我国房地产市场健康发展的路径分析

2018-12-06

商品与质量 2018年39期

辽宁建筑职业学院辽宁辽阳 111000

自从2016年中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”这样一个重要理念之后，全国房地产市场，以一、二、三线城市为主，有100多个城市实行了以限价、限购为主的限制政策。2018年5月，住建部更是就房价上涨过快约谈了12个城市的相关负责同志，可见国家调控的信心和决心不会动摇。在这一大背景下，房地产市场如何健康的发展，如何让广大人民群众都能分享房地产和国民经济发展成果，是当下政府和房地产企业需要共同探讨的问题。

1 当前房地产市场突出的问题

1.1 地区发展不平衡，人口流出地的房屋出现空置

改革开放后根据国情和发展需要，国家鼓励东部沿海地区率先开放，率先发展，为沿海地区提供包括政策、投资、税收优惠、基础设施建设在内的多种优惠，吸引了大量资金和劳动力向资源丰富的地区集聚，直接影响的就是房地产市场的投资属性凸显，大幅超过了原本的消费属性，也改变了房地产市场的预期，北上广等一线城市房价上涨过快而其他城市遇冷，人口流出地甚至出现大面积房屋空置，连锁引发一系列经济和社会问题。

1.2 在售的商品房结构不合理，去库存压力仍在

在售商品房结构不合理现已成为影响房地产市场健康发展的因素之一。据有关学者分析，住房供应结构中经济适用房、限价普通商品房等政府调控房源应在总房源的30%左右，但市场上在售的商业、营业用房中，别墅、高档公寓、大面积改善型住房占的比重较大，无法满足中低收入人群的购房需求，而这一部分人口占比超过八成。并且在同一城市中，相邻街区的楼盘也会因为学区、医疗、养老等公共服务资源的不同，房价呈现出极大的差异。

1.3 房地产市场秩序混乱，销售手段五花八门

近些年来，媒体曝光了一些房地产企业为追求利润的最大化，在建设和销售过程中采取了非正规的手段。例如，未取得预售许可证，就以认购、预定、排号等方式变相收取订金；采取返本销售、变相返本等方式销售商品房；捂盘惜售或者变相囤积房源；制造虚假热销场面，封盘涨价等，这些行为直接导致了购房者对房地产企业的信任危机。

2 政府部门科学统筹，加大服务范围和监管力度

2.1 防止房地产市场对地方经济影响过大

地方政府尤其是经济结构简单的二三线城市把房地产视为拉动当地经济最有效的手段，土地的售卖和商品房的建设早已超过了合理的城市规划，越来越多“空城”带来的后续问题却难以解决。国家应该科学布局各地方的发展战略，尤其对于经济落后地区给予优惠政策，地方政府更要深度挖掘和开发当地资源，从而缓解地方财政对于房地产的依赖。2018年11月，财政部向全国地方政府投入了16632亿元（人民币）的中央财政资金，这对解决各地发展以及地方财政等均衡性问题起到了重要作用。

2.2 防止房地产市场供需关系失衡

政府部门在规划城市建设时，对于商品房的建设要有前瞻性和持续性，保障经济适用房、限价普通商品房等政府调控房源的占比，确保中、低收入人群有房可住，投机者无房可炒。同时，要建立与房地产企业的沟通渠道，平均分配各楼盘配套的基础设施和公共服务资源，利用成熟配套的集聚、辐射效应，实现人口的合理迁移布局，吸纳更多居住需求。

2.3 防止购房者利益受损

政府部门要对房地产企业建立从规划图纸到施工现场再到后期销售一套完整的监管体系，杜绝开发商随意更改项目规划、建筑材料以次充好和销售手段层层设套等问题的发生。扭转当前购房者在开发商面前绝对弱势的局面，让老百姓能买的放心，住的安心。

3 房地产企业主动作为，承担社会责任

3.1 积极响应政府相关政策

房地产企业要正确认识国家宏观政策的必要性，理解土地、金融、财税等调控政策的协调性，重视房地产投资建设规模与城市建设布局、经济发展水平相一致的重要性，共同探索市场走势联动机制和房地产市场平稳健康发展的长效机制。

3.2 优化住宅供给结构，构建多层次住房、租房体系

针对不同区域规划设计适合不同消费群体居住的商住片区，主动改善住宅供应结构，逐步建立适合不同消费群体的梯度住宅供给体系，提高中小套型房源比例。大力发展住房租赁市场，当前包括建行、工行、中行在内的多家银行已进入住房租赁市场，房地产企业应与正规租赁机构直接对接，打击假房源、黑中介，有效解决房屋质量、房源真实性等租房痛点问题。