互联网租房平台企业税务处理及问题探讨

□（中粮包装投资有限公司浙江杭州310018）

一、互联网租房平台企业发展趋势

随着移动互联网的发展，一些互联网租房平台企业相继成立，并通过引入风险投资机构投入大量的资金。该类企业一般直接从房产所有者处直接租入大量房产，签订长期合约，通过专业化装修降低成本，以达到拎包入住的状态向租客出租，同时向租客提供清洁及餐饮等公共服务，以降低租客的使用成本。互联网租房平台主要有两种模式，一种是背靠房产中介，向个人等小规模房产所有者租入分散式房产，通过装修等处理后再出租，其提供的产品为分散式住房，如自如友家等；另一种是通过集中租入大规模房产改造后再出租，前期投入一般较大，如魔方公寓等。同时随着社会征信体系的建立及快速发展，支付宝及微信支付等第三方支付平台也因为提供信用担保及支付服务进入了互联网租房服务环节，提高了支付效率。

二、互联网租房平台企业涉及的税务概念

（一）住房与非住房的区别。房产的分类方式很多，税法一般根据房产的用途属性分类，分为住房与非住房，住房是指房产登记用途为住宅的房产，非住房是指房产登记用途为非住宅的房产，包括工业用房、商业用房等。

（二）纳税人分析。互联网租房平台企业均从个人或者单位处先租入房产，经统一装修后再对外出租，其中涉及的税务模式为从出租方取得房租发票，再通过转租的方式提供租赁服务。房产出租方若属于个人则为增值税小规模纳税人，若属于单位出租方则可能为小规模纳税人或一般纳税人，互联网租房平台可以根据企业的规模及税负不同，选择适用增值税小规模纳税人或一般纳税人。针对个人出租房产，因为不具有自行开具发票的能力，需要向房产所在地主管税务机关申请代开发票。

（三）相关环节适用税率分析。根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》规定，个人出租住房按5%的征收率减按1.5%缴纳增值税，个人出租非住房按5%的征收率缴纳增值税；小规模纳税人单位出租房产按5%的征收率缴纳增值税；一般纳税人单位，出租2016年4月30日之前取得的房产，可以选择适用简易计税方法，按5%的征收率缴纳增值税，出租2016年5月1日后取得的房产，适用一般计税方法计税，进项税可以抵扣。根据《关于调整增值税税率的通知》规定，税率自2018年5月1日起调整为10%。

根据《房产税暂行条例》及《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》规定，单位向个人出租住房用于居住或个人出租住房，房产税税率为4%；出租非住房，房产税税率为12%。对于互联网租房平台转租房产，因为互联网租房平台企业不属于房产产权所有人、无产权房产的经营管理单位、承典人、房产代管人或者实际使用人，互联网租房平台租入房产已经由房产出租人缴纳过房产税，所以，互联网租房平台无需再缴纳房产税。房产租赁过程中，还需要根据实际缴纳增值税额缴纳城市维护建设税及教育费附加，同时会涉及个人所得税、企业所得税及印花税等，因其从属性且相对金额较小，暂不作为本文分析内容。

三、纳税模式分析

互联网租房业务需要根据房产所有者和互联网租房平台企业的税务身份及所租房产的性质选择适用的税率，以下将根据个人直接出租模式与互联网租房平台企业的商业模式来分析业务模式对税负的影响。

案例：租期5年，房屋租赁者每月支付房租3千元，租期全部租金收入为18万元，房产所有者装修成本为3.6万元，互联网租房平台以未装修的形式从房产所者租入的成本为14.4万元，即房产所有者所得不变。因为互联网租房平台企业具有规模化优势，其装修成本为个人直接装修成本的75%，即互联网租房装修成本为2.7万元，且能全额取得税率为10%的增值税专用发票。

1.个人直接出租住房。个人直接出租住房按5%减按1.5%缴纳增值税，按4%缴纳房产税，其应纳增值税为2 571.43元（180 000/1.05×1.5%）,应纳房产税为 7 097.14 元［（180 000-2 571.43）×4%］，两项纳税总额为9 668.57元，扣除装修成本，实际净收入为134 331.43元。

2.小规模纳税人互联网租房平台转租住房。（1）房产所有者的纳税分析。增值税税率和房产税税率与个人直接出租住房一样，其应纳增值税为2 057.14元 （144 000/1.05×1.5%），应纳房产税为 5 677.71 元［（144 000-2 057.14）×4%］，两项纳税总额为7 734.85元，实际净收入为136 265.15元。（2）互联网租房平台的纳税分析。其应纳增值税为8 571.43元（180 000/1.05×5%），平台利润为 428.57 元（180 000-144000-27000-8571.43），因为小规模纳税人进项税不得抵扣，增值税存在重复征税，整个交易环节的纳税总额为16 306.28元，比个人直接出租增加纳税6 637.71元。

3.一般纳税人互联网租房平台转租住房。（1）房产所有者的纳税分析。税率和税额与小规模纳税人互联网租房平台转租住房一样。（2）互联网租房平台纳税分析。增值税一般纳税人出租房产税率为10%，进项税可以抵扣，转租不缴纳房产税。其增值税销项税额为16 363.64元（180 000/1.10×10%），取得房产所有者租房收入及装修费用的增值税进项税为 4 511.69 元（27 000/1.10×10%+2 057.14），应纳增值税为11 851.95元，因为税率大幅增加，平台利润为-2 851.95元，整个交易环节的纳税总额为19 586.81元，比个人直接出租增加纳税9 918.24元。

4.个人直接出租非住房。个人直接出租非住房按5%税率缴纳增值税，按12%税率缴纳房产税，其应纳增值税为8571.43元（180 000/1.05×5%），应纳房产税为 20 571.43 元［（180 000-8 571.43）×12%］，两项纳税总额为29 142.86元，扣除装修成本，实际净收入为114 857.14元。

5.小规模纳税人互联网租房平台转租非住房。（1）房产所有者的纳税分析。增值税税率和房产税税率与个人直接出租非住房一样，其应纳增值税为6 857.14元 （144 000/1.05×5%），应纳房产税为 16 457.14 元［（144 000-6 857.14）×12%］，两项纳税总额为23 314.28元，实际净收入为120 685.72元。（2）互联网租房平台的纳税分析。增值税小规模纳税人出租房产税率为5%，转租不缴纳房产税。其应纳增值税为8 571.43元（180 000/1.05×5%），平台利润为 428.57 元，因为小规模纳税人进项税不得抵扣，增值税存在重复征税，整个交易环节的纳税总额为31 885.71元，比个人直接出租增加纳税2 742.85元。

6.一般纳税人互联网租房平台转租非住房。（1）房产所有者的纳税分析。税率和税额均与小规模纳税人互联网租房平台转租非住房一样。（2）互联网租房平台的纳税分析。增值税一般纳税人出租房产税税率为10%，其取得增值税的进项税可以抵扣，转租不缴纳房产税。其增值税销项税额为16 363.64元（180 000/1.10×10%），取得房产所有者租房收入及装修费用的增值税进项税为9 331.69元 （27 000/1.10×10%+6 857.14），应纳增值税为7 051.95元，整个交易环节的纳税总额为30 366.23元，比个人直接出租增加纳税1 223.37元，平台利润为1 948.05元。

综上分析，出租住房，因为个人直接出租住房存在税收优惠，采用增值税小规模及一般纳税人互联网租房平台模式整体交易总税负水平均大幅增加，增值税一般纳税人的税负增加更多；出租非住房，因为个人直接出租非住房增值税税率与互联网租房平台的税率差异相对不大，而且其进项税可以抵扣，采用增值税一般纳税人互联网租房平台模式整体交易总税负水平增加较少，相对小规模人互联网租房平台模式更有利于企业发展。

四、纳税争议及存在的困难

（一）转租是否缴纳房产税，各地执行不一。根据房产税暂行条例规定及其原理，互联网租房平台企业不属于房产所有人等，转租行为不缴纳房产税。转租之后，整个交易环节的房产税计税依据降低，存在避税嫌疑，部分地区要求转租按差额纳税，造成整个交易环节税负的增加，不利于互联网租房平台企业发展。

（二）个人出租房产取得发票困难。因为税务管理方式限制，无法一一核实所有房产出租情况，个人对个人出租房产，租入方一般不需要发票，纳税主要由房产所有者自行申报为主，存在较多的房产租赁未纳税的情况。互联网租房平台一般企业所得税缴纳模式为查账征收，需要取得房产租入发票作为增值税及所得税抵扣凭证，但相关发票需要到房产所在地主管税务机关申请代开且相关税费支付需由承租方承担，造成互联网租房平台企业税务及管理成本增加。

（三）贷款利息进项税不能抵扣。房产行业属于资金密集型行业，房产租赁证券化是以后的发展趋势，互联网租房平台企业大规模租入房产及装修均需投入大额资金，融资费用占该类企业的成本比例较大，该类费用进项税不能抵扣，将会继续增加企业的税务成本。