西湖花园公寓小区会馆产权归属探讨

戚振华

（杭州之江国家旅游度假区房产（物业基金）管理中心，浙江 杭州 310000）

《杭州市区居住区配套设施建设管理条例》明确，配套公共建筑与配套基础设施（路、气、水、电等设施）共同构成了居住区配套设施。关于配套公建的产权归属，《物权法》、最高院司法解释及部分地方性法规都有相关规定，但基本属于对已经明确事项的再次明确，而未涉及矛盾焦点性问题，如会馆（所）等。因此，上位法律法规的空缺使各地关于配套公建产权归属的行政管理和司法判决呈现不统一的状态。

1 案例介绍

杭州某房地产开发公司和某发展公司合作开发的西湖花园公寓项目由西湖花园度假公寓（北苑13幢）和西湖花园南苑（7幢）组成，并于2000、2004年先后交付使用。由于2002年物业政策调整（底层车库不能作为物管用房），房管局对小区配套用房﹑汽车库﹑自行车库（原由市房管局审批）进行清退和重新确认，对原西湖花园度假公寓物业配套用房位置进行调整，重新确认至西湖花园南苑会馆，且南、北苑作为一个物业管理区域进行统一管理。

南苑会馆属于与西湖花园三期南苑项目，同期办理了规划审批及验收，房产测绘及发证时未计入公有建筑面积进行分摊。2002年，西湖花园南苑业主提出会馆属于小区配套设施，除物业用房外的活动用房（乒乓球室等）与游泳池（衣帽间、卫生间）属于小区配套，归全体业主共用，应移交业委会管理，处分权和收益权均归全体业主。

2 争议焦点

2.1 会馆（所）是否属于居住区配套公建

《城市居住区规划设计规范》明确“配套公建”包括教育、医卫、文体、商服、社服、市政等八类设施。根据土地出让合同对项目的定性“住宅及配套公建”，会馆（所）与住宅同期规划、竣工验收、交付，属项目构成部分，且按功能划分，会馆（所）符合文化体育及商业服务的功能定位，应属于住宅小区的配套公建。

2.2 产权是否全部属全体业主所有

关于配套公建的产权归属及使用管理，《物权法》、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及地方法规如《杭州市区居住区配套设施建设管理条例》等明确如下：①所有权属于全体业主。物业管理服务用房；地面公共停车泊位、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、按标准建设的自行车库；公益性文体设施属共用设施设备；所有权属于全体业主。②建成后无偿移交政府或管理部门使用管理。社区配套服务用房、教育配套、医疗卫生、垃圾中转站、公厕、公交始末站等市政公用设施管理用房及在划拨土地上建设的配套农贸市场建成后无偿移交给所在地街道办事处、教育局、环卫署、电力局等相关政府指定的部门。③归建设单位所有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属建设单位，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；《杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定》明确农贸市场（划拨用地除外）、净菜超市等开发建设单位投资建设的商业配套公建项目，按照“谁投资，谁受益”的原则，由投资者所有、经营或转让，不得挪作他用。

因此，并非所有的居住区配套公建的产权均归小区全体业主所有，商业配套一般归建设单位所有，教育医疗及市政公用等配套按要求移交后则归政府或相关部门所有。

2.3 会馆的产权是否属于全体业主共有

关于会馆（所）的产权归属的争议是因“会馆（所）”的定性即规划性质模糊，且上位法律法规中未对此类配套公建的归属给予明确的规定，而根据其他相关法规进行判断的依据相对单一且出发点不同，未形成统一的判断标准。目前，主要以“分摊说”及“成本说”的观点来判断。

2.3.1 “分摊说”

“分摊说”是根据《浙江省建筑面积测算细则》中共有建筑面积的内容及分摊原则，以是否将面积计入共有建筑面积进行分摊来判定是否属业主所有或开发商所有；反之，则不属全体业主所有。但根据规定“为多幢（或小区）服务的公共用房、管理用房并不计入共有建筑面积进行分摊”，因此，“分摊说”无法作为判断的准确依据，配套公建的性质、服务对象（是否属于公用建筑面积）才是判断其归属的关键。此外，计入商品住宅销售成本的非营业性公共配套设施、设备属于业主共有。

2.3.2 “成本说”

根据《商品住宅价格管理暂行办法》及《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》，以是否纳入商品房销售成本来判定是属全体业主所有还是开发商所有。“非营业性公共配套设施建设费纳入商品住宅价格，相关的公共配套设施、设备，必须无偿提供给全体业主使用，不得另行作价销售”。但根据“谁主张、谁举证”的民事诉讼规则，会馆（所）建造成本是否已摊入各业主所支付的购房款中，业主根本无法提供相关证据材料。

3 配套公建产权归属的建议及判定探讨

通过对以上法律依据的分析梳理，对会馆（所）的权属判定提出以下建议：《物权法》中第七十三条规定，建筑区划内的公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主所有。依据《房屋登记办法》的要求：“规划管理部门批准建设工程规划许可，应当要求建设单位列明建筑区划内依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的具体范围”，即由规划部门在源头上予以明确，产权登记部门根据规划确认的性质用途判定产权归属。开发商和政府在土地使用权合同中约定或开发商和业主在商品房买卖合同中进行约定，合同中明确是否属于项目必配的公用配套项目，还是开发企业为提高项目品质、档次而投资建设的为小区提供有偿服务的配套设施。同时，对具体公建的产权归属加以约定，以避免项目竣工交付后关于产权的纠纷。

4 评析结论

会馆与其他别墅一起经规划批准建造的房屋，属于新建房屋范畴，而新建房屋申请产权登记的类别为初始登记。在法律、法规、规章或其他政府文件对会馆（所）等配套公建权属没有明确规定且排除合同另有约定的前提下，适用“物权原始取得”及地方法规中“谁投资、谁受益”的原则确定，即初始登记在建设单位名下。如果有异议，则根据“谁主张、谁举证”的民事诉讼原则，由业主提供相关证明材料向法院进行民事诉讼，由法院生效判决明确房屋权利归属的，根据《房屋登记办法》的规定，依据生效法律文书办理转移登记。

参考文献：

［1］朱新贵.居住区配建设施的产权关系研究［D］.南京：东南大学，2010.

［2］赖德华.初始登记时由谁认定全体业主共有的房屋［J］.中国房地产，2010（01）.