加强房地产企业金融风险防控研究

陈守江

【摘要】中国房地产业与金融业的发展起步都较晚，发展程度也较低，使得房地产企业面临诸多金融风险，必须加强防控。本文将从房地产企业金融风险的形成入手，基于房地产企业金融风险的主要特点探究防控策略，推动房地产企业的健康有序发展。

【关键词】房地产企业；金融风险；防控

现如今，中国经济发展迅速，必须给予房地产企业金融风险高度重视，而防控金融风险不仅是保证房地产企业金融顺利发展的基本前提，还是助推国家经济正常有序发展的客观需求。尽管从房地产企业开发经营情况可以看出，大量风险并未完全显现，但已经存在的问题预示着房地产企业時时刻刻都面临着金融风险，不管是房地产行业还是金融行业都高引起关注，加强研究风险防控。

一、房地产企业金融风险的形成

房地产企业金融风险实际上是房地产项目的一种虚高，无法被市场认可，降价出售却无法收回综合成本，导致消费者遭受损失，银行也无法回收相关贷款，开发商则不愿意低价售出楼盘，形成不良状态。所以可将房地产企业金融风险的形成简化为：房地产经济市场繁荣，投机者、消费者都需要大量住房；开发商最初需要建造大量房屋满足需求，但缺乏资金，产生向银行申请贷款的需求；银行对相关房地产项目展开调查，发现项目是良好的贷款抵押物，便同意房地产企业的贷款请求。在经过这一轮又一轮的循环之后，房地产市场越来越火热，价格也更高，相关各方的投资热情以及风险意识越来越淡薄[1]。到了大多数楼盘项目价格都虚高并且很多消费者盲目为虚高的价格买单时，就产生了房地产泡沫，一旦泡沫破碎、市场波动，房地产市场的价格极有可能急剧下降，很多贷款购房者被套牢在高位，无法归还银行的贷款，逐渐波及整个行业，形成房地产金融风险。房地产泡沫越大，企业金融风险的程度就越高。

最近几年，国家大幅度提高经济实力，加上城市化发展进程不断加快，使得人们有更大的房产需求，暴露出房地产企业潜在的金融风险，主要包括法律风险、市场风险以及信用风险等，加强防控势在必行。

二、房地产企业金融风险的主要特点

和其他行业企业相比，房地产企业金融风险呈现出特殊性，其特点主要体现在两个方面：一个是扩张性。金融在当今社会的作用至关重要，经济社会的每一个角落几乎都涉及金融产品与服务，加上金融资产与不同金融机构的联系十分密切，逐渐形成资产价格波动之间相互影响的网络系统。然而在经济往来中，资金融通与债权等的联系离不开金融机构的推动，该阶段势必会出现风险，同时借助金融体系网络快速传递风险，致使房地产企业金融风险呈现出扩张性[2]。

另一个是可控性。任何经济活动都存在风险，房地产企业金融活动在融通资金、出现债权关系的阶段就会存在风险，即房地产企业时时刻刻都面临金融风险，虽然这具备必然性，但可以被人控制。对参与房地产金融市场的相关各方而言，都能识别风险、衡量风险、监控风险，确定即将出现的风险的类型和影响程度，房地产企业也能借助风险预警机制和合理有效的金融工具等主动控制风险或者是转移风险。与此同时，监控部门应完善规章制度，从源头控制、消除对房地产企业不利的金融风险。

三、加强房地产企业金融风险防控的策略建议

（一）建立健全法律法规

针对房地产企业金融发展情况，应适时建立符合市场发展实际的相关法律法规，防控房地产企业金融法律风险[3]。一是修改现有法律，明确房地产金融享有的法律地位，促使房地产企业金融业有创新的条件。如应在现有《建筑法》、《商业银行法》以及《公司法》等法律中增添房地产金融的内容，通过法律法规的形式约束房地产开发商与贷款人的行为。

二是快速推动房地产金融的立法进程，及早出台专门的法律法规保证房地产金融规范发展，使房地产企业的金融业务有法可依。三是将责任问责制度落到实处，即在修订和重新立法的同时注重执行相关法律法规，依法追究触犯法律法规、恶意增加房地产金融隐患以及房地产金融欺诈等违法组织与个人的法律责任、刑事责任，落实责任问责制度。四是金融机构要加强制定房地产企业金融创新制度，形成法律法规的配套，完善房地产金融法律法规体系。五是有机结合房地产企业金融法律法规建设和金融监管，由监管部门基于法律法规发挥监管作用，重点监控房地产金融。

（二）加强市场金融调控

为防控房地产企业的金融政策风险、市场风险，必须加强市场金融调控。一是坚持房地产宏观政策调控不动摇。房地产市场目前已有显著的改善，很多城市的房价逐渐松动，炒房者也慢慢退出，初见调控成效。只是房地产市场政策和土地政策、财政政策、信贷政策等息息相关，涉及房地产企业以及地方政府部门等多方利益，尤其是地方政府能通过卖地获取财政收益，且调控会导致房地产市场放慢发展速度，牺牲经济增速，增大调控阻力。那么作为政府部门必须坚定调控房地产金融的立场不放松，避免前功尽弃，维持房地产市场秩序。

二是加大建设保障性住房的力度，从供给层面解决房地产供不应求的状态。房地产供不应求，导致商品房价格居高不下，政府加强保障住房建设，就能有效改善人们的住房条件，达到降低房价、调控房地产的目的。三是在房地产企业金融调控中，作为地方政府必须科学树立政绩观，不能把卖地作为主要财政收入来源，致力于将房地产企业培养成让大众有居住场所的企业，发挥宏观政策调控的关键性作用，不再以自身利益为核心，减弱宏观调控阻力。

（三）完善风险预警体系

房地产企业应积极建立使用资金和管理资金的制度，提高资金效益。如房地产企业应由总部批准支出现金，落实收支两条线管理制度，及时全额清缴销售收入，通过总部审核之后拨付费用。与此同时，落实资金的使用与管理的权限，让资金及时回笼，掌握房地产企业资金整体状况，做到统一调度，尽量减少资金沉淀，计提呆账与坏账等，防范发生坏账风险。房地产企业要尽量使应收和应付账款保持期限一致，提高内控能力。针对早期因过度乐观或者是误判市场而获得的土地资源，要结合宏观政策与区域发展前景进行充分的分析、正确的判断，及时退出开发价值不高、销售前景不佳的项目与土地，或转让，或出让，提高资金流动性，保证可持续发展能力。如果房地产企业建成或持有优质的房产资源，但经营困难，就可通过转让股权、增发股份等方式引入战略投资，共担风险，为房地产企业注入资本新活力。

房地产企业尤其要注意拓宽融资渠道，有效降低融资成本，形成完善的金融风险预警体系，提高金融风险防控效果碑。房地产企业最主要、最常用的一种融资方式就是向商业银行申请贷款资金，但这受到国家严格的货币政策管理，资金价格与信贷规模变化较大，影响房地产企业融资的便利性。这就需要房地产企业充实项目储备，增强资金实力，提高经营管理能力，使资金负债率得到有效的降低，并打开海外融资、项目转让融资等通道，控制融资成本，强化金融风险防控。

当然，风险预警体系的完善还需要房地产企业积极整合利用大数据资源，做好统计与分析、利用等工作。房地产企业要与政府部门、金融机构、房贷用户等建立信息共享网络，利用网络实现对金融风险的网络化监控。与此同时，利用银行资源及其庞大的客户体系、数据资源，进行挖掘与加工，发挥大数据优势，加强对房地产企业信用、资金流以及行为数据等的收集、统计、分析，预测最新的房地产企业变动，预判金融风险苗头，及时化解、规避。

（四）建设信用评级机制

信用风险对于房地产企业而言是最主要的贷款风险，通过有效判断、预防信用风险，防控金融风险。为满足房地产企业的金融业发展所需，完善建立信用评级机制迫在眉睫。一方面，应强化房地产企业与个人的信用檔案建设，形成涵盖房地产企业与个人的信用档案系统，方便甄别贷款者信用级别，不仅有助于全面掌握贷款者的信用度，还能对信用级别不同的贷款者提供不同贷款金额与条件。另一方面，转变房地产信用评级管理发展模式，统一建设房地产企业信用评估标准以及指标体系，并基于不同阶段的经济形势开展动态调整工作，结合区域实际设立实施细则，提高信用评级机制的可操作性。

四、结语

总体而言，由于国家经济正在迅猛发展，必须高度重视房地产企业金融风险，明确其形成机制，认识其扩张性与可控性的特点，并采取建立健全法律法规、加强市场金融调控、完善风险预警体系、建设信用评级机制等策略有效加强房地产企业金融风险防控，降低房地产企业发生金融风险的概率，保证房地产企业金融业的健康发展，满足经济发展需求，借助房地产之力进一步提高经济实力。

参考文献：

[1]周浅，房地产金融风险的防范探索[J].经济师，2014（06）：155-156.

[2]李磊，房地产金融市场改革发展策略研究[J].现代营销（下旬刊），2017（10）：111-112.

[3]肖明.浅谈商业地产金融风险中信息不对称现象[J].商场现代化，2016（07）：252-253.

[4]范腾达，黄力军，许雯婕等.关于如何抑制我国房地产金融风险的对策探讨[d].经贸实践，2018（04）：131.