场环境、经济周期、政策法律环境。这些客观因素都是动态变化的，这给房地产私募股权基金退出带来巨大的挑战。

5 建立完善房地产私募股权基金退出机制的意见和建议

5.1 建立和完善房地产私募股权基金退出的法律法规

为了实现房地产私募股权基金高效退出，一定要建立相关法律规范将房地产私募股权基金退出各环节以法律形式规定下来。制定科学完善的法律法规，对房地产私募股权基金退出的募集形式、组织形式、运作模式、治理机制进行严格的规范，这样才可以保证房地产私募股权基金退出的良好运行。房地产私募股权基金退出工作应该要受到证券法、房地产法、税法等一系列法律的制约，但是，这些法律太过宽泛，没有针对性，因此，法律部门要针对房地产私募股权基金退出工作的具体情况，制定适合这一工作开展的法律法规。

5.2 培养房地产私募股权基金退出方面的专业技术人才

在私募股权基金投资进行的过程中，都需要相关方面专业技术人员的参与，房地产私募股权基金投资也不例外，一定要加强对房地产私募股权基金退出方面专业技术人员的培养，要提高从事房地产私募股权基金退出工作的工作人员的整体素质。房地产私募股权基金退出方面的工作人员一定要精通金融方面的知识和房地产行业方面的理论，因此，在对这一方面人才培养的过程中一定要重视这两方面理论知识的学习。高校在人才培养的过程中，要重视房地产私募股权基金方面专业人才的培养，不但要注重理论知识的教学，还要通过社会实践活动的参与，来提高房地产私募股权基金退出工作人员的实践能力。相关企业在发展的过程中，要加强对企业员工的专业技能培训，实现企业员工工作素质的提高。还要加强人才之间的流动与交流，要推动房地产方面人才与金融领域的人才之间的交流与合作，实现优势互补，这样就可以实现房地产私募股权基金退出领域工作人员的全面发展。企业和政府在人才流动方面要采取积极地政策，为人才之间交流学习提供良好的环境。