房地产经济波动的影响因素及对策分析

周密

【摘要】随着中国经济社会的快速发展，各行各业都有良好的发展前景。作为中国经济发展的重要组成部分，房地产业具有非常重要的地位。房地产业由于自身特点，对其他行业的快速发展产生了不同的影响。分析房地产经济与其他行业的关系，以保持房地产经济的稳定发展和社会的稳定发展。

【关键词】房地产 经济波动 影响因素 对策

随着经济水平的不断提高，房地产业发展迅速，逐渐成为中国经济的支柱之一。房地产业与其他经济领域最大的区别在于房地产投资大，利润期较长，发展过程中存在较大波动。根据当前的市场发展前景，房地产企业要合理分析影响因素，在实践中探索正确的管理方法，是当前房地产企业面临的重要问题。因此，研究影响因素应该是促进企业可持续发展的首要任务。

一、房地产经济波动的因影响因素

（一）外在因素

外部因素主要包括以下几个方面：首先是经济因素，主要是指房地产开发对整个经济和当地经济的影响。国民经济将通过国民收入、总体消费水平、价格和金融贷款等因素影响房地产，而当地经济主要通过物价和家庭收入水平对房地产经济产生影响。其次是社会因素。一方面，随着社会的快速发展，人们对房地产的认识也在逐渐发生变化。房地产业从原来的生活作用转变为投资作用，社会需求逐渐增加，这在一定程度上刺激了房价的上涨。另一方面，由于近年来中国城市化进程的加快和城市人口的涌入，城市住房和土地变得越来越紧张，影响了城市化房地产的经济波动。第三是政策因素，主要包括与房地产经纪关系较大的政策，包括有关国家的货币政策，如银行利率、贷款政策、税收政策，尤其是房地产经济政策，如国五条等，这些政策对房价产生强烈影响，直接影响房价，导致房地产经济波动。第四是其他因素，包括战争、自然灾害和社会紧急情况，都是相对突然的因素。

（二）内在因素

内在因素主要是指房地产经济本身的因素，从内部影响到房地产经济，导致波动。内部因素主要包括以下几个方面：首先是市场变化和房地产供需矛盾，房地产开发商需要扩大购房，以消化房地产，房地产供给量受政策、价格和房地产价格的影响，会产生增多或减少的结果，进而影响经济增长或下降。总体来说整个房地产经济受供需矛盾影响，波动是正常的。第二是房价的变化，因为人们对房地产的投资直接推动了房价的快速上涨，房价的上涨也带来了投资者的回报。这种高回报反而促进了更多的房地产投资，导致房价的异常上涨，房价中包含大量的泡沫，给未来房地产经济埋下危机。第三是房地产投资，房地产投资的增加将促进房地产的扩张，并使相关经济进入繁荣阶段，相反则导致房地产萎缩，房地产经济萧条以及房地产经济的不确定性。

（三）土地因素

房地产经济波动最典型的因素是土地因素。一般来说，一级市场是地产市场，主要是由于土地管理部门的供应，而房地产企业是需求方，因此双方之间的交易是土地使用权；二级市场市场供给方是房地产开发商，而消费者是需求方，双方交易的是房屋的所有权和土地使用权。因此，房地产经济的波动主要受土地开发面积、出让收入以及房屋竣工面积等因素的影响。

（四）市场因素

在现行价格机制下，房地产开发需求将影响房地产价格水平，房地产开发的经济效益将不同程度地降低和扩大。从商品房的销售情况来看，我们可以看到，在当前房地产市场形势下，最重要的是未来房地产价格的预期走势。如果房地产价格在未来继续下跌，甚至跌幅更大，相应的说明房地产市场消费需求将会减少。

（五）资金因素

房地产开发离不开大量资金的支持。该国的财政政策直接影响房地产市场的稳定性。最直接的方式是房地产开发商向商业银行借款筹集资金，受贷款规模、利率水平等因素影响。所有说，除了房地产开发除了受地产规模、速度和面积外，还将受到资金来源的影响。这部分资金不能靠房地产开发商自行筹集得来，其他资金更多地依赖于金融市场的投资，影响地产开发的规模和成本。

二、控制房地产经济波动的措施

（一）完善房地产投资政策

房地产政策的出台对房地产经济的波动性产生了深远的影响，需要制定有针对性的房地产政策。这主要是因为国有企业的产权不明确，责任现象不明确，面对市场风险，很难有效制定风险防范措施。应高度关注房地产投资规模变化情况，这主要是因为房地产投资规模直接反映了房地产市场的消费需求，要与宏观经济规模相匹配。房地产开发投资要做好市场调研，明确房地产开发的市场定位，牢牢把握市场对房地产投资的需求，调整市场变化，满足市场需求，促进经济发展。政府应重视调整房地产战略布局，明确社会住房消费需求，重点关注住宅项目建设。

（二）完善经济管理制度

由于经济的影响和房地产经济的波动，应该注意改善经济管理体制。经济活动要在法律范围内进行。①在建立优惠制度，在目前的项目规划阶段，以经济适用房为主，向居民宣传相关优惠政策，并在现有经济管理体制的基础上，加强管理，增强居民身份认同感。②经济体制的建立应与现行管理体制相一致，并在现有管理体制的基础上完善管理理念，促进房地产企业的进一步发展。

（三）完善房地产市场开发金融制度

结合实际，进一步完善房地产市场金融体系，保持房地产经济的稳定发展具有重要意义。目前，中国的房地产开发主要使用商业银行贷款筹集资金，以及其他直接融资资本市场和房地产信托，中国多元化的房地产消费体系得到了改善。过去，中国的住房消费主要使用商业抵押贷款、住房合作资金和住房储蓄等，进一步探索二级市场，逐步推动住住房融资两级市场进入住房抵押贷款证券化，这种方法在发达国家更为普遍。该方法在实际应用中起着非常重要的作用，它可以有效地解决资金流动性差的问题，更加合理有效地规避市场风险，保证资金安全。

（四）调整土地政策

土地资源在房地产业的经济发展中起着主导作用。为了促进发展进程，在現有标准体系的基础上，调整土地管理政策，建立严格的土地审批制度。二是加强管理，提高管理水平，增强员工的责任意识，严格执行土地招投标程序。在调整过程中，按照有关协议的规定，严格执行协议的有关内容，严格规范土地管理过程，尽可能实行市场土地管理，改善我国土地管理的现状。为了避免土地规划的不明确现象，管理中应及时制止土地规划制度的不完善，避免重大决策的突然变化，破坏现有的理论体系，减少企业决策的盲目性，确保政策的运行。

（五）加大市场调查力度

房地产业的健康发展离不开大量调查，要加大对房地产市场的监管力度。首先投资者对房地产的未来发展有很大的影响，但是，目前国有企业产权不明，责任不明。其次密切关注房地产投资规模，房地产投资规模和宏观经济相适应，确保房地产投资比例，提高政府投资水平。

（六）严格房地产开发项目规划管理

根据房地产开发企业的规划设计要求，政府部门对开发项目的规划设计方案进行审查，不符合要求，不通过规划审批程序；各部门应审查施工图设计和施工许可证，不符合要求的，不予颁发施工许可证。在开发建设过程中，不按批淮方案进行开发建设的，住建部门应函告城管执法部门，并不予办理规划验收和竣工备案手续，土地部门不应登记部门。

三、结语

通过分析当前房地产市场经济波动的具体原因，可以了解当前房地产市场经济发展的实际情况。同时，我们还可以通过科学方法，通过当前的具体情况预测未来的发展。这些方法有助于研究人员预测房地产市场的发展，解决问题。这也有利于相关房地产调控政策的出台，促进房地产经济改革，在促进中国房地产市场的经济增长方面发挥一定的作用。

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