人才战略对房地产市场意味着什么？

文/高荣伟

在过去的一年多时间里，人才引进战略在全国各大城市已成燎原之势。据戴德梁行研究部的不完全统计，截止到今年5月份，全国已有近60个城市出台了人才引进政策，这些政策包括直接落户、租房或购房补贴、生活补助、创业补贴，等等。

这些纷至沓来的政策不由得引人深思：人才引进将给房地产市场带来哪些机遇？各地实施的人才引进战略，对房地产业究竟意味着什么？

各地竞相引进人才

根据中原地产研究中心统计数据，自2017年10月以来，短短3个月时间内，全国就有近20个城市与地区发布了引进人才的新政策，包括南京、兰州、合肥、郑州等城市。二、三线城市和地区频频发布人才引进政策，其中不乏针对人才的房地产松绑或激励补贴措施，一些城市甚至把人才的定义放宽到大专。

2017年10月，安徽省滁州市出台并对外发布了引进人才购房新政，规定未享受过住房优惠政策的国内外顶尖人才，在滁州市区购买首套不超过400平方米的商品住房，可享受住房总额100%补贴。安徽省芜湖市也发布了人才购房补贴政策，最高补贴100万元。2017年12月28日，安徽合肥市庐阳区推出高层次人才购房补贴20万元的政策。

2017年11月，河北省石家庄市创新推出“人才绿卡”政策。自2017年12月11日起，厦门市高层次人才可单独配售配租保障性住房。“火炬人才”在厦门购买首套房可享补贴，最高每月3000元。

2018年初，南京、青岛、天津等城市纷纷打出“人才引进”的政策牌。2018年1月7日，南京市政府《关于进一步加强人才安居工作的实施意见》提出，高层次人才在南京买首套房不再受户籍限制，且公积金最多可贷120万元，高校毕业生租房补贴年限可延长至5年。

2018年1月5日，天津港保税区出台《支持和鼓励人才创新创业发展的暂行办法》及《支持和鼓励人才创新创业发展的暂行办法实施细则》，保税区安排10亿元人才发展专项资金。1月9日，天津市政府透露，对符合天津市引进人才政策等有关条件的非户籍人口实行“租房落户”政策，对本人或直系亲属无名下合法住房的，可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口。

2018年1月，东莞安居工程拟扩容，特级人才买房最高补250万元。广州市政府办公厅印发了《广州市推动非户籍人口在城市落户的实施方案》，表示将进一步拓宽落户通道,到2020年，广州户籍人口将增长至920万。值得注意的是，方案将加大引进人才落户力度，增加各区的引进人才落户指标，特别对黄埔、花都、南沙、增城等区将进一步加大支持力度,在积分制项目中设置地区导向的指标。除了放宽落户条件外,该方案还从财政投入、教育、社保、住房保障等方大会开幕式上，天津市发布了最新人才引进政策——“海河英才”行动计划。该计划规定，全日制高校本科毕业生不超过40周岁、硕士研究生不超过45周岁、博士研究生不受年龄限制，可直接落户天津，在计划实行的第一天，申请人数就突破30万。

58安居客房产研究院首席分析师张波指出，从数据表现来看，截至目前，“胡萝卜和大棒”双重作用仍在各面完善非户籍人口落户。

今年5月份，房地产市场在各大城市上演了离奇的一幕：一边是房地产市场调控政策密集出台；另一边是各地人才引进战略相继出台。据统计，5月份以来，全国超过40个城市发布调控政策，当月累计多达50次，刷新了历史纪录。受到调控政策影响的城市有武汉、哈尔滨、长沙、佛山、石家庄、东莞、威海等，主要是以二、三线城市为主。与此同时，为了争抢各类人才资源，南昌、呼和浩特、山东、海南、新余、漳平、天津等省市先后出台并宣布对引入人才的奖励和补贴政策。5月16日，在第二届世界智能地持续：一方面部分城市“抢人大战”如火如荼；另一方面楼市的调控不但未见放松，还日趋收紧。

为何要引进高端人才？

对于部分二、三线城市来说，人才的流入对于繁荣当地房地产市场，必然会产生一定的作用。

为数众多的二、三线城市制定政策，以吸引外来人才落户，吸引刚需购房者来买房置业，这样有利于化解库存压力。一些城市，如西安、武汉、郑州等，出于战略发展储备人才的需要，对引进人才实施了奖励和补贴政策，进一步推升了当地房地产市场的成交量。要真正留住人才，就必须解决他们的住房问题，这是显而易见的。随着“抢人大战”所带来的人口数量增多和利好政策影响，房地产市场确实呈现出升温迹象。

实际上，人才引进政策对房地产成交量扩大起到了积极的推动作用。以西安为例，自2017年3月1日西安市发布“史上最宽松”户籍准入新政后，2018年2月1日西安户籍新政再次升级。近日，西安市房管局印发《西安市人才安居实施细则（试行）》，规范了人才安居的申请管理等细节。该细则明确了取得资格的人才最高可以享受配租建筑面积180平方米的公寓、5年内免收租金、购买住房最高可获得100万元补贴等一系列政策。

进入3月份后，西安市户籍手续进一步简化，符合条件的申请者在手机上即可完成落户操作。据统计，今年前3个月，西安新增落户人口达到21万人，4月份刚刚过半，这一数字就攀升至30万人。这些人员进入城市，很大一部分人需要新购住房，无疑拉动了楼市刚性需求。

据国家统计局公布的数据：今年2月份西安新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，同比上涨11.3%，二手住宅销售价格环比下跌0.2%，同比上涨8.3%；3月份新建商品住宅销售价格环比上涨0.9%，同比上涨11.2%，二手住宅销售价格环比止跌并上涨1.3%，同比上涨8.4%；4月份新建商品住宅销售价格环比上涨1.6%，同比上涨11.2%，二手住宅销售价格环比上涨2.3%，同比上涨9.4%。

就全国来看，国家统计局发布的数据显示，今年3月份，55个城市房价环比上涨。5月监测的25个主要城市成交面积环比上升18.08%，同比上扬12.45%。其中，20个城市环比上升，南宁升幅最为明显，为166.42%。同比来看，14个城市上升，成都升幅最明显，温州次之。

58安居客房产研究院首席分析师张波指出，毋庸置疑，一个城市的人才储备是该城市发展的一个非常重要的因素。当前各城市“抢人大战”的目的，其实也是为了推动城市实现更好更快发展。不过，在这过程中，需要注意的是各地吸引人才时放低落户门槛或定向放松限购等一系列政策。

有业内人士指出：“各地发放购房补贴吸引人才，实则曲线放松楼市限制。”目前一线城市住房严格限购，房价居高不下，使得很多人才难以落地。在这种情况下，二、三线城市的房价相对较低，若放松购房条件，再有购房补贴，当然更能吸引人才流入。

不可否认，在中国，所有住宅市场火爆的城市都是人口净流入的城市，人才、人口的迁入必定会带来住宅需求的增长。以武汉、西安为例，这两个城市都计划在未来5年引进100万人才。单就住宅需求而言，2017年武汉、西安的人均住房面积分别为35.8平方米、39.2平方米，如引进的100万人才中有10万人有购房需求，那么，未来5年的新增购房需求就分别为358万平方米和392万平方米。

10万人购房是一个非常保守的数字。新引进的100万人才，他们要么购房，要么租住二手房，这意味着这些人将会成为当地楼市的主力军。

吸引高素质人才要注意什么

值得注意的是，各地实行的人才新政，其负面效应也正在显现。进入5月份，二、三线城市房地产市场持续走热。在西安市，“一房难求”、“全款付”、“捆绑销售”等成为市民议论的热词。其中，西安开发区一楼盘开盘就上演千人“抢房”风波。价格大涨导致“房荒”现象出现。人们不禁要问：西安楼市到底怎么了？

西安交通大学房地产研究所研究人员指出，西安目前出现“房荒”，与城市人口增长有着极大关系。2016年，西安全年新增户籍人口只有9.27万，2017年达到25万。进入2018年以后，西安为了吸引高素质人才，出台了户籍新政，大中专毕业生只需身份证与毕业证即可落户，普通技术人员也被纳入两证落户（身份证+技能证书）行列，而过去需要提交的证明多达五、六项。

部分城市人口引进的门槛过低，很大程度上不是为了吸引人才。“说白了，它们就是为了吸引购房者。”有媒体发表专栏文章指出。实施低门槛的人才引进战略，制定所谓的“人才”落户政策，其实质是变相放松调控、放松限购。必须指出的是，地方的人才政策，应着眼于长期考虑，不应该和房地产限购挂钩；人才政策和房地产限购捆绑在一起，是一种短视行为。单纯地将人才推向市场也易引起房地产市场的不稳定。

实际上，这种情形已经引起相关部门的重视。据新华社报道，住房和城乡建设部负责人5月9日就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责人，强调要毫不动摇地坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，“落实地方调控主体责任”，确保房地产市场平稳健康发展。这次约谈再次强调，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松。这是继全国两会“部长通道”后，住房和城乡建设部再一次表明坚决的态度。

据了解，“五一”节前住房和城乡建设部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府负责人。从住建部对多个城市的约谈来看，这些约谈反复地向外界传递了一个清晰的政策信号，就是必须坚持不炒房的基调，房地产市场调控不可放松。

“在吸引人才方面，一些地方政府还仅仅停留在对于数量的追求上，并不在意人才的使用和效果。”评论人士指出。一些地方高端人才是引进来了，但对本地的发展却未起到明显的推动作用，引进的高端人才最终只起到“装点门面”“撑面子”的作用。究其原因，根源在于高端人才的科研内容与地方发展的科技需求不在同一个方向上，高端人才的研究成果没能帮地方更好地解决面临的问题、突破发展的瓶颈。人才吸引和GDP发展是一样的，不仅要注重数量上的增长，还要注重人才质量的提升，更要结合当地的实际情况，尤其是房地产市场的状况，注重长效机制的建设。

实施科学、精准的人才引进战略，不仅可以为即将到来的房地产税、土地制度改革奠定良好的基础，而且还可以为住房保障等房地产市场调控长效机制建设腾出一定的空间。这一点应该成为各地制定和实施人才战略的重中之重。