吉林省房地产市场去库存策略研究

刘 楠 姚子豪 马季洲 郭 珅

(1.吉林建筑大学城建学院，吉林 长春 130114；2.吉林建筑大学，吉林 长春 130118)

一、吉林省房地产市场现状

吉林省统计局《2016年国民经济和社会发展统计公报》数据显示，2016年全省完成房地产开发投资1016.76亿元，比2015年增长10.0%，其中，住宅投资710.69亿元，增长9.5%。房屋面积1351.65万平方米，同比增长5.0%。商品房销售面积1919.30万平方米，同比增长28.7%，其中，住宅销售面积1630.72万平方米，同比增长25.0%。商品房销售额1029.58亿元，同比增长26.0%。吉林省统计局《2017年国民经济和社会发展统计公报》显示，全年完成建筑面积1478.85万平方米，同比增长9.4%。商品房销售面积1885.21万平方米，同比下降1.8%，其中，住宅销售面积1602.06万平方米，下降1.8%。数据说明吉林省房地产市场的去库存在一定程度上遇到了瓶颈。2016年1月，吉林省政府工作报告中明确提出，房地产去库存要综合施策，还需要将近5—8年左右的时间来消化近几年的房产库存。

二、吉林省房地产库存产生原因

(一)供应上升，需求下降

首先，受前期房价影响，许多大型开发商开始积累开发用地，房地产开发面积逐渐增加，住房供给增多。其次，由于房地产行业可以带来超额利润率，使市场供给出现过度扩张和结构失衡，从而形成了供给过剩的局面。同时，由于房屋是高价值、耐用的消费品，一般的消费周期是40—70年，所以一旦房地产市场趋于饱和，市场刚性需求减少，房地产市场去库存就会变得举步维艰。

(二)住房供给相对需求具有滞后性

政府为增加财政收入，在面对房地产长期的超额利润下，开始盲目扩大土地市场的供应，鼓励房地产业的发展，并将土地出售给开发商。但住房供给是缺乏弹性的，即开发、建设、销售周期长，一旦开始建设很难中途转换用途，新增的投资会形成新一轮的库存积压，延长了商品房库存的消化周期，住房供给相对于住房需求来说存在滞后性。随着经济增长速度放缓，房地产市场发生变化时，房屋储量容易发生积压和滞销，导致供求失衡，引发高空置率。

(三)城市面积不断扩张，空置率较高

过去各级地方政府为了完成GDP增长指标任务，大力鼓励房地产行业拉动城市经济增长，城市面积不断扩张，但是基础设施配套并不健全，导致新城的空置率较高。城市化建设初期会有大量的财政支出，政府为弥补财政赤字，开始依靠出让土地带来的高额财政收入，而大规模的土地出让又带来新一轮的房地产开发，导致了恶性循环，使房地产市场库存持续增加。

三、房地产库存增加产生的影响

(一)造成社会资源浪费

每套房子都是一件商品，凝聚着巨大的人力和物力，但是，当房屋积压未能售出时，房屋的使用价值就不能映出来，房地产的价值也不被人们所认可，必然会造成社会资源和自然资源的巨大浪费。

(二)地方财政收入减少

根据吉林省财政部门数据显示，“土地出让金收入”占地方财政收入的比重从2015年的近60%迅速下降到2017年3月的32%。从长远来看，打破“土地财政”有利于改善地方财政收入结构，但是短期内会对地方的财政收入产生巨大冲击。土地财政收入的减少将削弱地方政府的投资力度，导致地方政府失去相当一部分资金来源。

(三)固定资产投资放缓

房地产市场对宏观经济的影响是因为其投资比例高，因而具有加速效应。反过来，房地产业的下滑将直接影响经济增长，房地产投资占吉林省全社会固定资产投资的20%左右。一些房地产开发商开发和建造房屋的资金来自银行，当房地产市场库存积压时，它将占用大量资金，导致现金流量紧张。因此，当库存压力较大时，导致全省固定资产投资放缓。

四、吉林省房地产市场去库存策略

(一)完善吉林省财政政策体系

1.降低购房信贷门槛

鼓励金融机构创新金融产品和服务，为购房者提供更优惠和有针对性的购房贷款。灵活识别收入认证，采取每月、每季度、半年或全年的还款方式来优化还款频率。房地产开发公司不得限制买家选择金融机构贷款的权利。对积极支持加快去除房地产库存的金融机构，地方政府可以提供相关支持。

2.完善住房公积金政策

完善住房公积金政策，充分发挥住房公积金在住房消费和改善民生方面的作用。加强对住房公积金贷款的支持力度，提高金个人住房公积贷款额度，鼓励职工用住房公积金贷款购房，提高住房公积金使用率。

(二)落实租购并举住房制度

引导和鼓励有条件的企业收购或长期租赁商品房库存，以满足新公民、农民工、应届毕业生等群体的住房需求。指导房地产经纪公司和物业服务公司注重开展房屋租赁业务，并提供市场化和专业化的房屋租赁服务。吉林省一些旅游业发达的城市也可以通过为游客提供短期房租租赁服务来降低库存压力。

(三)完善“一城一策”政策

2016年吉林省政府工作报告中明确提出了实施“一城一策”的目标和任务。到2018年底实现一类城市商品住房存量比2015年末下降25%，二类城市和三类城市下降30%。四类城市没有任务，要密切关注房地产市场的发展，及时采取措施保持房地产市场的平稳健康发展。

(四)创新营销模式

房地产开发企业可以采用微信、电子商务平台等新型营销模式。微信营销可先锁定目标客户，然后向手机终端发送房地产活动信息，同时还可通过微信客户大数据为房地产公司提供意向分析、数据统计等服务。电子商务平台上的买家可以快速从平台获取房地产信息，便于商品对比；用户可以获得更多的购房折扣，享受更加完整的购房体验。未来的营销趋势已经演变为一种多资源整合的联合代理方式，电子商务模式的前景非常乐观。

(五)科学制定土地供应计划

政府应根据吉林省近年来房屋销售面积比率、人口变化、待售面积比等因素制定相应的土地出让计划。对于房地产市场库存较多，去库存能力弱的地区，要严格控制商品房建设用地规模，甚至停止出让土地，从根源上遏制开发商的盲目建设。企业根据实际市场需求，调整住房类型结构，避免结构性库存。允许在不改变土地用途、建筑密度、日照时数和建筑形式的前提下，施工单位经施工图审查机构审核后调整房屋类型，简化审批手续。

(六)将商品房库存向保障性住房转化

对于房地产市场库存较大，去库存能力较弱的城市，应立即停止经济适用住房建设计划。要将现有商品住房存量转化为经济适用住房，从住房条件、生活环境和配套设施进行后期评估，对符合转换条件的现有商品房进行合理转换。同时，实行政策性金融机构贷款支持，鼓励和支持有实力的企业购置库存房作为公租房进行外部租赁，以满足市民居住需求。