关于坚决遏制房价上涨的15条政策建议

北京国际城市发展研究院 制度供给与政策创新研究课题组

首都科学决策研究会 制度供给与政策创新研究课题组

房地产行业已经到了最危急关头。作为今年下半年宏观调控政策的“靶心”之一，7月31日召开的中共中央政治局会议明确提出，要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。地方政府对房地产市场调控负有主体责任，既要遏制房价上涨，又要防止大起大落。政策把控难度增大，一味地限购限贷已经无法适应新的形势和要求。

因城施策，精准调控

（一）主体责任要落实到市长。做好房地产市场调控工作，系统分析当地房地产市场存在的突出问题和主要风险点。根据住房市场供求关系和库存情况，因城、因时施策，综合运用多种手段管理调控房地产市场。对前期已实施较严格政策的一线和部分热点二线城市，政策要保持定力。对本轮房价上涨过快的部分二三线城市，主体责任要落实到市长。在限购限贷的同时，更加注重采取市场化、正常化、长效化的调控方式。

（二）建立房价、地价联动机制。采取限房价、竞地价或限地价、竞配建、竞租赁住房、竞自持等方式供地。核算商品住房销售价格时，配建设施、租赁住房、自持房屋等开发建设费用，不得计入销售部分的商品房开发建设成本。严格按照土地出让价格、新建商品房价格、二手房价格“三价联控”原则，根据出让地块周边新建商品住房区片指导价格，确定土地出让最高限价，确保地价处于合理水平，有效调控土地出让价格，稳定住房市场价格预期。

（三）实行区域联动调控。建立土地出让区域联动机制，加强与周边城市定期沟通会商，调控区域范围内土地出让规模和节奏，实行相对集中供地，防控出现新“地王”。共享年度土地供应计划和土地出让信息。及时发布供地信息，引导市场预期和社会舆论。建立商品住房交易管理联动机制，强化交易监管，加强购买商品住房资格审查。建立房地产中介监管联动机制，联动开展房地产市场整顿行动，加大整治力度。

（四）加强片区住房价格监管，防变相涨价。组织住房城乡建设、国土、税务、统计、价格等部门定期会商，一盘一评估，以“同地段、同区域、同品质”楼盘近半年成交均价为基准，按照片区控价目标，合理确定年度、月度新建商品住房价格控制目标，并将车位车库价格、精装修费用纳入价格调控范围，以防变相涨价。房地产开发企业要严格执行预售价格备案要求。

（五）及早应对风险，避免房地产市场大起大落。打好防范化解重大风险攻坚战，高度重视金融领域风险、政府债务风险，认真落实地方政府稳定房地产市场主体责任，因城施策、精准调控，防止房价出现大的起落，避免调控过程中的次生风险。健全地方金融监管和风险防范化解机制，建立快速反应协同配合的处置机制。注重防范调控对房企带来的资金链风险，加强研判和应对，在调控的同时加快房地产长效机制的建设，为将来行政性调控退出做准备，促进房地产市场健康平稳发展。

（六）强化住房发展规划的约束和引导。各城市要结合当地经济社会发展水平、住房供需状况、人口变化情况，科学编制住房发展规划，明确住房发展目标、重点任务和政策措施，合理确定住房和用地供应规模、结构、时序，引导相关资源合理配置。城市住房发展规划报上级政府备案后实施，主要目标和指标纳入当地经济社会发展预期指标管理。加快住房反向抵押养老保险从试点扩大到全国范围。

建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度

（七） 调整住房和用地供应结构。落实人地挂钩政策，有针对性地增加住房和用地有效供给。提高中低价位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供应中的比例。改进商品住房用地供应方式，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价。提高住房用地比例，住房用地占城市建设用地的比例原则上按不低于25%安排。调整住房用地供应计划，根据商品住房去化周期，多渠道增加各地区住房用地供应量，加快供地进度和时序。

（八）探索发展共有产权住房。制定共有产权住房具体管理办法，明确供应对象范围，建立健全共有产权住房配售定价、产权划分、使用管理、产权转让等规则，明确相关主体在房屋使用、维护等方面的权利和义务，确保共有产权住房是用来住的，不是用来炒的。共有产权住房用地在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。

（九）加快发展住房租赁市场。加大住房租赁市场培育力度，规范租赁市场行为，增加租赁住房房源供应，提升住房租赁企业的规模化、专业化、规范化水平，促进租购并举的住房体系建设。支持房地产开发企业改变经营方式，利用库存商品住房或新建商品住房开展住房租赁业务，从单一的开发销售向租售并举模式转变。推进住房租赁资产证券化，向有融资需求的住房租赁企业提供金融服务，疏通投资渠道，发展房地产投资信托基金、商业地产抵押贷款支持证券等资产证券化工具引导投资。建立住房租赁信息和交易服务平台，保护市场主体的合法权益，实现租购同权。

（十）加大保障性住房供给。合理安排住房供应中商品房、政策性支持房及租赁住房比例，持续增加保障性住房比例。加大棚户区改造力度，加快棚改安置房建设，稳步提高棚户区改造货币化安置比例，通过政府购买服务等形式，多渠道增加棚改安置房源，打通保障性住房与棚改安置通道，完善配套基础设施建设，真正实现棚改安置对象出棚进楼。

（十一）依法探索解决小产权房问题。加快实施农村集体建设用地与国有土地同等入市，同价同权，农民宅基地在更大范围内流转、抵押、担保等，结合农村“三变”改革，依法探索解决小产权房问题，强化小产权房的使用功能和住房供给作用，将其逐步引导到合法和规范发展的轨道上，成为城镇住房供给体系重要组成部分。

调控不力坚决问责

（十二）强化房地产市场监督管理。加强部门协同监管，把房地产行业企业纳入跨部门“双随机、一公开”联合抽查范围。完善信用评价体系，实施房地产开发企业、经纪机构信用综合评价。制定房地产领域“黑名单”管理办法，对失信房地产企业，住建、国土、税务、金融、工商部门联合惩戒，将房地产企业信用信息向社会公示。

（十三）对未实现房地产调控目标的地方坚决问责。建立房地产市场监测体系，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制，严格督查，对办事不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。完善问责机制，健全问责体系，对主体责任落实不到位、房地产市场波动大的地区进行约谈和追责。

（十四）严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为。加强房地产市场执法检查，严格规范开发、销售、中介行为，对开发企业不执行“一房一价”、捆绑搭售、收取定金、捂盘惜售、炒作“学区房”、恶意哄抬房价以及房地产中介机构炒作房源、发布虚假信息、制造市场恐慌等扰乱市场秩序的行为，坚决查处，公开曝光，形成震慑，实行多部门失信联合惩戒。

（十五）依法打击虚假宣传恶意炒作。加强房地产市场相关信息公开，建立住房供应信息定期发布机制。加强政策解读，引导居民理性消费，防止虚假信息和不实猜测、评论误导群众。依法严厉打击利用自媒体公众号等网络媒体炒作渲染房价上涨、散布虚假信息等行为，营造良好的舆论氛围，稳定市场预期。对各类违法违规行为，发现一起，查处一起，并向社会公布，形成震慑。