房地产调控出现松动？想当然罢了

葛丰

据媒体报道，近期多个一二线城市的部分银行，房贷利率出现下调，放款的速度也普遍加快。

不可否认，虽然本轮房地产调控力度之大前所未有，但是基于长期形成的惯性思维，市场对于房地产调控的持续性向来不无观望情绪。这种观望情绪最明显的体现，就在于但凡政策或市场趋势稍有向着所谓“利好”方向的松动，就会勾连出一个似乎永不消沉的疑问：房地产调控是否又要出现松动？

那么，部分城市房贷利率有所下调，是否意味着房地产调控将出现松动呢？答案显然是否定的，依据在于：

首先，单从房贷政策本身来看，且不说报道中所列举的部分城市放诸全国范围来看，只是特例，而且更重要的是，统计数据显示，10月份全国首套房贷款平均利率再创年内新高，迄今已保持连续22个月上涨。因此，这说明即使近期部分地區房贷利率有所下调，那也只是一种连续冲高后的回调。这种在前期高点基础上的回调，不足以改变房贷利率高位运行的基本状况，加之，当下不具备下调基准利率的宏观环境，因此，这种回调的空间也是非常有限的。

其次，再从房贷利率出现松动的原因来看，不排除背后确有货币政策微调的推动（例如，今年以来已连续4次降准），而从中国房地产市场以往运行轨迹来看，房贷的数量与可获得性，是比价格（利率）重要得多的影响因素。

但是以往多次出现的房贷量、价之间的联动，在目前一系列新情况制约下很难再次出现。这些新的情况主要集中在：其一，本轮货币政策微调带有较强定向性，货币“溢出”的渠道受阻；其二，更关键的是，房贷余额的连年高增长，已经使其大幅逼近继续增长的极限，如居民部门的债务杠杆已经达到GDP的50%左右，储蓄存款的占比则已降至12%左右……而这一涉及基本面变化的新情况，表明除非未来房贷发放标准低到不可想象的地步，否则即使资金面再次呈现整体宽松（相对而言），房贷增量也很难如以往那样大幅增长。

最后，跳出房贷来看，市场之所以会对包括房贷利率下调在内的任何风吹草动呈高度敏感状态，无非是因为房地产业在中国经济中的支柱作用显而易见，而且这种作用在经济增速下行阶段更为凸显。

但这种老调重弹不过是一种想当然，其昧于形势变化体现在：其一，对高质量增长阶段的坚决转进，意味着中国对经济增速下行的容忍度大大提升；其二，房价长时期过快增长，导致其负外部性已经累积到得不偿失的临界点；其三，实践表明，房地产调控与发挥房地产业在中国经济中的恰当作用并不必然矛盾，这一点，在房地产调控水平不断提升的背景下（如本轮房地产调控叠加去库存措施与多元住房体系建设，使得迄今为止地产投资仍表现出很强的信心与韧劲），只会表现得越来越明显。那些认为调控与房地产业只能二选一的观点，在事实面前将不证自伪。