基于图形数据的房产面积测算分析研究

2018-11-27戴雨袁斯祥江西省基础测绘院江西南昌330029

中国房地产业 2018年21期

文/戴雨、袁斯祥江西省基础测绘院江西南昌 330029

在我国公民的房产权受到政府和法律的保护。加强房产测绘的管理，能依法保护房屋所有者的合法权益，减少和防止因测量遗漏带给产权人的权益损失。当前房产测绘的方法逐步从纯手工操作转向自动或半自动化发展。数字化的房产数据采集则主要根据审批规划的设计图、电子版图，以及开发商提供的设计图纸进行直接量取。图纸的成图质量相对较高，速度和图载信息也比较多，有效提高了房产测算的测量精度。

1、房产测算建筑面积与设计规划中建筑面积的区别

首先，从概念来看，设计规划中的建筑面积也被称作是建筑的展开面积，是建筑物各层面积的总和。房产测算的建筑面积是指房屋的外墙以上各层外围水平的投影。这里包括阳台、走廊、地下室和室外的楼梯等。其次，从分类上来看，建筑设计规划中的建筑面积包含使用面积、结构面积和辅助面积。使用面积主要是指各层平面布置中，直接为生产或者生活提供使用的净面积之和；结构面积则主要是指建筑物各层墙体等结构面积总和；辅助面积则指的是各种平面布置中为生产和生活提供净面积总和。而在房产测绘中的建筑面积则主要包含整栋房屋的建筑面积、多元产权建筑房屋和建筑面积。最后，从计算规范方面，设计规划中的建筑面积主要依据《建筑工程建筑面积的计算规则》，房产测绘建筑面积采用的是《房产测量规范》。二者在层高、阳台、雨蓬和室外楼梯等方面有所区别。

2、以图形数据为基础的测算方法

在计算方式方面，层建筑面积、功能区面积、整栋建筑面积和共有建筑面积的分摊计算公式是不同的。在实际的测算中，要根据实际情况选取正确的计算公式进行计算测量。在共有建筑面积的分摊方法上，主要分为整体分摊、多级分摊两个层面。从整体分摊中看，基本单元的共有建筑面积等于共有建筑面积的分摊系数与基本单元套内建筑面积的乘积；共有的建筑面积分摊系数等于共有建筑面积之和除以基本单元套内建筑面积之和；多级分摊需要遵循从整体到局部，由大到小的原则进行逐级分摊。当各级分摊存在可直接分摊到房屋的基本单元情况时，可视为最末级的分摊，在参摊的区域内按照单元户的建筑面积比例分摊共有的建筑面积。房屋基本单元分摊共有建筑面积等于最末级分摊系数与基本户内建筑面积的乘积；最末级分摊系数等于最末级共有建筑面积之和除以基本单元户内建筑的面积之和。

3、基于图形数据的房产面积测算应用

（1）工程概况。以某市小区住宅为例，地上34层住宅楼、地下两层，建筑住宅的总数为134户，项目的结构为剪力墙结构。墙体的材料为蒸压加气混凝土砖块，外围的护墙为200厚的混凝土砖块，内墙分200厚和100厚的加气混凝土砖块。外墙的保温为25厚挤塑聚苯板外保温，C5、C6为不落地的飘窗。该工程的所有建筑层高均在2.2米以上，雨蓬为无柱雨棚。室外的楼梯为无永久性的顶盖。建筑物标准层如图1所示：

图1 建筑物标准层图形

（2）分户图与分层图的绘制。在建筑施工图中，盖楼栋为住宅与地下室两个功能区。首先需要绘制一层的分户区，通过施工图可看出，该层的住户为四户，一共两种户型。分户图的绘制往往需要通过确定每户的界址线，根据变边长的数据尺寸画出每户的实际图形。在分层图的绘制方面，根据施工图绘制第一层分层图，绘制主要根据分户图的墙中线扩至外墙边线的过程。根据开发商所提供的外墙厚度为300毫米，比建筑图纸上的墙体厚度要厚，应将分层图的外边线向外偏移0.15米。

（3）地下室分层图与共有面积分摊计算。地下室的分户图绘制基本与地上分户图的绘制方法一致，主要是取墙中线，画出每户的界址点，标上相应的尺寸计算出地下一层、二层的建筑面积。分层图可算出栋建筑面积的和。占地系数等于占地面积除以栋建筑面积。每户的占地面积等于占地系数乘以每户权属建筑面积。绘制好每层的分层分户图以及计算出每层的层建筑面积之后，需要进行共有面积的分摊计算，通过这种方法可计算出每个户型的分摊面积、占地面积、分摊系数和占地系数。因为每个楼层的功能区不一致，需要采用多级分摊，每栋楼分为地下室和住宅两个功能区，按照多级分摊计算公式进行计算。