基于层次分析的县域房地产市场去库存路径选择——以江苏句容市为例

文/王吉忠 胡娟

一、层次分析法下商品住宅去库存的影响因素分析

层次分析法（AHP,Analytic Hierarchy Process）是美国运筹学家T.L.Saaty在20世纪70年代提出的一种多准则决策方法。它通过将决策问题的有关元素分解成目标、准则、方案等层次，把人的思维过程层次化、数量化，并运用数学分析、决策、预报和控制提供定量的依据。运用层次分析法研究房地产市场的库存情况，首先要根据各类影响因素确立对应的目标层、准则层和措施层。房地产市场商品住宅去库存是当前我们要解决的问题，即为目标层，供给和需求是影响库存的两个方面，构成了商品住宅去库存的准则层，根据各准则层的属性向下延伸，细分出措施层的各类影响指标。

（一）供给方面

商品住宅库存供给是指某一时间段里房地产市场能够为人们供应的商品住宅总量，包括存量供给、增量供给两部分。存量商品住宅是指某一时期里能让人们直接入住的房子；增量住宅是指在某一时期里施工以及新竣工的住宅。随着时间推移，增量商品住宅将会在某一期间里转化成下一时期存量商品住宅中的一部分。基于此，构成商品住宅库存供给的指标主要包括商品住宅竣工面积、商品住宅开发投资额、商品住宅销售面积、商品住宅人均库存、商品住宅新开工面积、商品住宅施工面积、商品住宅库存价值等。

（二）需求方面

影响居民商品住宅需求的主要有两个方面：一是居民对商品住宅的购买能力;二是居民对商品住宅的购买意愿。

1.居民商品住宅购买能力。居民商品住宅购买能力表现为居民对商品住宅的有效需求，即居民在当前阶段、当前价格上有能力购买的商品住宅量，也就是居民买房的支付能力。居民商品住宅购买能力反映出在相应一段时期里的社会市场容量的规模。购买能力的来源包括居民收入、商品住宅均价、GDP、恩格尔系数、房地产调控政策等。

2.居民商品住宅购买意愿。居民商品住宅购买意愿是指居民对商品住宅的潜在需求，主要表现为居民对商品住宅的购买欲望，其表现为过去和现在还未转化为真正的住房购买能力或是支付能力的情况，但并不排除会在将来某一时间段里转变成住房的实际购买能力的可能。主要包括婚姻情况、人均居住面积、家庭规模结构、住宅的面积、住宅位置环境、消费者的市场预期等。

二、句容市房地产市场商品住宅库存基本情况

今年以来，句容市房地产市场显现出“三升三降”的态势，即商品房批准预售面积、商品房销售面积、商品住宅成交均价上升；房地产开发投资、房地产新开工面积、房地产竣工面积下降。

1.住宅库存情况。今年1-6月，句容市商品房批准预售115.24万平方米，同比上升64.82%，住宅批准预售95.43万平方米，同比上升94.32%。其中城区商品房批准预售93.97万平方米，同比上升70.76%，住宅批准预售84.26万平方米，同比上升117.90%。房地产新开工面积70.57万平方米，同比下降2.51%，竣工面积78.33万平方米，同比下降2.59%。其中城区房地产新开工面积60.29万平方米，同比下降6.79%，竣工面积64.56万平方米，同比下降12.37%。

2.住宅销售情况。今年1-6月，句容市城区商品房成交86.19万平方米，其中住宅成交69.27万平方米，共计7792套，同比分别上升17.58%、17.83%。从楼盘销售情况看：资金实力较为雄厚的房地产企业成交量较大，如本土企业华阳房产集团目前开售的楼盘共成交1502套，占城区总成交套数的19.28%；具备交付条件的现房成交量较大，居民更多倾向于选购碧桂园·凤凰城、天悦容城、新城樾府、碧桂园·中央公园等现房，以避免延期交付的尴尬；中小型的住宅较受欢迎，主要为100-120平方米、总价在60万-100万元的三室一厅户型，其中学区房是购房者首选。另外，小区自身环境、物业管理及周边生活必需配置也是非常重要的购房选择因素。

3.成交价格情况。今年1-6月，城区商品住宅成交均价为9050元/平方米。个别楼盘推出价格较高，主要体现在销售旺季阶段性供应短缺，一些位置好的楼盘尤其是学区房推盘上市带动价格上涨，均价在12100元/平方米-14000元/平方米之间。分不同时间节点看，城区商品住宅成交价格呈现上升趋势。

三、需求管理下商品住宅去库存的效果及局限

需求管理主要是利用放松管制、金融支持、财税激励等手段，鼓励居民购房，扩大购房需求，主要包括取消限购、下浮首付比例和房贷利率、降低契税等交易环节税费，以及对购房者给予财政补贴、棚改货币化安置等。近年来句容市一系列的住房政策，主要采用了需求管理模式。

（一）措施及效果

为应对高企的房地产库存，2015年9月1日至2016年8月31日，句容市实施《关于进一步促进城区房地产消费的意见》，在购房补贴、公积金使用、信贷支持、安置房购买准入等方面放宽政策。新政当月城区住宅成交面积6.56万平方米、套数587套，同比分别增长36.1%、39.43%，环比分别增长14.89%、22.8%。2015年9月至2017年末，句容市累计成交面积191.7万平方米、共计8891套。截至2017年末，句容市住宅待售面积137.25万平方米，去化期10.3个月，较新政实施前分别减少了46.27万平方米、5.5个月。2018年以来，受市县两级房产政策、乡镇房屋拆迁现金补偿、居民消费预期等因素叠加影响，句容市房地产市场1-6月销售量保持平稳增长，全市住宅待售面积110.54万平方米，较去年同期去化量缩减了26.7万平方米，按照之前滚动的12个月月均销售测算，去化期约为10.4个月，较去年同期缩短了4.1个月。

（二）局限性

一是对扩大新增住房需求的作用有限。新流入的人口自然会形成新的购房需求和租房需求。以目前句容市的人口流动情况来看，人口外流现象比较突出，没有新增人口的支持，住房需求的增长潜力就会受到较大制约。

二是对扩大现有居住人口的新增购房需求效力有限。据不完全统计，句容市目前的小区数量已接近200个，其中不包括各个乡镇所建设的各类安置房和商品房小区，城镇居民人均住房套数已达到1套，基本住房需求趋于饱和，要进一步挖掘购房需求潜力，只能从改善性需求入手。

三是农业转移人口的购房需求满足难。除受相关购房政策影响外，农业转移人口的购房决策还取决于其他多种因素，如个人当前收入、预期收入、房价水平和户籍状况等。其中，房价收入比是购房选择的决定性因素，对于大多数农业转移人口，按其目前的收入水平来衡量，尚缺乏购买商品住房的能力。在缺乏较强购买力支撑的情况下，再强有力的需求刺激政策也难产生明显效果。

四是存在潜在的金融风险。为了强调刺激效果而过多运用宽松政策，如下调首付、放宽房贷申请条件等住房金融政策，虽然能降低现期购房成本，但也会导致购房者杠杆率水平的提高，如果购房者缺乏稳定的收入保障，个人住房信贷的违约风险也会明显上升。

四、供给侧改革下促进商品住宅去库存的对策建议

（一）加强土地供给管理，有效衔接存量土地分期建设

严格控制商品住宅土地供应节奏，同时，鼓励开发企业加大开工建设进度，加快先期建成住宅的交付进度，特别是中心城区集中的十几个项目，加大上市量以满足各类群体需求，形成城区土地供应、项目建设、推盘上市环节的有效供给。

（二）调整商品房产品结构，主动对接差异化市场需要

对以往一些项目规划设计成超高单体住宅的，从需求端实际出发，及时调整规划，通过降层来适应市场需求，避免库存积压。同时，引导房企进一步优化住宅户型结构，提供更多优质产品，扩大可选范围，商品房面积通过不断优化，基本能控制在合理的占比区间，保持多样性结构层次需求。

（三）推进产业发展和公共服务，提高人口集聚能力

结合句容市自身要素禀赋和比较优势，培育和发展具有区域特色的优势产业，延伸产业链、增加产业附加值，实现与一、二、三线大城市的错位竞争，提供充分的就业机会；不断完善教育、医疗卫生、社会保障、就业服务等一系列的基本公共服务及基础设施建设，形成高效便利的生活服务体系。随着产业竞争力和公共服务水平的不断提升，人口集聚能力逐步增强，从而为扩大当地住房需求规模奠定基础。

（四）推进农村财产权制度改革，提高农业转移人口收入水平

对已落户城市并有稳定就业和非农收入来源的农业转移人口，可以在自愿的基础上，实行农地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权的有偿退出，获得购买城市商品住房所需资金。在农业转移人口暂时不愿退出财产权或者退出条件不成熟的情况下，要尽量促进土地要素的自由流动，盘活农业转移人口手中的僵化资产，提高其财产收入水平，增强其对商品住房的购买力。

（五）完善购租并举的住房制度

大多数刚迁入城市的农业转移人口，很难具备购房能力，在短期内相当一部分选择租房；另外，受购买力限制，旧城改造待安置居民中也有一定比例选择租房。基于消化库存的目标，现阶段增加租赁房供给、满足住房租赁需求的较好办法是打通库存商品住房售改租的通道。一是引导房地产企业从单一的开发销售向租售并举模式转变，将部分库存转向市场出租；二是培育和发展以住房租赁为主营业务的专业化企业；三是政府出资购买适合作为公租房或改造后符合公租房条件的库存商品房出租。