农村城镇化中宅基地常见纠纷中的法律问题

王海均

（黑龙江国大律师事务所，黑龙江 牡丹江157000）

一、引言

近年来由于经济的高速发展，特别是一些经济发达省份、地区中，主要城市面积的加速扩张，农村与城市之间的传统差距正在逐渐缩小，农村城镇化现象也逐步加大。从而，涉土地类型的司法纠纷也处于逐年加多的态势。从目前已有的研究数据上看，我国每年涉及农村宅基地纠纷类案件的总数大概在55万件左右。

二、涉宅基地纠纷的几种常见类型

1.由征地引发的纠纷。从案件比例上看，由农村城镇化带来的房屋拆迁和土地征收引发的纠纷诉讼、信访案件是所占比例最高的。这主要是由于农村集体土地变为城镇化用地的过程中，涉及征收、补偿、安置等牵涉农民个人利益的环节相对较多而造成的。个人利益一旦受侵害或觉得对个体不公平、不合理，纠纷就极易产生。同时，由于历史、传统观念等原因，农村基层土地管理机构长期以来仍然处于改革初期的状态，完全建立在“村民自治自决”的基础上。对宅基地的管理水平、管理程序也受地域限制等因素，容易导致管理效率低下，常常出现管理粗放、确权登记过简、宅基地审批程序不严等情况。这在一定程度上，也加剧了土地征收过程中纠纷的出现的频率。此外，“一户一基”制度长期以来建立在不平等性别歧视的基础上，即“女性分户不分地”“男童出生就分户分地”等现象。而征收补偿又常常按户补偿，或造成妇女权益遭到忽视，或造成征地补偿方利益受损。由此引发的“暴力抗拆迁”现象也经常发生，造成极为恶劣的社会影响。

2.由使用权流转引发的纠纷。根据我国现行土地管理法律法规中相关规定，农村宅基地的基本属性是集体土地，所以严格禁止其使用权的流转。而在近年来城镇化日益加深的背景中，农村宅基地使用权流转已经成为司空见惯的事实。而由于法律上的禁止，宅基地使用权的买卖往往处于暗箱操作，特别是由于土地无法确权而无法发证的进而不受法律保护的影响下，买卖转让后，一旦涉及征地拆迁、原使用人去世、周边城市地价上涨的因素影响，在利益的驱使下，要求确认买卖合同无效的纠纷层出不穷。可以说，一旦对簿公堂，购买方必然是吃亏的一方。因赠与宅基地房屋而转让宅基地使用权的纠纷也常常出现，主要是存在受让方户口系非农村户口或不同村而导致的。

3.由使用权继承引发的纠纷。严格意义上来说，此类纠纷也属于由使用权流转而造成的纠纷。根据现行法规，由于宅基地的性质属于农村集体土地，故无法继承。然而矛盾的是，宅基地上的房屋按《物权法》是属于可继承私产的，而宅基地使用权跟随其上的房屋，故而由此产生的宅基地使用权继承问题日益突出。特别是在城镇化过程中，由于很多农民进城后户口性质的转变，一旦涉及到继承人户口非农村时使用权的划分就会产生严重的纠纷。特别是在经济利益的驱使下，对簿公堂也成为必然的选择。

4.使用权不明引发的纠纷。从历史进程上看，由于农村宅基地制度的建立和发展曾经历过四个差别较大的历史阶段。所以虽然在很多乡、镇中，都按相应法律法规对农民各家的宅基地进行过确权发过证。但也有一些农村地区存在着多户只有集体宅基地使用证，未做逐户办理确权等现象。一些即便已各家发放的宅基地使用证中也存在诸如使用人同证照名称不符、实际面积与登记面积不符、登记的占地范围不明等混乱现象。最常见的此类纠纷就是由于宅基地使用过程中，比如邻家盖房子过程中扩地、占地，而由于证照确权不清无法说明使用权，进而引发邻里争地纠纷而对簿公堂的。

5.其他相关因素引发的纠纷。由于近年来城镇化进程的加快，特别是自我国取消农业税以来，农民个人经济能力提高很多，所以每年有大量的农民人口涌进城市寻找工作。这也造成了很多农民搬进城里长期居住，而农村宅基地上的房屋长期空置、无人管理的状况。而正是由于无人管理，房屋涉及的安全、通行、防火、排水等纠纷也逐渐增多。比如，由于房屋长期无人造成失火引燃邻家；无人房屋倒塌，造成邻家人受伤等诸如此类的民事赔偿纠纷。

三、宅基地纠纷中的几个特点

1.常态化。这主要表现为：引起纠纷的原因众多（含生活因素）、由纠纷引起的诉讼案件覆盖的范围非常广和多发性三个方面。引起纠纷最主要的原因就是历史遗留问题，在我国宅基地制度经历四个时期之后，所造成的遗留问题很多，特别是在20世纪80年代中前期，乡镇和农村居民利用宅基地的滥建频发，违规占用农田耕地滥建自家房屋的现象严重。由此期间遗留问题所造成的宅基地纠纷问题也是最多的。而由于城镇化的逐步加深，市场经济在农村的深化发展，农村农民利用宅基地从事农业、工业生产获取经济利益的方式也越来越多。同时，城市土地市场对于城市周边土地供给的需求也日益迫切。可以说在今后一段时间内，涉宅基地的纠纷也会越来越多，这也就更显现出它的常态化。

2.确权难。宅基地纠纷，说白了就是使用权的纠纷。由于农村土地长期的粗放式管理，往往会造成宅基地使用权界限不清等原因。而一旦产生纠纷，就必须先对宅基地取证确权。而事实上，宅基地的确权在实际司法实践中往往又是最难的。首先，不少宅基地纠纷跨越了从1949年宅基地的私有制，到1982年土地权属的重新登记，土地性质反复变更。因时间跨度大致使取证极难，无处可寻。其次，涉事农民法律意识淡薄，常常受当地风俗习惯等传统观念所左右，加上对于国家相应法律法规不理解、文化素质不高等因素。对于宅基地使用权的确定也带来了一定的阻碍。

3.调解、处理复杂。宅基地纠纷的主体有以下几种：个人与个人、个人与单位、单位与单位。正是由于主体的不同，所牵涉的范围也就无从限制。另外，涉及的各级行政主体、司法主体、相关法律法规众多，所造成的处理程序也较一般案件更为复杂。近年来，随着城镇化带来的农民经济意识的提高，国家对宅基地使用权流转的逐步开放，农村住房的财产抵押、担保、转让等工作增加，而这又进一步扩大了处理相关纠纷的复杂性。

[1]叶亚杰.宅基地纠纷处理的法律程序问题[J].资源导刊，2015，(11):26-27.

[2]刘广明.“双轨”运行:城镇化进程中农村宅基地(使用权)制度解困的可行解[J].法学论坛，2014，(2):101-108.