商业地产中机电设计管理思路探讨

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商业地产是中国地产业发展到一定阶段的产物。商业地产是一种涵盖了超市、零售、餐饮、休闲娱乐等多种业态的复合型地产开发形式。相较于住宅地产的单一性，商业地产的机电工程在施工中，占比更高，系统更复杂，因此，在设计过程中必须要重视机电设计的管理，重视对设计图纸的管控，才能在提升项目施工质量的同时，有效的控制施工成本和运营成本，才能更有利于项目经济效益的提升。

1 机电设计管理的特点

1.1 统复杂，专业程度高

在住宅地产设计管理中，机电施工成本占比很低，随着项目规模扩大，商业地产的兴起，机电成本占比逐渐提高，机电系统数量逐渐增加。机电设计涵盖了给排水、暖通、强电、弱电等多个专业，设计内容涵盖了建筑、精装、幕墙、智能化、景观、泛光、标识等多个设计及专项设计，在各自的设计图纸中，又存在多个系统，由此造成了商业地产中机电设计更复杂，对设计专业性要求更高[1]。

1.2 对接部门多，涉及范围广

商业地产项目设计中，包含着诸多复杂的环节，在整个项目全寿命周期中，设计管理除了需要对接各专业设计院外，还需要对接商管、酒管、营销等部门及在设计过程中与各政府部门之间的沟通对接，对接部门多，涉及范围广。

2 机电设计管理的思路

商业地产项目中，招商尤为重要，在项目开发过程中，根据招商时间的不同，可分为招商前置和招商后置两种形式。招商前置对招商团队的要求很高，存在招商难度大，租金测算压力大等问题；招商后置则会导致设计变更量大，工程二次拆改，成本控制难度大的情况。基于以上两种情况，机电设计管理过程中需加强以下几点措施的落实[2]。

2.1 加强对设计院的管控

甲方和设计院之间是一种管理和被管理的关系，双方既有合作亦有冲突，管理过程是双方博弈的过程，不对设计过程进行适度管理，将无法保证江防的设计成本、质量和进度。因此，对设计院的管控可从设计单位的选择，设计合同的签订，设计过程中的质量和进度的检查，设计后评估等多个阶段入手，促使设计院在设计过程中能很好的贯彻落实甲方的设计理念和思路。

2.2 重视设计标准的落实

设计标准是甲方在项目建设过程中根据自身企业的特点及国家标准规范长期积累总结而成。设计标准作为甲方在项目设计前的提资，是项目方案设计的重要依据，而方案阶段是项目设计中最关键环节，决定了项目规划的定位和方向，在这个阶段对于项目用电总量、设备负荷总量、机房位置的确定、项目供电方式等起着决定性的作用。

商业设计的标准化工作的落实可以有效节省设计力量，缩短设计周期，加快提供图纸的设计速度，提高设计质量，为工程成本的控制提供了重要条件。

2.3 前置系统逻辑的设计

商业地产后期运营时存在很大的不确定性，甲方需加强主动式设计的思路，只有前置性规划好系统设计逻辑，重视运营问题的解决和相应设计思路，才能解决后期实际运营中的诸多问题。例如：餐饮条件的预留；商铺用电指标的配置；设备噪音的考量；建筑和机电的协调等。

2.4 加强设计变更的管理

设计变更是工程施工过程中保证设计和施工质量，完善工程设计，纠正设计错误及根据现场条件变化和商管等部门提资而进行的设计修改工作。在商业地产项目中，项目开工时机电设计基本是在商管提资的模拟条件上进行设计的，后续在招商等工作不断推进过程中，需根据商家条件二次深化调整。在整个施工全寿命周期中，商业地产的设计变更量是住宅地产的数倍。因此，在商业地产中加强设计变更的管理尤为重要[3]。首先，需要建立完善的设计变更管理制度，明确权责。其次，需要建立设计变更交底制度，特别是重大设计变更。再次，提高责任性，深入施工现场，根据现场实际情况进行设计调整。特别是招商与机电施工同步进行的时候，需要全面权衡现场进度、质量、成本因素。最后，加大现场巡查力度，发现问题，及时整改，减少现场工程返工。

3 结语

综上所述，本文通过对机电设计管理的特点入手，进行有效的全寿命周期设计体系化控制思路的阐述，通过对设计院的管控，设计标准的落实，系统逻辑的设计及设计变更的管理，在保证项目定位、品质、运营、开发进度、成本控制的基础上尽可能的实现主动式设计，尽可能的适应招商对机电设计的影响，为商业项目的开发建设提供有效的技术保障。