朱某与被告朱某甲、潘某某及第三人陈某甲、陈某乙房屋买卖合同纠纷一案

洪娟

摘 要：朱某、周某某、朱某乙及朱某甲系房屋原共有权人，朱某乙及朱某甲于2009年放弃房屋产权，并在周某某去世后，为方便房屋过户，办理公证手续放弃了遗产继承权。但这些权利的放弃，都是以朱某同意将售房款全部赠与朱云亮用于购买新房为前提。相关证据可以证明该口头赠与的存在，故售房款应当归朱云亮所有。

关键词：房屋共有；物权抛弃；口头赠与

一、基本案情

朱某、周某某（已逝世）系夫妻关系，生育有三子女即女儿朱某丙、朱某乙、儿子朱某甲。被告朱某甲、潘某某系夫妻关系。坐落T县C街道秀竹路115号房屋原产权人为朱某、周某某、朱某乙及朱某甲。2009年1月14日，朱某乙、朱某甲办理了放弃房产登记权利手续。2013年4月14日，周某某去世。2016年4月29日，以朱某、周某某、朱某甲、潘某某作为卖方通过房产中介与第三人陈某甲签订房地产交易协议，将涉案房屋以150万元的价格出卖给陈某甲。2016年5月5日，朱某丙、朱某乙、朱某甲办理公证手续，放弃对周某某的遗产继承权。2016年5月9日，原告朱某申请房屋所有权变更登记。后由朱某协助第三人办理了房屋转户手续。现涉案房屋产权已登记至第三人陈某甲、陈某乙名下。150万元购房款第三人于2016年4月29日付给朱某甲定金10万元，2016年5月16日转帐给朱某甲90万元，2016年5月30日现金交付朱某甲50万元。被告朱某甲对上述款项的收取原告朱某均知晓且未有异议。2016年6月10日，朱某甲以299万元的价格购得T县S街道名品苑24幢6号房屋。2016年6月22日T县S街道名品苑24幢6号房屋产权登记至朱某甲、潘某某名下。

另查明，因原告朱某意愿找女伴，朱某与子女朱某丙、朱某乙、朱某甲于2017年5月27日订立了家庭协议书一份。其中第2条载明：父亲现有存款20万元；在银行建立共同账户，由父亲朱某、子女朱某甲、朱某丙、朱某乙四人共同管理；父亲的合理用途在征得子女同意前提下应予以保证。

现原告朱某向法院起诉并请求判令两被告共同支付购房款95万元。

二、裁判結果

T县人民法院依照相关法律规定，判决如下：

驳回原告朱某的诉讼请求。

三、争议焦点

本案的争议焦点为：涉案房屋的售房款归谁所有？对此，存在二种意见：

一种意见认为，售房款由朱某一人所有，理由如下：涉案房屋的原产权人为朱某、周某某、朱某乙及朱某甲。2009年1月14日，朱某乙、朱某甲办理了放弃房产登记权利手续，故二人失去对房屋的共有权。2013年4月14日，周某某去世，在未发现其留有遗嘱的情况下，朱某乙、朱某甲二人为其法定继承人，对涉案房屋享有继承权。然而，在2016年5月5日，朱某丙、朱某乙、朱某甲办理了公证手续，放弃对周某某的遗产继承权。至此，涉案房屋的所有权人仅为朱某，由于出卖房屋所得的售房款理应归朱某所有。

另一种意见则认为，售房款应当由朱某甲所有，理由如下：

2009年，朱某甲为购买经济适用房而在形式上办理房屋放弃手续，朱某乙考虑到房屋归朱某甲所有，也办理了放弃手续。周某某亡故后，朱某甲、朱某乙等人均享有继承权。之后朱某与第三人陈某甲、陈某乙办理房地产交易，为方便过户，在办理转户手续前，朱某甲、朱某丙、朱某乙三人又办理了房屋放弃公证，但放弃的本意是将财产权益赠送给朱某甲。

对于售房款150万元全部由朱某甲收取后如何处置的问题，被告朱某甲称原告朱某同意将所有售房款赠与其用于购买新房。这一主张，与证人朱某丙、朱某乙及陈胜福证言相印证，并且，买受人即本案第三人陈某甲以及房产中介也证明在房屋买卖过程中朱某表示将售房款全部赠送给儿子朱某甲这一事实。此后，朱某甲也确实在同年6月份即购置了新的房屋。原告朱某对于售房款全部由朱某甲收取以及朱某甲此后购置了新房均知晓且一直未有异议，这也印证了被告、证人及第三人等陈述的真实性。到2017年5月27日，朱某与子女订立家庭协议书时，也未对此提出异议。综上，可以认定原告朱某已同意将全部购房款赠送给被告朱某甲用于购置新房。

四、评析

所有权的抛弃属于无相对人的单方民事法律行为，其中，不动产所有权的抛弃要求行为人主观上具有抛弃所有权的真实意思，且完成了所有权的注销登记。然而，形式上、程序上的所有权抛弃行为，并不必然得出所有权人放弃基于该所有权产生的全部财产收益的结论。某些情况下，抛弃所有权是基于一定前因的存在，且是为了特定的目的。在这种情况下，涉及财产权益纠纷的，还需审慎考虑与之有关的前因后果。在本案中，需要考虑的就是当事人放弃房屋所有权后的售房款的赠与问题。

根据《合同法》一百八十五条的规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。但在实际生活中，因订立书面赠与合同较为繁琐，故而存在大量的口头赠与。原则上，赠与合同是诺成性合同，只要赠与人自愿作出赠与的承诺，受赠人又愿意接受赠与的，不管是口头、书面，抑或是实际给付的形式，赠与均成立。但在口头赠与中，赠与人反悔、否认赠与行为的情况并不少见，由此引发的赠与纠纷也层出不穷。因此，如何证明口头赠与的存在与成立，是一个值得关注的问题。在审理此类纠纷时，必须结合相应的证据，包括证人证言，确认证据的“三性”——真实性、合法性和关联性，据此判断何种主张更加符合社会常理。