对工业用地地价的一些思考——以江阴市为例

文/胡惠英 江阴市国土资源局 江苏江阴 214400

巫红霞 宜兴市国土资源局 江苏宜兴 214200

张增峰、曹天邦 江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司 江苏南京 210000

工业用地指工业生产、产品加工制造、机械和设备修理及直接为工业生产等服务的附属设施用地。工业用地在我国国民经济发展过程中承担着重要作用。近年来随着土地指标的日渐紧缺，土地开发投入成本日益增加，工业用地一级市场价格与二级市场价格日益分化，矛盾日益突出。本文以江苏省江阴市为例，进行工业用地开发实际投入成本、一级市场价格和二级市场价格的之间差异比较分析，提出相应的对策建议，为政府工业用地出让及其地价管理提供参考依据。

1、土地开发实际投入成本与工业用地一级市场工业用地价格的差异

笔者就目前江阴市工业用地从征收到挂牌成交过程中涉及如下几项费用进行了一些调查，因拆迁成本比较复杂，而且一般情况下，工业集中区大都是新开发的区域，涉及拆迁较少，故本文不考虑拆迁成本。

1.1 征地补偿费用

征地补偿费主要包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。根据《江阴市人民政府关于调整征地补偿标准的通知》（澄政发[2012]38号）规定，征收农用地的土地补偿费每亩30000元，征收建设用地的土地补偿费为每亩30000元，征收未利用地的土地补偿费为每亩15000元。按照江阴市2016年地籍变更成果，农用地、建设用地、未利用地占比为49:41:10计算，估算土地补偿费用为2.85万/亩。

征收农用地的安置补助费，按照需要安置的被征地农民人数计算。需要安置的被征地农民人数，按照被征收农用地的数量除以被生地农村集体经济组织征地前人均占有农用地的数量计算。每名需要安置的被征地农民的安置补助费为30000.00元。按照江阴市人均农用地0.75亩计算，估算被征地农民的安置补助费4万/亩。

青苗补助费根据澄政发[2012]38号文件规定：一年生作物：耕地补偿为3000.00元/亩；一年二季作物以上的：耕地补偿为每亩1500元/亩；可以移值的苗木、花草以及多年生经济林木等，支付移值费，不能移值的，给予合理补偿或作价收购；果园、鱼塘或其他养殖业按当年实际损失补偿。按照江阴市耕地占总面积32.6%计算，估算青苗补助费为0.1万/亩。

地上附着物补偿费根据澄政发[2012]38号文件规定：田间灌排设施补偿费为每亩3000元（按农用地面积计算）；征地协调费为每亩5000元（按征地总面积计算），其中澄江街道按市原规定执行。征地协调费由村包干使用，用于被征地范围内地上零星树木、坟墓、粪坑、码头、水井等附着物的迁移补偿和协调有关征地事务等。按照江阴市2016年地籍变更成果，农用地占总面积49%，估算地上附着物补偿费为0.65万/亩。

除上述4种费用外，还有统一征地包干服务费，根据锡价费[2000]第110号、锡国土发[2000]68号，按0.3万/ 亩计。上述征地补偿费用汇总见表1。

1.2 土地报批税费

省农业重点建设资金，根据苏政办发（1995）62号文件，江阴农业重点开发建设资金为2400.00元/亩。

耕地开垦费，根据苏价服〔2015〕361号文件，江阴耕地开垦费为50.00元/m2，对占用基本农田的，加收40%的耕地开垦费。按照江阴市耕地占总面积32.6%计算，估算耕地开垦费1.09万/亩。

耕地占用税，根据苏财计澄[2008]11号文件，江阴耕地占用税为40.00元/m2。按照江阴市耕地占总面积32.6%计算，估算耕地占用税0.87万/亩。

补充耕地指标，按2018年新购的徐州丰县异地补充耕地指（五等水田）300亩指标费计算，估算购买补充耕地指标费36万/亩。上述土地报批税费汇总见表2。

1.3 政策性计提

国有土地收益金，按出让金总价的5%计提。2017年度工业用地成交均价为36.83万/亩（不考虑优质项目），估算国有土地收益金为1.84万/亩。

出让金用于农业部分，根据苏政办发[2004]104号，按9.75元/m2计提，出让金用于农业部分为0.65万/亩。

廉租住房保障基金，根据锡财建[2007]68号，按6.5元/m2计提，廉租住房保障基金为0.43万/亩。

社会统筹金，根据澄政规发[2014]1号，按3.9万/亩征收被征地农民社会统筹资金。

新增土地有偿使用费，根据锡财综[2007]2号和财综[2009]50号，江阴属六等，按56元/m2计提，折3.73万/ 亩。

出让业务费，按土地出让总费用的1%计提，计0.37万/亩。上述政策性计提汇总见表3。

1.4 土地开发费

土地开发费是指为使土地从生地变熟地而由政府投入资金建设道路、供水、排水、供电、燃气、通讯、场地平整等产生的相关费用。根据江阴市基准地价成果报告，江阴市土地开发费在150～225元/m2，取众数值165元/m2计，折11万/亩。

将征收到挂牌成交过程中涉及1-4项费用汇总，结果见表4。

综上所述，从征收到挂牌成交过程中工业用地涉及的费用（不考虑拆迁费和政府收益），总计为67.72万/亩。这是地方政府真金白银要付出去的实打实的成本。

从2017年度工业用地土地招拍挂的成交情况来看，成交均价在36.83万/亩（不考虑优质项目），溢价率0.79%。其成交均价仅占平均成本的54%。究其原因，工业用地是国民经济发展最基本的生产要素之一。一个工业项目的落成，会起到带动周边区域产业结构调整、就业人员增加、税收增加以及促进社会稳定等作用，工业用地承担着一定的社会责任。所以一直以来，工业用地一级市场价格受政府和政策因素的影响较大。工业用地一级市场一般都有一些限制条件，就目前来讲，工业用地一级市场还属于不完全的土地市场，没有形成竞争机制。

2、二级市场工业用地与一级市场工业用地价格的差异

2.1 转让市场与一级市场工业地价的差异

从转让市场来看，特别是司法拍卖市场，2017年江阴城郊部分工业地价平均为70多万/亩，其它乡镇平均为50多万/亩。很明显，比一级市场上涨了百分之四五十，甚至翻倍。这说明，在一级市场拿不到地的企业，转战二级市场，促使二级市场充分竞争，一、二级市场价格差距变大。

2.2 抵押、拆迁过程中工业用地价格与一级市场地价的差异

从以上分析可以看出，一级市场的工业用地价格没有正常体现工业用地的价值，价格人为偏低。这就造成了从一级市场拿地的企业如果要进行融资，如何确定工业用地抵押价格呢？企业认为自己虽然低价拿到了地，但实际承担很多义务，做出很大贡献，抵押时应体现工业用地本来应有的价值。目前，政府考虑到企业融资套现风险，各银行也是控制抵押价格，抵押时基本不偏离其取得价格，矛盾相对突出。

如果涉及城市拆迁，工业用地价格又如何确定呢？因工业用地拆迁有80%的不新增土地奖和30%退城入园奖，这样拆迁费也在80万/亩左右，目前拆迁矛盾还没有显现。

3、对策建议

综上所述，一级市场工业用地土地价格明显偏低，是因为工业用地与其它商品不同，具有一定的社会功能和作用，受政府和政策影响较大。但其与二级市场价格偏差日益加大，矛盾日益突出。笔者认为应提高一级市场开放程度、缩小一、二级市场地价差距、缩短工业用地出让年限、加强监管等手段促进一、二级市场的接轨。

3.1 提高工业用地一级市场开放程度，促进真正需要土地的企业投产增效

政府招商确实具有不可替代的作用，但我们也应看到一些教训，有些企业来拿地时说得天花乱坠，但拿到地后，土地一直闲置或土地没有达到预期效益。而另一方面，有些小企业有项目但没有土地指标，只能到二级市场抢地。笔者认为，只要合理规划，兼顾产业结构设置等，减少工业用地出让限制条件，进一步开放工业用地一级市场是可行的。这不仅能防止闲置土地的产生，而且能最大程度发挥土地的效益。建议将工业用地与经营性用地纳入同一交易平台，促进充分竞争，项目优中选优。

3.2 缩小一、二级市场的地价差距

建立工业用地信息公开制度，促进工业用地交易的公开、公正和公平，建立完善的内外和社会监督机制，避免工业用地交易中的暗箱操作，并合理调整和确立工业用地出让价格标准。只要一级市场开放程度加大，一、二级市场的地价差距自然会逐渐趋同。地价应在充分开放、充分竞争的土地市场中得以显现其应有的价值。笔者认为不应牺牲工业用地地价作为吸引客商前来投资的诱饵。而应增加基础设施投入，加大奖励措施，营造良好的外部环境等来筑巢引凤，引来真正的凤凰。

3.3 缩短工业用地出让年限

有一个这样的统计，世界企业500强的平均寿命是40年，中国500强企业的寿命则更短，只有10年，中国企业的平均寿命也只有3.9年。而目前工业用地供地都按50年期限，这不仅增加了企业初期的投入成本，也不利于后期土地的监管，并且对城市发展带来了一定障碍，增加了额外负担。笔者认为应树立正确的政绩观和科学发展观，实行弹性出让年限机制，即打破现有的单一最高50年期出让模式，拓展为10年、20年、30年、40年和50年等多年限的弹性年期出让，从而确保地尽其用，促进土地集约利用。

3.4 强化批后监管机制

不仅市、县人民政府承担土地批后监管主体责任，各开发园区、街道、乡镇也应纳入土地批后监管主体责任体系之中。特别是政府招商引资中，对优质项目给予了一定的优惠政策，在合同中应对该项目享受优惠政策的前提条件加以明确，如产业、投入、产出、税收等要求。强化批后监管机制，严格执行合同内容，避免国有土地资产流失。