“营改增”后房地产价值内涵及估价实务变化

文/韩艳丽

一、引言

增值税在国际上被广泛采用，其征抵机制，既使纳税人为了抵税而尽量索取发票，又加强了纳税人之间的相互制约，充分发挥“群众力量”相互监督，有效控制偷漏税。2016年5月1日起，建筑业、房地产业正式开始营业税改征增值税。

营业税改征增值税（以下简称“营改增”）政策实施，房地产业作为与人民生活紧密相关、在家庭资产中占比最大的行业，首当其冲地引起关注。随着“营改增”政策的密集出台，由于两种税的计税依据不同，我们通常理解的“房价”的内涵也发生变化，不同估价目的对应不同的价值内涵，估价方法、估价模型、技术思路均应作相应调整。

二、营业税与增值税的区别

营业税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税是价内税。

增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。增值税是价外税。

营业税需要道道征收、全额征税，因此会有重复征税的劣势，而增值税则是环环征收、层层抵扣，本质是对商品增值部分征款。有增值才征税，没有增值不征税。

图2 营业税与增值税对比图

以房地产业为例，由于计税依据不同，可以看到营业税计算相对简单，而增值税的计算，需要先区分小规模纳税人、一般纳税人，再按纳税对象分类确定征收率（见表1）。以2016年4月30日为界区分房地产新、老项目，以2017年7月1日为界按照适用的计税方法不同区分项目预征率，又以2018年5月1日为界将原11%的增值税率减为10%，这些密集出台的政策都带来了计税相对复杂的情况。

表1 房地产增值税税率及计算公式（转让、开发）

三、价值内涵

营业税与增值税计税公式不同，“营改增”后，笔者对比一般销售发票和增值税发票，发现发票上所显示的“房价”内涵不同了。那么房地产估价报告所提供的估价结果的价值内涵是否有变化呢？“营改增”前营业税为价内税，原估价报告提供的估价结果与估价对象价值一致；“营改增”后增值税为价外税，估价报告如果没有特殊说明，所提供的估价结果更多的是“价税合计”的概念（如图3所示）。

图3 “营改增”后“房价”内涵变化

笔者通过咨询相关政府部门、第三方数据公司，得知交易中心备案“房价”在“营改增”后均为“价税合计”，也就是业内所谓的“含税销售额”。图4是个人购买某宗房地产时的预售合同及房地产开发商提供的增值税发票，可以直观地看到，跨越2016年4月30日执行期后，购房款已经包含了增值税。

因此，“营改增”后房地产估价报告价值内涵也应作出对应调整，宜对估价对象价值定义、估价结果作出明确说明。这种情况在涉税评估中尤为明显，需要根据估价对象的纳税主体、纳税类型、发生时间不同，选用不同的计税公式及税率，且价值内涵应明确是“价税合计”，还是不含增值税的“房地产价值”。

图4 某宗房地产预售合同与增值税

四、估价方法与估价模型变化分析

根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）规定，对房地产价值进行评估的方法主要有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。那么“营改增”后，这些估价方法、估价模型在选用时又会发生哪些变化呢？

1．比较法。“营改增”后，选取案例时应注意前后价格构成的变化。一般在用比较法时，在分析交易实例的基础上，至少要选取三个可比实例，如果选择了跨2016年4月30日这个时间点的案例，要注意可比实例与估价对象价值内涵存在差异，需统一税费，作标准化处理，建立比较基础。

2016年5月1日起，备案的房地产交易案例价格，包括第三方数据公司提供给估价公司的交易案例价格，其实是“价税合计”，也就是含增值税的销售额。如果提供的估价结果明确是不含税的价格，在选择这一时期后的交易案例时，应作增值税扣减处理。

2．收益法。收益法中涉及的主要税费有租赁增值税及附加、房产税、印花税等。其中附加税包括城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加、河道管理费等。根据《财政部、国家发展改革委关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》(财税〔2017〕20号)的规定[1]，2017年4月1日后不再征收河道工程修建维护管理费，则：

附加税=城市维护建设税+教育费附加及地方教育费附加

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）[2]、《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）[3]、《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）[4]、《个人出租不动产代开增值税发票管理办法（试行）》（上海市国家税务局公告2016年第7号）[5]有关规定，个人出租不动产取得的月租金小于3万元的，可享受小微企业免征增值税的优惠。故按照现行法规，整理“营改增”后房屋出租所涉及的税如表2、表3所示。

表2 个人出租房地产计税表

表3 企业出租房地产计税表

收益法估价时，无论选取直接资本化法、报酬资本化法中的哪种收益模型，都不可避免需要测算年净收益。一般计算公式为：

房地产年净收益＝年有效毛收入+其他收入-年运营费用

在我国，由于租赁合同鲜少在交易中心备案，税收流失较多，或者存在税费转嫁的情况。因此，房地产估价师在计算估价对象的年有效毛收入时，应注意若年有效毛收入为含增值税收入，则：

年运营费用=维修费+保险费+管理费+租赁增值税及附加+房产税+印花税

若年有效毛收入为不含增值税收入，则相关费用也应取不含税价，且不再扣减租赁增值税。

那么房地产年净收益还原出来的收益价格是什么价呢？笔者认为这取决于资本化率或报酬率的内涵。以直接资本化法举例，若资本化率是年净收益与“价税合计”之间的比值，则还原出的价格为“价税合计”。需要注意的是，若利用市场提取法计算资本化率或报酬率，实例价格、净收益的内涵宜与估价对象选用的收益模型中的对应价格内涵一致，采用简易计税或者一般计税方式应前后一致，即市场提取的资本化率或报酬率应遵从“从哪里来到哪里去”的原则。

3．成本法。以新建房地产开发模型为例，成本法公式为：

房地产价格=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

需要说明的是，上述公式中还应包括开发商缴纳的维修资金。根据项目情况，维修资金采用单列或者归并入建设成本计算。需要注意的是，维修资金一般在竣工阶段缴纳，估价中，这部分费用不计算利息。

“营改增”后，成本法中各项成本、费用的构成又产生了什么变化呢？公式推导过程又有哪些改变呢？

（1） 土地成本

土地成本=土地取得成本+土地取得税费

若土地通过招拍挂方式取得，则土地成本与“营改增”前一致。

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》[6]，房企销售自行开发的房地产项目时，土地价款抵扣销项税的额度等于增值税税额，由于土地所有人出让土地使用权是免征增值税的，故可视作招拍挂取得的建设用地价款为含税价。

需要注意的是，土地取得税费（即土地契税3%、印花税0.1%）不能抵扣增值税。

（2）建设成本

建设成本=前期费用+建筑安装工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费+其他工程费+开发期间税费

前期费用一般包括勘察丈量费、规划设计费、报批报建费、临时三通一平费（临水、临电、临路、场地平整）、临时设施费（临时围墙、临时办公室、临时围板、临时场地占用）等。前期费用中很多政府税费不能抵扣增值税，一般委托的第三方代理机构如设计单位、咨询单位适用的增值税税率多为6%。临时三通一平费、临时设施费可以参考建筑企业（总包）的税率10%抵扣。

建筑安装工程费是在建设成本中占比最高，根据财税〔2018〕32号文件的规定，自2018年5月1日后，建筑企业（总包）原11%的增值税税率调整为10%。

基础设施建设费指建造各项基础设施发生的费用，如道路、供暖、供水、供电、供气、通讯、照明设施等。公共配套设施主要指住宅区内的市政公用设施和绿地，包括教育、医疗卫生、文化体育、社区服务和绿地等设施。目前基础设施建设费、公共配套设施建设费中大部分政府收取的税费不能抵扣。

开发期间税费包括工程监理费、专项监理费、造价咨询费、工程质量监督费、空气检测费、一房一验、结构安全监测、工程保险费、细部检查、工程竣工保洁费等。第三方服务机构的增值税税率多为6%、3%。

（3）管理费用

管理费用=（土地成本+建设成本）×管理费率

管理费用一般按照成本的一定比例计算。以人员工资为主的管理费用不可抵扣增值税，其他部分如差旅费可以抵扣。在估价精度允许范围内，增值税的计算中可将全部管理费用不作抵扣处理，目前大多数房地产开发商内部投资模型也采用这种处理方式。

（4）销售费用

销售费用=销售额×销售费率

房企如果没有自己的销售团队，支付给销售代理机构的费用通常为含增值税的价格，房地产销售代理企业适用增值税税率多为6%。

（5）投资利息

估价时，一般设定土地取得费用一次性投入，建设成本均匀投入。投资利息不能抵扣增值税。

（6）销售税费

销售税费主要包括增值税及附加。根据国家税务总局公告2016年第18号文规定，销项税额按照房地产转让取得全部价款和价外费用，以减去对应的土地价款后的余额为基础，适用11%（2018年5月1日后调整为10%）的税率计算。公式可以推导为：

附加税以增值税为基础，乘以对应的附加税税率，根据项目所在区域，附加税中城建税有3%、5%、7%的区别。

建设成本中可抵扣税额最为复杂，涉及10%、6%、3%等不同税率，估价人员宜在平时工作中注意收集不同类型开发项目的成本数据，注意区分“营改增”后的成本价格变化，在精度允许范围内可以将建设成本按照一定比例提取可抵扣税额。

（7）开发利润

利润率分为直接成本利润率、成本利润率、投资利润率和销售利润率。利润率是否考虑了“营改增”政策影响？利润率对应的模型中是否扣减了预缴的土地增值税？此处同样遵从“从哪里来到哪里去”原则，注意模型公式组成与选用利润率的对应关系（利润率内涵）。

综上所述，单从税负上说，为开发商服务的建筑企业（总包）、其他代理服务企业均能按照高税率开具增值税专用发票时，房地产开发商可以获得最多的可抵扣进项税。这也是“营改增”后，开发商集团采购过程中不断淘汰小微企业供应商的原因。

4．假设开发法。假设开发法，某种意义上作为成本法的“倒算”，采用总销售收入扣减部分成本费用，求取房地产价格中的土地价格、房屋价格或在建工程价格。“营改增”后，需根据估价目的，确定价值内涵，选用不同的计税公式，调整估价模型。

根据《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》（沪建房管联〔2016〕839号）[7]的规定，自2016年10月8日起，上海市新建商品住房销售方案备案实行市、区两级审核。这里面既包括期房的预售许可也包括现房销售备案。对上市房源定价不合理的，坚决予以调整。今年起，调控政策进一步收紧，本市商品住房“地价房价联动”，即在商品住宅用地出让前，规土部门会征询房管部门商品住房的上市销售价格（该地块开发完成后能够审批通过的房地产销售均价），该价格将作为土地出让的限制条件。根据文件精神及各区房管部门在执行过程中采纳的房地产开发模型所含内容，土地使用权出让价格（折算为楼面地价）采用静态分析法的计算公式：

楼面地价=开发完成后的房地产价格-建设成本-管理费-利息-利润-销售税费-预缴土地增值税-维修资金-土地取得税费

土地取得税费一般按照契税3%、印花税0.1%估算，则公式可进一步转化为：

楼面地价＝（开发完成后的房地产价格－建设成本－管理费－利息－利润－销售税费－预缴土地增值税－维修基金）/（1-3.1%）

“营改增”后，公式内各项价格、费用取值均为含增值税价，单从税负上说，与成本法一样，开发商为获得最大的可抵扣进项税，一定会在采购过程中进行税费比较，不断淘汰小微企业。如前所述，土地所有人出让土地使用权免征增值税，此时模型公式中的“楼面地价”既可以理解为“价税合计”，也可以理解为不含增值税价。

五、结束语

“营改增”是我国重大的财税制度改革，对房地产业的影响意义深远。为了做好房地产估价、咨询工作，笔者提出几点建议：

1．为了如实地反映“营改增”后房地产估价报告价值内涵的变动，对估价结果中的估价对象价值定义、价值内涵应予以明确。

2．告别营业税后，作为第三方评估咨询机构宜顺应发展，调整估价模型，无论评估的是“价税合计”，还是不含增值税的价值，均应了解不同参数对应的内涵，采用简易计税、一般计税宜在假设限制条件中作出相应解释说明。

3．自2018年5月1日后，建筑企业原11%的增值税税率调整为10%。利用成本法、假设开发法测算时，应根据《增值税发票开具指南》[8]，结合建筑企业工程款支付进度，选择适用税率。如果未考虑税费政策改变，且估价精度允许，则应在假设限制条件中作特殊说明。

4．假设开发法公式中若考虑预缴的土地增值税，则相关的利润率等参数也是考虑了其因素影响后提取的利润率。

5．成本法模型公式中，大多数的估价机构在计算过程中并未累加预缴的土地增值税。笔者认为，与假设开发法模型公式建构相同，若累加预缴的土地增值税，则公式中利润率等参数也应对应匹配。

6．增值税、土地增值税是房地产开发过程中两种重要税种，计算方式与计税依据均不同。公式中是否可以用预缴增值税、预缴土地增值税为基础进行近似的取费，值得估价师们在今后项目中试算分析。

随着持有型物业数量的不断增多，经营管理、招商策划、投资决策等新型的咨询业务将成为估价公司新的业务增长点。“营改增”后估价模型将更为复杂，须将增值税设置为价外税，根据纳税主体、纳税类型、发生时间不同，并结合估价、咨询目的进行对比试算分析，积累经验，因而对估价咨询人员提出了更高的专业要求。笔者旨在提出技术思路，供同业参考，希望能够抛砖引玉，在今后的研究中不断探索完善。