房地产企业融资风险评价

吴迪

【摘要】目前随着我国国民经济与人民日常生活水平的逐步提升，人们越来越追求高质量的幸福生活，住房问题作为民生问题的重中之重，如何改善人民住房问题受到了社会各界人士的重视，其会推动房地产企业融资的发展。因此，为了更好的推动我国房地产企业的发展，就需要做好房地产企业融资风险的分析和评价工作，为国家经济与人民生活质量的进一步提高莫定基础。本文笔者将结合近年来在房地产企业融资风险评价的研究，提出一些自己的看法，供广大房地产一线工作人员借鉴。

【关键词】企业融资 风险估计 问题探析

房地产企业融资通常是指在房地产经济活动中，借助各种信用方法、方式及工具来实现为房地产业融通资金的一种金融行为。房地产作为资产密集型行业，其融资工作的进行在某种程度上决定了企业的未来发展。而且，与普通商品相比房地产商品具资金需求量大、财务风险大等特点，同时，也正是由于这些特点才决定了房地产企业的发展必须依靠资金的支持。因此，融资风险评价在整个房地产企业融资活动中发挥着非常重要的作用，其将会决定房地产企业融资能否顺利进行，因此做好房地产企业融资风险评价工作尤为重要。

一、浅析房地产融资风险评价发展现状

虽然在国家和政府的重视下我国房地产企业相比以前实现了巨大的发展，但是与国外发达国家相比我国房地产企业发展现状仍然不容乐观，其中，我国房地产融资风险评价工作就存在诸多的问题，也正是因为如此才导致近年来房地产企业的融资状况并不乐观。而且，由于存在诸多方面的问题，近年来，受到国外房地产业较为发达的国家的影响，虽然在融资风险评价的研究不多，但是房地产企业越来越重视融资风险评价工作的进行，并将风险评价应用于各个领域，还吸收了一些新兴的方法。更重要的是，对于我国金融体系的不够完善，相关理论的研究不够充分，融资风险评价水平较低的发展现状，房地产企业管理人员必须适当结合融资现状，找出融资存在的风险，对成因进行探讨分析，这样才能够构建出一套适合我国房地产企业发展的融资风险评价体系。

（一）融资人员专业素养水平有待提升

融资人员是房地产企业融资工作进行的一线执行者。因此融资人员专业素养的高低在很大程度上决定着最终融资水平。然而，根据笔者调查研究发现，由于融资理念的提出较晚，我国到目前为止仍然缺少融资人才。因此，为了房地产企业融资工作的顺利进行我们就必须重视融资人才的培养。根据融资工作所具有的特点融资人员必须具有应对突发事件的能力，而且还必须要能够在面对大量数据处理的时候保证清醒的工作思路，这样才能够确保融资数据的正确性，避免细节问题带来的风险。

（二）房地产企业融资风险过大

根据笔者调查研究发现，由于我国房地产企业融资风险过大，从而导致融资风险评价工作无法顺利进行。因此，为了房地产企业能够进行融资，国家和政府就必须降低房地产企业融资风险。目前房地产企业融资工作所出现的问题主要表现在四个方面。首先是房地产企业的开发资金主要来源于银行贷款，容易受到较大的经济波动。其次是由于土地储备制度的不完善导致土地储备贷款隐患性风险大。然后是房地产企业自身的环境条件阻碍了融资工作的进行。最后，由于金融机构经营行为的不够理性、科学和规范给融资工作带来了隐患。

（三）企业缺乏完善的管理体系

根据笔者调查研究发现，我国很多房地产企业缺乏完善的管理体系，导致很多企業工作人员不能规范好自身工作行为，出现以权谋私的不良工作现状。而且由于管理体系的不完善，很多工作人员不能积极参与到融资风险评价工作中，不能够做好不同部门之间的工作配合，从而导致融资工作不能够顺利开展。因此，房地产企业管理人员必须迅速认识到这一重大问题，及时制定符合自身企业实际情况的管理条例。

（四）房地产企业融资意识不强

在现阶段的发展潮流中房地产融资在国外已经是一项热门的话题，很多企业都十分注重融资工作的开展。例如，恒大地产于2008年3月提出计划通过IPO来进行融资，但是当时由于市场不景气而被迫搁置，由于当时的恒大地产有着95%的负债率，因此选择了私募融资。然而，我国很多房地产企业融资意识不强，不能够迅速把握融资时机，看清企业融资所隐藏的巨大发展潜力。而且到目前为止很多房地产企业甚至不理解融资的概念，不知道为何要进行企业融资。因此，为了推动我国房地产企业的发展，就必须提升管理人员融资意识。

二、房地产企业融资风险评估质量提升策略

所谓的风险评估是指在风险事件发生之后，对于风险事件给人们的生活、生命、财产等各个方面造成的影响和损失进行量化评估的工作。对于房地产企业来说风险评估是核心工作，只有保证融资工作的正常进行才有利于企业的发展。目前我国融资风险评价方法主要包括以下两种，即财务杠杆系数法，多级模糊综合评估法。财务杠杆系数法是指房地产企业通过自身的企业资金利润率来提升融资水平，从而带来额外的收益。当然，由于事物的两面性，一旦房地产企业不能够支付融资利息就容易导致债务问题的出现，带来不利的影响。而多级模糊综合评估法可以平衡房地产企业融资的多个因素，从而得出企业的融资风险。因此，为了提升我国房地产企业融资风险评估质量就需要运用好这两种评价方法，尽量减少甚至消除企业融资风险。除此之外，房地产企业融资风险评估质量提升还需要从以下几个方面进行，即提升评价人员专业素养，降低房地产企业融资风险，完善房地产企业工作制度，全面认识房地产融资工作。

（一）提升评价人员专业素养

提升评价人员专业素养是提升房地产企业融资风险评估质量的首要前提。为了提升评价人员专业素养可以从以下两个方面进行。首先，房地产企业要加大对评价人才培养的重视，加大资金投入招聘专业的教学人员来指导评价人员学习，提升他们的评价能力和丰富他们的评价技巧。在条件允许的情况下房地产企业还可以加强实训室和实训基地的建设，补充实训教学环节，强化对评价人员综合职业能力的培养，为评价人员的学习营造良好的环境。其次评价人员要加强自身工作意识，提升自身工作责任感，除了在主动配合企业相应工作安排外还应该多从其他方面学习更多的融资知识。

（二）降低房地产企业融资风险

降低房地产企业融资风险是提升房地产企业融资风险评估质量的重要保障。只有融资风险降低才能够让房地产企业有意向，有信心去进行融资工作。因此，我们要针对常见的融资风险问题采取相关的解决措施。首先，对于银行贷款问题，国家和政府相关部门要加大政策扶持，鼓励银行降低贷款利息，这样才能够降低房地产企业经济压力。其次企业需要避免单一融资渠道，不能够仅仅依靠银行进行融资，还需要根据自身的实际情况来开拓其他融资渠道。最后，为了房地产企业的发展，应该给房地产企业一定的优惠政策，鼓励更多的房地产企业开展融资工作。

（三）完善房地产企业工作制度

完善房地产企业工作制度是提升房地产企业融资风险评估质量的重要条件。只有房地产企业工作制度得到完善才有利于规范员工工作行为，鼓励员工积极投身到融资风险评估工作中。而且，管理制度的实施能够让房地产企业各个部门明确自身在融资工作中的工作职责，确保不同工作环节的顺利衔接，从而保证融资风险评价的准确性。总之，工作制度的建立不仅有利于融资风险评价工作的进行，更有利于房地产企业在今后的发展。

（四）全面认识房地产融资工作

全面认识房地产融資工作是提升房地产企业融资风险评估质量的关键因素。房地产企业自身必须要提升自身融资意识，全面了解企业融资的主要方式和这些方式所具有的优缺点，这样才能够针对不同发展情况选取合适的融资方式，如融资租赁、银行承兑汇票、不动产抵押、提供担保、股权转让、互联网金融平台、国际市场开拓资金。除此之外房地产企业要选择正确的融资渠道，尽可能地规避融资风险。

三、总结

总而言之，房地产融资风险评价工作的进行是房地产企业发展的重要前提，一旦企业融资失败就容易造成企业的破产，因此，评价人员在工作过程中必须采用综合而有效的办法进行风险评估，保障房地产企业的发展，控制企业风险的产生。而且，根据融资风险的客观性，房地产企业也要谨慎、耐心地进行融资工作，不能片面地听信他人意见，造成自身企业的利益受损。本文笔者不仅浅析了房地产融资风险评价发展现状，还阐述了房地产企业融资风险评估质量提升策略。希望广大房地产企业融资风险评价人员能够借鉴本文，为企业的健康发展不断努力。

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