房地产转型发展的趋势及经典案例

文/郭丹丹

当前，房地产行业集中度加速提升，竞争日趋激烈，谋求转型成为众多房企的选择。转型快就可以赢得主动、实力增强，转型慢就会面临更大的压力，甚至被淘汰。综观国内主要地产商的做法，总的来说有以下几个趋势。

一、开发模式综合化

随着新型城镇化的深入推进，城市土地供应愈加稀缺，大规模拿地盖房子的单一房地产开发难以为继，以资源整合为基础的城市运营、综合开发等成为房地产战略升级、拓展新增长级的重要方向。完整的城市运营是从土地开发权的获取到城市建成后的持续维护运营等一系列工作串联而成的全产业链式整合，包括上、中、下游的环节。城市运营商的目标就是围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，发挥企业产业和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，在满足居民需求的同时，使开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分。城市运营商、生活方式服务商通过转型，能够避开传统地产开发模式的白炽化竞争，形成错位发展。

万科地产在向城市配套服务商转型过程中，着力于以社区运营为主导的多元化运营和城市化配套，重点开发与社区结合的产品线，将其住宅项目业主发展成为社区商业的顾客，形成以人居平台搭建为核心、以配套建设为基础、以居住品质为保障的创新型城镇开发运营模式。万科认为，城市服务配套商是基于不同发展阶段和人们的不同需求衍生出的新的价值取向。比如处于住宅发展阶段的城市，重要的是基础配套设施；处于产业化阶段的城市，需要拉动投资、大量开拓园区；对于发展到以金融为主阶段的城市，文化、娱乐、会展等将是重点；随着人口老龄化的发展，对老人的配套服务的需求也随之上升。基于这一观点，万科围绕居住、购物、度假、办公、文化等方面，形成包括住宅、商业、写字楼等全产业链的业务结构。提供住宅的同时，也提供体育公园、医院、养老地产等诸多与城市配套服务相关的项目，打造更丰富全面的社区生活体验，提供针对性的产品和服务，逐步实现一个主业、两翼齐飞的转型战略。

二、建设标准提质化

过去，房地产迅速发展得益于经济发展、投资环境、人口结构以及制度改革所释放的政策红利。多年来，这些红利已基本吸收和释放，楼市发展的驱动因素正在发生显著变化。受市场需求的限制，一味追求数量扩张是行不通的。随着经济持续增长，人们生活水平逐步提高，住房观念和需求逐步由基本需求型向品质型转变。当房地产进入存量发展时代，就要转变过去单纯靠规模驱动的传统方式，注重创新驱动、提质增效，体现低碳、绿色、节能、环保，切实提高建设质量和综合品质，增加附加值、延长产业链、加大科技投入。打造精细化、差异化、智能化及服务性强的产品，实现从粗放型经营到节约型经营的转变，是房地产转型的发展方向，也是解决我国房地产主要问题的根本出路。

近年来，正商地产提出了“三高”建设——建造高品质、物业高品质、周边配套高品质战略。房屋建构方面，精心设计户型，室内功能区域合理划分，注重南北通透、通风采光、空间舒适；物业管理服务方面，引进现代城市社区管理理念，采用管家式服务，提供点对点社区服务标准，统一安保巡逻、卫生清洁、车辆管理、社区绿化养护等。社区采用智能安防，设置楼宇可视对讲系统，周界防御报警系统；周边生活基础配套方面，对在建项目所在区域的市政道路、管网、消防系统、地下水管道等配套设施进行有效规划并提前立项，协助政府快速推进城市基础设施建设，提升城市区域建设的功能化投资环境。同时，成立第三方工程质量验收专家考察团，对项目建筑材料供应渠道严格把关。从引用规模、专业素质、精选设备、产值指标、技术实力等方面对材料供应商进行考核、筛选和订单式定购，切实加强产品质量建设。

三、产品结构多元化

为了平衡企业现金流和盈利能力的需要，满足企业持续稳定增长的要求，提高企业生存发展的核心竞争力，越来越多的房企更加注重跨界合作，向细分市场转型，房地产产品结构日渐丰富多元。近年来，房地产与相关产业逐渐深度融合，新的地产类型如商业地产、产业地产、综合体、旅游地产、文化地产、养老地产等成为新兴的高速发展的力量。“房地产+健康医疗”“房地产+休闲娱乐”“房地产+养老度假”等产品的开发，能够实现品质地产和优良服务的有机结合，提升土地价值、推动产业结构转型升级、聚集人口与资本、助推新型城镇化进程，客观上减少了房地产的投资风险，创造了更大的经营空间，提高了运营的稳定性和可控性。由于需求空间巨大，房地产跨界合作将具有稳定的发展前景。

代表房企恒大是以民生地产为基础，金融、健康为两翼，即“房地产+服务业”的产业格局。选择进军健康、文化旅游、金融领域，目标是借由房地产开发服务老人、儿童和社会。恒大首先布局旅游业，打造了包括海花岛、童世界主题乐园在内的多个旅游项目。在健康领域，恒大围绕养生养老产业，结合国内外成功经验，以高端国际医院为龙头，社区健康管理服务体系为基础，整合各地三甲医院资源，将优质医疗资源导入社区，建立起信息互通、分级诊疗、医养融合三位一体的医疗服务体系。在金融领域，恒大的目标是实现参股、控股银行、保险、证券、信托、公募基金、互联网金融等金融全牌照。目前，恒大集团已成立恒大金控公司、恒大互联网公司，开展了包括融资租赁、金交所、保理等多项金融、类金融业务。

四、服务内容智慧化

随着互联网技术的不断进步，对传统行业的影响也愈加深入。门户网站、电商、大数据、云计算时代的到来，逐步改变了人们的思维方式、商业模式和管理方式。对房地产而言，互联网不仅仅是一种工具、一项技术，也是一个新兴产业，对于整合、优化庞大的信息、资源具有重大意义。如何运用互联网的思维方式和技术手段，对企业的投资和经营进行规划，已经成为行业转型所必须面对的课题。从客户购房的一次消费后，利用信息化的平台，提供智慧化的服务，不断发现和挖掘二次消费和持续消费需求，从延伸服务中寻找新的增长点，是房地产应探寻的转型方向。借助智慧城市建设、科技创新等，将大数据、云计算、移动互联等新技术融入到日常运营与服务中，推进房地产智能化、便利化，实现线上线下一体化，提供更为安全舒适的生活环境、便利的通讯方式和综合的信息服务，才能用更大的视野和格局，赢得转型创新的先发机遇。

建业地产近年来积极布局互联网，旨在提供优质的智慧产品和服务。为打造建业用户圈与建业资源的整合平台，建业提出了“+U站”的战略构想，主要由“U+社区”“U+足球”“U+线下体验”——社区服务站、“U+生活服务”“U+支付”“U+理财”等几大互联网产品组成。其中，“U+社区”是建业创建的云端社区，一是能够提供基础物业服务，实现手机端直接解决，如报事报修、社区通知等，并可以通过手机实时跟踪服务进度；二是能够提供线上订货、上门配送，即整合周边商业及优质商业资源，通过物业APP接入业主生活；三是能够提供社区社交线上化，用网络连接同一个社区的业主，实现在线交流、发起活动、跳蚤市场、拼单订购、线上拼车等活动。这一举措主要是以用户需求为中心，通过互联网手段形成连接，整合优质资源，为用户提供会员、管家、定制式服务的互联网服务平台。建业的服务路径明确，即围绕客户需求去做加法和资源整合，包括横向延伸类需求，以及纵向原有需求的升级和换代。正是由于思路清晰，顺应形势，建业才找到了突出重围的发展新蓝海。