“营改增”对房地产企业财务管理产生的影响

石雷

【摘 要】本文主要从“营改增”税收制度改革的内涵写起，明确了税务改革的目的，然后分析了“营改增”政策对当前房地产企业财务管理方面帶来的影响，并有针对性地提出了改善措施。

【关键词】“营改增”；房地产企业；财务管理

一、前言

营业税时代，房地产企业在财务管理上存在着很多管理不善的方面，这在很大程度上影响着企业正常发展，对房地产行业本身是不利的，不利于在合法的情况下进行市场主体的竞争，为了改变这一现状，急需对房地产财务管理上做出调整和完善。

二、“营改增”税制改革的内涵

李克强总理在2016年两会期间提出自5月1日全面实施“营改增”改革，将房地产业、建筑业、金融业、金融服务业纳入税制改革范围，而且所有在华企业新增的不动产增值税都纳入到抵扣范围内，实现绝大多数市场主体税收负担只减不增。5月1日以后的房地产企业的营业税将全部被增值税所取代，在我国施行了20多年的营业税退出了历史舞台，从而现在的增值税将替代营业税与其他税种对房地产企业进行协同管理。

三、“营改增”对房地产财务管理的影响

1.对房地产企业负债的影响

“营改增”政策的实施对房地产企业在经营和发展过程产生了一定的影响，由于房地产企业所经营的项目具有周期长、投资大、收益晚等特点，在经营的过程中难免会遇到一定的风险，但“营改增”政策的实施能有效的降低企业的税负，从而达到降低企业经营风险的目的，从而促进行业之间税负方面的公平。从理论上讲，“营改增”实施和推出的目的是消除重复纳税，实现产业结构的优化和升级，这一作用能够帮助房地产企业降低实际税负。除此之外，在“营改增”政策的影响下，企业的固定资产原始入账金额累计折旧会一定程度上的减少。这就说明“营改增”可以帮助房地产企业扩大其规模，提升资金的周转能力和流动能力。因此，“营改增”对房地产企业税负方面起到了积极的影响，特别是对促进房地产企业的发展，抑制房地产高负债的模式有着明显的帮助。

2.对房地产企业财务管理方面的影响

“营改增”政策对企业的财务管理方面起到一定的影响，“营改增”政策实施后，增设了许多纳税须知和与以往不相同的纳税规定，这些都会对企业的财务管理方面带来巨大的影响。很多房地产企业的管理者并没有对财务管理给予一定的重视程度，将更多的重视程度转向对经济建设方面，致使企业内部财务管理人员的消极怠工，对于新政策和税法的新要求了解过于片面，更是在一定程度上暴露了一些能力不足和工作素质不强的员工的缺陷，这种缺陷的暴露直接影响着企业财务管理水平的下降，甚至不适合当前的财务管理的发展。换句话说，“营改增”政策对财务人员的专业能力带来了巨大的考验。若是财务管理人员自身的业务能力不达标，便会对房地产企业的财务管理造成一定的风险。

3.对房地产企业现金流的影响

“营改增”会对房地产开发企业的现金流量表造成一定的影响，主要体现在：（1）房地产企业在发展中经常会涉及到大量的施工设备，由于可抵扣购买价格中的增值税进项税额，减少企业的现金流出，从而提升了企业的投资金额。（2）由于房地产企业的税负会随着“营改增”的实施而不断降低，导致现金流的使用水平逐渐上升。（3）在筹资活动中，“营改增”促使企业考虑融资范围，导致其现金流比重加大，从长远的角度来看，融资活动的阶段性甚至会面临着较大的压力，若是不谨慎面对更会增加房地产开发企业的负债压力。

4.对房地产企业财务风险管理的影响

对房地产财务工作者的工作提出了挑战，“营改增”在实施后，对房地产企业的会计核算产生了较大的影响，其中包括会计科目的增加和核算更复杂，使会计人员的专业能力面临着极大地挑战。这就要求财务人员要根据“营改增”的要求。与此同时，“营改增”的实施更是对以往的税收制度以及相关的细节进行了完善和调整，在这一环境下，房地产企业的会计便要清楚“营改增”政策调整过程中的变化，这些政策的调整更是在影响了房地产企业即将运行的项目以及运行过程中的项目，加之上文提及的房地产企业投资金额巨大、周期长、收益慢等特点更是造成了企业的财务管理方面的风险。

四、完善房地产企业财务管理的建议措施

1.提高房地产企业的财务管理水平

提高房地产企业的财务管理水平是完善房地产企业财务管理的重要举措，在“营改增”政策的全面实施后，房地产企业要紧随时代的步伐，借助税制改革来发展自己企业，努力提升企业的财务管理水平。首先，强化财务管理要求。房地产企业进行每次采购时，需要票、货、款一致，即要规范材料设备采购合同需要以房地产企业为签订主体，用房地产企业公司的名义取得增值税专用发票，货款支付以房地产的银行账户转出。同时也要求与房地产进行签订采购合同的供应商开具增值税发票时，保证发票单位、收款账号的单位以及货物的单位一致。这里委托贷款或者抵账取得材料将会使税负有增无减。其次，房地产应该尽快与上游的建筑商和施工方进行配合，尽量保证在房地产企业运营过程中的建筑材料采购和工程机械等大额成本支出方面全部能取得满足进项税额抵扣要求的增值税专用发票，使房地产企业可抵扣的进项税额增加，降低需要缴纳的增值税税负。再次，强化财税上的管理。房地产企业采购部门在每次采购物料时需要票、货、款同时上交，也就是要求材料设备采购合同以建筑公司为签订主体，取得的是以建筑公司为抬头的增值税专用发票，货款支付也要以建筑公司的银行账户转出。坚决杜绝委托付款以及抵账购进材料的现象，否则将会导致税负有增无减。

2.提升房地产的企业的风险防范意识

提升房地产企业的风险防范意识是“营改增”政策下提升企业财务管理水平的又一重要举措，在这一环节中，企业的管理者需要建立健全风险防范机制，尤其是要将预算管理和成本管理相结合，深入了解企业内部的实际运行和发展情况，并带有一定针对性和目的性的建立风险预警防范机制，保证该机制处于动态的监督状态，一旦房地产企业所投资的项目出现潜在的风险，便要在第一时间了解情况，从而做出正确且及时的处理。由于这次税制改革对房地产企业财务管理方面提出了更高的要求，也无形中为企业的风险管理方面带来了一定的挑战，这就需要加大对增值税专用发票的管理力度，要求房地产企业强化增值税专用发票的抵扣意识。房地产企业进行经营管理时，在对上游建筑安装合作企业选择时，应该注意其规模和实力是否与经营项目所搭配，而且要选择有一般纳税人资格的建筑安装企业。这里要求对小型建筑安装合作企业谨慎选择。小型供应商所提供的货品比较便宜，但是其规模和实力较弱无法开具增值税专用发票，导致房地产企业购进材料后无法进行进项税额抵扣。必须使房地产企业的管理者明白，增值税专用发票违法成本远远高于正常开具增值税发票的税收成本，所以房地产企业必须妥善保管、使用专用发票，依法提高进项税额的抵扣度，避免一切人为因素给企业带来涉税风险：第一，增值税专用发票上面的信息必须真实、完整而的，涂改则作废处理，发票及货物的规格、种类等相符，发票上的金额要与实际金额吻合，并且发票上面必须由税务部门的加盖公章。第二，取得增值税发票后必须进行网络认证，校验通过后方可采用，过期发票和假发票作废处理。

3.优化税收筹划和发票管理工作

优化税收筹划和发票管理工作是“营改增”政策下提升房地产企业财务管理水平的又一重要举措。当房地产企业采购货物或者劳务时，企业履行支付义务后，经办人应该在取得相关发票后，及时将此发票上交财务部，要求对方交付发票后再交付钱款。这是由于增值是专用发票需要经过税务局检验过才能进行进项抵扣，而这个检验的时间需要从开票后360天内，超出此时期，则税务局普遍认为对法律的态度懈怠，则不能进行进项税务的抵扣。但是，可以将强财务部与业务部的沟通率，及时核对取得发票的情况，及时追讨。当财务部取得增值税专用发票后应该在月底和月初到税务局去进行发票认证手续。财务部还应该经常与销售部沟通，对相关增值税发票进行计算，得出相应的销项税额。在一定情况下，可以尽量延迟开具房款增值税发票。这是因为增值税控制系统开具发票后，必须在次月进行申报缴纳的相关税金，这与营业税缴纳申报有很大不同。与此同时，还要进一步提升房地产企业的税收筹划工作，由于“营改增”这一政策的提出无疑为房地产开发企业的税后筹划带来了更大的挑战，为了在市场经济的发展中提升企业的经济效益，便要在房地产企业正常运行的过程中提升会计核算水平，获取真实且完整的会计核算信息，并以房地产开发企业环境为考察点，将税收筹划作为切入点，制定合理且完善的税收筹划制度。从而保证房地产企业的税收筹划制度具有一定的合理性和先进性。

五、总结

“营改增”税制改革从本意上讲就是为了消除企业重复纳税现象，降低单位的税收负担，同时也是在激烈的市场竞争环境下，规范房地产财务管理方面的不良现状，对房地产企业进行长远意义上的保护，以促进其行业的不断成长。

参考文献：

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