构建上海市房地产监测预警体系框架研究

文/刘端怡

房地产业具有关联度高、带动性强等特点，且涉及民生、经济、社会等多个领域，其运行状况对宏观经济的影响巨大。近年来我国房地产市场发展迅速，出现了房地产业发展过快、房价过高等现象，虽然中央及地方政府采取了一系列宏观调控措施对房地产市场加以规范，但仍存在着政策滞后、调控效果持续时间短、出现报复性反弹等问题。随着经济发展进入新常态，上海市房地产市场发展也面临新的形势，监测土地、人口、金融、经济等形势变化对房地产市场的影响并及时预警，对后续精准施策、保证本市房地产市场的平稳健康发展十分关键。房地产市场的平稳健康发展，对于改善居民居住条件、有效应对国际金融危机冲击、保持经济稳定增长、增强城市竞争力和对人才的吸引力具有重要意义。因此，建立一个科学的房地产市场监测预警体系，对全面、客观地评价房地产市场发展现状、更加准确地预警预测房地产市场未来发展趋势，具有十分重要的意义。

一、建立监测预警体系的必要性与可能性

早在2003年，政府就认识到建立健全房地产市场监测预警体系的必要性。国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）提出，要建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。要加强房地产市场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系。2017年以来，住建部多次提出要研究建立房地产的统计和市场监测预警的指标体系，加快建立市场的预警机制，加强监测分析，指导地方保持房地产市场的平稳发展。

我国现行的房地产市场监测指标较为单一，以价格监控为主。一是由住建部考核的年度房价控制目标。比如，部分城市出台文件要求新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平，也有一些城市要求房价环比不上涨。二是国家统计局每月公布的70大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格指数。然而，房价的统计方法有待完善。新建商品房销售价格采用简单算术平均法，即当月的成交额除以成交面积。该统计方法易受极端数值的影响，在子市场差异较大时很难反映房地产市场的一般价格水平，也与居民的直观感受不符。另外，新建商品住房市场受预售审批制度等因素影响，也不能反映市场的实际供求情况。因此，有必要构建一个覆盖房地产开发、经营、交易的全过程，并涉及土地市场、金融市场等相关领域的监测预警体系。

目前，上海市已初步构建了较为完善的房地产市场统计体系，拥有十多年较为全面的房地产市场数据，为进一步深入研究预警预报体系奠定了基础。上海市房地产市场数据已涵盖土地市场、新建商品住房市场、存量住房市场、租赁市场、商办市场和金融等与房地产市场相关的各个方面。从官方可得数据来看，上海房地产市场统计数据公开发布机构主要包括统计局、规土局、房地产交易中心、央行上海总部以及协会等其他社会组织。此外，还有部分社会研究机构定期出台的房地产相关报告，如上海财经大学每月发布的上海市社会经济指数报告中的买房时机指数和买房时机预期指数、中原地产的月度租金指数和领先指数、同策上海的地区上门访客指数、上海链家的新增客源和客户转化率等。

图1 上海市房地产市场统计体系

二、研究综述

房地产市场预警思路主要分为直接和间接两类。直接检验法即假定市场有效，且投资者理性预期，通过建立模型测算出房地产的真实价值，再与实际房价作比较，从而得到房地产市场风险水平并进行预警。直接法更适合比较房价稳定的成熟房地产市场，在市场波动较大的情况下不太适用。因此，我国房地产市场预警体系研究多采用间接法。间接法主要沿着三条路线展开：一是房地产经济周期波动与预警研究；二是房地产经济预警的理论与方法研究；三是计算机技术在房地产预警系统中的应用研究。

国外很少有对某个产业的预警体系，仅有少量的综合模拟评价体系和信心调查指数，如美国的住房泡沫周期指标、开发商信心调查指数等，或者是利用probit、logit等计量模型对房价指数进行预测。早期国内学者的研究受数据可得等因素限制，重点关注监测预警体系的方法和系统的构建，且指标选择多采用定性方法。赵黎明指出经济预警依据其机制可分为黑色预警法、黄色预警法、绿色预警法、白色预警法、红色预警法系统等5种。其中黄色预警系统是最基本的预警方法主要包括指数预警、统计预警两种方法。丁烈云、李斌深入探讨了基于景气循环波动理论的城市房地产预警、基于系统核与核度理论的房地产综合模拟预警和基于模糊神经网络理论的房地产预警的三种模型，并认为上述三种模型各有特点，相互补充。张泓铭认为，中国学者对于房地产预警预报方法的研究主要集中在三种方法上，即景气循环法、综合模拟法和系统模型法。综合模拟法简便实用，可以基本达到目标，且符合我国当前省、市、自治区和大部分中等城市房地产管理部门的人员素质条件。单独采用景气循环法和系统模拟法不能达到目标，但可以对综合模拟法进行补充和校正。近期学者的研究主要是在丁烈云等学者的研究框架和方法的基础上，采用各种定量方法或定性定量相结合的方法优化指标选择和指标权重。

党的十九大报告指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。从住房市场的发展阶段来看，我国房地产市场发展逐步从“重市场，轻保障”、“重买卖，轻租赁”向“市场、保障并重”、“租购并举”转变。因此，对于房地产市场的监测预警不仅要有新建商品住房市场，也要包含存量住房、租赁住房、商办等市场。鉴于上海已有较为全面的统计数据，本文拟根据上海市房地产市场实际情况及未来发展方向，针对在租购并举的背景代下如何构建和完善上海市房地产监测预警体系提出一些思路和建议。

三、构建上海市房地产监测预警体系框架的思路

（一）确定监测预警的对象

明确监测预警的对象是构建房地产市场监测预警体系的基础。监测预警的对象是上海市房地产市场。房地产市场包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。其中，住宅市场应涵盖新建商品住房市场、存量住房市场以及住房租赁市场。现有研究大多以新建商品住房市场相关数据为主，其他方面的数据较少。根据上海市统计局数据，2013年上海存量住宅网签面积首次超过新建商品住宅销售面积。从统计口径来看，新建商品住宅销售面积包括市场化新建住宅销售面积和保障性新建住宅销售面积，因此，上海可能在2013年之前就已步入存量房时代。以2017年为例，上海市场化新建住宅销售面积为575.04万平方米，存量住宅网签面积为1179.18万平方米，存量住宅交易量是新建商品住宅（剔除保障房）的交易量的两倍多。近年来，培育和发展租赁市场、构建租购并举的住房制度是深化住房制度改革的重要内容。虽然目前住房租赁市场统计数据较少，但随着上海市住房租赁公共服务平台的不断完善，租赁备案率的提高，对住房租赁市场的监测预警将成为可能。因此，不仅是新房，存量住房和住房租赁市场也应逐步纳入监测预警体系之中。

（二）厘清监测预警的目标

厘清监测预警的目标有利于确定预警方法和预警指标。部分研究以景气为目标只能评价房地产发展所处的周期阶段，并不能反映市场发展的正常与否。正如王浩、穆良平所指出的，从研究思路来看，很多研究由于混淆了风险测度和景气指数在评价指标方面的区别，选取的指标与风险测度无关，因而不能作为测度风险的指标。

上海市房地产市场监测预警体系的目标是反映上海房地产市场是否平稳健康发展。该目标应包括两层含义：从短期来看，房地产市场的健康发展指的是市场保持平稳，波动幅度不大；从中长期来看，房地产市场的健康发展涉及与土地市场、金融市场、宏观经济、社会等方面的协调发展以及市场内部的供求结构、租购结构、与保障性住房的关系等是否合理。

（三）预警方法的选择

黄色预警法是一种根据警兆的警级预报、警素的警度典型由因到果的分析方法，是常用的城市房地产预警方法。目前，黄色预警法主要包括三种方法，即景气循环法、综合模拟法和系统模型法。其中，景气循环法更多的是反映房地产业所处的周期发展状况，但并不能完全代表市场发展的健康程度。景气循环法和系统模型法是基于经济环境的持续稳定，不适合波动幅度较大的市场。而综合模拟法不仅可以监控整体房地产市场的波动，还可以根据影响因素细分为不同子体系，监控与发现导致房地产市场波动的原因，进而更精准地指出调控的目标和方向。因此，综合研究结构及上海房地产市场发展实际情况来看，综合模拟法更具有可操作性及实用性，比较适合用于构建上海市房地产市场监测预警体系。此外，如国房景气指数、深圳政策仿真系统等可作为综合模拟法的指标和辅助补充方法。

综合模拟法采取类似于交通管制信号系统的方法来反映房地产市场状况及变化趋势。这种方法首先根据灵敏性、超前性、稳定性等原则选取一组指标体系，然后将房地产经济波动划分为几个判断区间，临界点就是判断各指标及综合指数的数量标准，最终将所有指标综合成一个数量评价，通过所属区间可以直观地判断房地产市场状态及调控政策取向。综合模拟法的基本思路如下：

1．判定警情——明确监测预警的对象和目标；

2．寻找警源——警情产生的原因；

3．选择警兆——指标选择；

4．确定警限——指标评价和预警区间；

5．计算综合预警指数及综合评价。

（四）监测预警指标体系框架的初步构建

根据上述上海市房地产市场监测预警体系的对象和目标，监测预警指标体系应分为短期预警体系和中长期监测体系。从短期来看，房地产市场价格波动主要受供求影响。其他外部因素（如货币、土地、限购等）是通过影响房地产开发商或购房者的预期和行为来影响供应和需求，从而产生房价波动。从中长期来看，房地产市场的健康发展涉及与土地市场、金融市场、宏观经济、社会等方面的协调发展以及市场内部的供求结构、租购结构等方面的均衡发展。根据一般均衡理论，房地产市场的长期健康发展应考虑土地市场、住宅市场、货币市场、政府财政、与其他部门之间的关系等方面。因此，本市房地产市场的监测预警体系可分为短期和中长期两个部分，涉及以下五个方面：

1.土地市场。住宅用地成交情况、居住用地总量及结构是否合理等。

2.市场状况。房地产市场的短期及中长期的供求关系。

3.市场结构。商品住房、保障房、其他用途房屋之间的关系。

4.宏观整体。房地产市场所占用的金融等资源的合理性。

5．其他。包括预期变化、人口结构或需求变化、宏观经济形势政策和体制制度等外部因素及其他无法量化的因素对房地产市场的影响。

（五）预警指标的选择及评价方法

首先，预警指标选择应符合真实性、敏感性、可操作性和时效性原则。其中，真实性指构建的指标体系应符合上海实际，真实、准确地反映房地产市场的运行状况和发展趋势。敏感性指所选取的指标要对房地产市场的变化有一定敏感度，能反映房地产市场的变化。可操作性是指标数据要有可靠和及时的来源，否则只有理论分析的意义而不能实际运用。时效性指为客观准确地度量房地产市场的发展态势，指标的选择应当随着时间的推移及房地产市场化程度的提高，作出适当调整，以反映房地产市场的系统变化。

其次，复合指标可以更加合理地评价和预警房地产市场。由一个简单的统计数据构成的单一指标可能很难说明市场是否合理。例如，住房制度改革以来，房地产市场处于高速发展阶段，房价增长率较高并不意味着市场过热，而增长率相对往年下降也可能是市场逐步进入平稳发展的表现。复合指标由多项统计数据构成，可以更加高效、合理地评判市场某个方面的情况。如房价收入比、人均住房面积等复合指标更适合用来评判房价的合理性和住房发展状况。

最后，短期预警指标可以用增量数据，中长期预警指标应以总量数据为主。冯俊指出，我国是发展中国家，在发展过程中房地产的短缺会持续相当长的时期，评判房地产增长的合理性就需要从市场有效需求和国家的经济承受能力两个方面来观察与经济发展的总量平衡关系。在房地产市场的监测中，增量和增长率只能作为发展态势的识别指标，而不能作为与国民经济发展总量平衡关系的判别指标。

（六）指标评价方法

指标评价即对指标运行的正常、基本正常、异常作出判断。短期预警指标可用3σ（标准差）法等定量评价方法，根据历史数据选择2倍或3倍标准差作为短期波动异常的标准，再结合专家经验法及实际运行情况对指标评价标准进行修正。

中长期房地产市场的监测预警指标更多地反映房地产市场与土地市场、金融市场、宏观经济、社会等方面的协调发展以及市场内部的供求结构、租购结构、与保障性住房的关系等。由于我国房地产市场正处于快速发展阶段，并未经历过完整周期，市场也在逐步完善之中，使用历史数据来反映均衡状态不太可取。因此，该类指标可借鉴国外成熟房地产市场的经验数据以及国家或地方政府对未来该项指标的规划情况,进行修正完善。