坚决遏制房价上涨是引导预期的要义

文/牧子犁

2018年7月31日，中央政治局会议召开，例行研究分析经济形势，对上半年经济工作进行总结，对下半年经济工作作出安排。会议公报中针对房地产业的内容是：“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”笔者围绕“合理引导预期”与“坚决遏制房价上涨”的关系问题作粗浅解析。

一、房价上涨导致的经济风险越来越大

自1998年我国房地产业市场化改革以来，房地产业的投资、产出、价格持续上行。国家统计局公布的房地产业增加值季度累计同比自1998年以来持续为正值；房地产开发投资每月同比涨幅自1999年2月份有记录以来未出现负值；房价呈现持续上行趋势，房价短期波动没有改变其上行趋势。可见，房地产业一直处于上行阶段，还没有经历过衰退、萧条的阶段，不构成一个完整的周期。由于房地产市场机制的缺失、调控政策的内在不足、宏观经济形势的扰动及其相关政策的外部冲击、市场主体利益分配与博弈机制的扭曲等诸多原因，一轮又一轮调控的成效有限，致使进城人群、刚需与改善性购房人群产生强烈的焦虑与不满。

如今，房价高涨导致的经济风险已经越来越大：其一，房地产业的短期拉动与经济长期健康发展形成了对立关系。高房价使居民购房负担加重，对居民消费产生挤出效应。房地产业的高回报率使资金向房地产业集中，实体企业融资困难，对实体企业产生挤出效应。本轮全国房价普遍上涨，使房地产业对实体经济的挤出效应从个别大城市向全国扩散，对经济影响深远。其二，三、四线城市房价大幅上涨加剧风险积累。房地产市场升温会吸引新一轮房地产投资，使“去库

存”变成“补库存”，但是三、四线城市人口外流，住房供给过剩风险增加；房价快速上涨使居民生活成本上升，带动企业用人成本增加；房价上涨带动地价上涨，使企业的土地使用成本上升，阻碍了三、四线城市工业化和城镇化进程，甚至造成城市的“空心化”。其三，房价大幅上涨，加深了居民的看涨预期。1998年住房市场化以来，房价持续20年上涨，“房价只涨不跌”的观念根深蒂固。强烈的看涨预期导致对住宅投资需求旺盛，从而进一步推高房价，形成房价上涨的自我实现。市场主体会与调控政策博弈，增加调控难度。对于有房群体，其利益与房价上涨直接挂钩，这部分居民乐见房价上涨而抵触房价下跌，造成了房价上涨的“棘轮效应”，增加了房地产市场调控的阻力。

当前，遏制房价上涨面临着新问题，即近期央行为缓解经济下行引发的企业债务危机，针对房地产业对实体经济的挤出效应从个别大城市向全国扩散，企业特别是中小企业普遍面临成本费用增加、融资难、融资贵等问题，连续大额度释放资金，并下调存款准备金率，为实体经济定向注入流动性。由此形成的局面是一方面货币政策趋向宽松，一方面升级调控，坚决遏制房价上涨，折射出当前宏观调控的复杂性。由于实体经济竞争激烈，股市低迷，企业债有风险，理财平台不规范等因素，房地产依然会受到资金青睐，从历次释放流动性看，房地产市场都是大量资金的“避风港”。因此，未来需要注意的是，在流动性逐渐增多的情况下，密切防范大量资金涌入房地产市场。从这个角度看，遏制房价上涨的任务仍然十分艰巨。

二、社会预期来自于稳房价的实践与成效

马克思说“社会存在决定意识”，即人通过对世界和自身的实践获得认识（即人有了意识），客观存在的物质（包括人的本身）决定了人的意识；正确的意识能够指导人们有效地开展实践活动，促进客观事物发展。按照这一辩证唯物主义观点分析，社会预期的形成也是客观现实在人头脑中的印迹。因此，房地产市场社会预期来自于稳房价的举措及其成效。

就近期而言，稳预期首要是引导人们正确认识当前经济形势，在外部环境发生明显变化的情况下，科学看待我国经济运转稳中有变的根本态势，理性感知我国经济未来走向，并使人们对经济形势的看法与经济发展的客观轨道和谐同步、良性互动，促使形成积极的社会预期。稳房价，最重要的也是要稳预期，是要通过稳房价的举措及成效改变居民对住房金融属性的预期。换言之，目前，大部分人都认为我国的房价依然处在上涨周期，如果有闲钱，投向房地产行业则能稳赚不赔。在这样的预期下，住房的金融属性被进一步放大，不少人买房已经不是为了满足自己的居住需求，而是为了投资。因此，管理层应该通过各项调控手段，将住房的金融属性逐步剥离，使住房回归居住属性，使住房价格逐步稳定，使炒房者不再稳赚不赔，打破老百姓对于房产固有的看涨预期，才能避免资金大规模进入楼市。这样，也疏通了货币政策的传导渠道，为资金进入实体经济创造了前提条件。

既然房地产市场社会预期来自于稳房价的举措及其成效，那就要“下决心解决好房地产市场问题”，及时推出严密而细致、严厉而有效的举措，调控楼市，影响预期。当前，和货币政策调整相同，楼市调控已不搞“大水漫灌”，而是精准调控。针对不同的城市，因城施策，定向调控，精准发力，这是调控促进预期形成的关键。笔者以三个楼市调控的实例，分析其对房价预期形成的不同影响。

一是2018年6月上旬，深圳市住建局发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，最大亮点是提出重构住房体系，即紧抓源头的主要矛盾形成两大突破：第一，将人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为2：2：2：4，彻底颠覆了过去30年以商品房销售为主的住房供应体系，把民生属性摆在更加突出的位置；第二，在土地来源上，打破了过去30年政府垄断的惯例，形成政府供地、企事业单位自用地、村集体用地、棚户区改造等多渠道供地格局。深圳把住房的民生属性摆在更加突出的位置，通过租购并举，将公交司机、地铁司机、环卫工人、蓝领产业工人等各类群体纳入到住房保障范围内，还安排一定比例的公共租赁住房房源，向符合条件的为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，且不限户籍。深圳市试图从顶层设计打造“人口-产业-城市”良性发展的新住房制度，并通过“八大供应渠道”、“六大保障渠道”确保顶层设计落地。不少业内专家认为，深圳的举措将深刻影响房地产市场，并为其他城市构建楼市管理长效机制甚至为国家住房制度改革提供借鉴。但在笔者看来，这项住房制度改革的远期规划虽然具有前瞻性和针对性，但由于它与人们切身利益的实现尚有距离，虽然让民众对深圳未来发展有了信心，但尚不足以形成未来房价不涨的预期，更何况由于该意见涉及方方面面，未来的配套法规修订、制定任务繁重，如何做好政策衔接，实现平稳过渡，仍有许多工作要做，因此现阶段对于促使人们预期形成的作用并不明显。

二是在政治局会议召开的当天，深圳市发布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》。深圳此次调控有两大特点：第一，针对企业和个人投资商品房、离婚买房等乱象，对原有政策“打补丁”，且所有政策只针对增量而非存量，意在保持市场活跃度；第二，主打政策是“限售”，即鼓励合理买房，且3-5年甚至更长时间持有，不鼓励炒房，保持市场活跃度，这有利于楼市量价高位平衡，不至于对地方财政、债务和金融风险造成冲击，这是楼市对于经济的最佳选择。空前严厉的深圳楼市新政表明，楼市调控没有最严，只有更严，今后的房价上涨空间将大大被压缩。所以调控措施的及时性、严厉性和成效性，对市场预期会即刻产生影响。深圳新政出台半月后，楼市已经发生较大的变化。业内人士分析，此次新政出台对二手房的影响很大，新房二手房价格倒挂可能逐渐结束，房价上涨的链条被打破，深圳楼市有可能出现真正的下跌。

三是对于中央政治局提出“坚决遏制房价上涨”的这一表述，社会各方一致认为这是党中央对下半年楼市调控“不会放松”的定调和“解决好房地产市场问题”的决心，是稳定社会预期的“定心丸”。日前，住建部在房地产工作座谈会上指出，各地要加快制定实施住房发展规划，抓紧调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场，完善和落实差别化住房信贷、税收政策，支持合理住房消费，坚决遏制投机炒房，加强舆论引导和预期管理，持续开展房地产市场乱象治理专项行动，严厉打击违法违规开发企业、中介机构，维护人民群众合法权益。会议还表示，各地要因地制宜，精准施策、综合施策，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定。住建部还将建立房地产市场监测体系，完善对地方房地产市场调控工作的评价考核机制，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。一般而言，中央调控政策的权威性高于地方政策，中央调控政策的严厉措施产生了震慑效应。此次住建部再次强调对地方的问责机制并切实付诸实施，更加大了社会对下半年调控进一步收紧的预期。

三、长效机制建立是稳房价、稳预期的定海神针

当前，上海房地产市场正处在市场调控的关键时期、住房困难矛盾的转换时期、住房租赁体系的构建时期，上海正按照“控高房价和高地价不是权宜之计，减少经济增长和财政收入对房地产业的依赖不是权宜之计”的工作要求，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，促进房地产市场平稳健康发展。在实施步骤上，上海只有坚持短期调控与长效机制建设同步进行，才能见成效、强预期。总而言之，房价只是房地产市场的外在表征，控制统计数据上的房价并不难做到，但真正起作用的是住房的基础性制度性因素。因此，还需加快构建促进房地产市场健康发展长效机制。构建长效机制不仅是为稳房价，还可解决住房供求失衡、土地财税金融问题、市场秩序不规范等问题，进而从根本上解决供求失衡与房价上涨预期长期存在的痼疾。

目前，上海已基本明确了“一个定位、两大体系、三个为主、四位一体”和租购并举的住房制度框架。未来供应主体将从以开发商为主转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给，供给形式也将由以商品房为主转向商品房、租赁房、共有产权房等多类并存。上海将更加积极贯彻落实住房发展“十三五”规划，特别是积极发展二手房市场、住房租赁市场。前者要尽量疏解交易环节的障碍，提高周转率；后者则是要加大供应，改善供应结构。当住房供应（保障）体系全面建立时，则进一步实施“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的机制，从而使社会大众不再将住房市场作为实现“住有所居”的唯一途径，甚至不再聚焦于房价上涨。

除了加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度外，还要在此基础上全面构筑“基础性制度”，即加强对土地制度、住房制度、投融资制度、房地产税制度等建设，并协调、理顺各方面关系，使不动产开发、交易、保有环节的税收等都顺应市场经济内在规律而可持续地健康稳定运行。在房地产市场健康发展的长效机制中，有三项制度建设尤为举足轻重，需要特别关注：

一是加快推进土地使用制度改革。研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法；深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度；改革“人地挂钩”，优化土地供应，推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩；严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则，优化当前土地供应模式。增加土地供应，但对于土地拍卖价格要进行干预。

二是保持房地产金融政策稳定。要继续用货币政策工具有效地从供需两端防控房地产金融风险，落实完善差别化住房信贷政策，严格限制信贷流向投机性购房，合理控制房贷比增速。要采取必要措施加强房地产金融宏观审慎管理，严控房地产信托公司向房地产行业提供融资，严格管控消费信贷流入房地产市场。要继续支持刚需和改善性购房需求，同时抑制投机性需求。要积极支持房地产企业合理融资需求，规范融资用途，防止过度融资，畅通房地产企业的融资途径，特别是以建设中小户型商品住房为主和积极建设租赁住宅的企业。总之，要以促进房地产市场平稳健康发展的成效来稳定公众预期。

三是推进房地产税改革，抑制投机性需求。中国要走向现代社会，必须建立现代税制，现代税制必须包括直接税，直接税中必须包括中高端住房保有环节的税收调节。可以说，房地产税改革是继1994年分税制改革之后最重要的税制改革，它标志着一个时代的序幕即将拉开，形成第一波的冲击，即中国家庭的税负开始对政府财税发挥日益重要的作用。房地产税从拟议起，已经在一定程度上逆转社会预期，形成第一波的冲击，即公众 “房价永远上涨”信念的动摇。第二波的冲击，可能是在公众开始研读人大的房地产税一审草案之时，其冲击程度现在尚不可估量，如果实际税负和美国的情形类似，则预期房价可能出现一轮温和调整。第三波的冲击，是各地实施细则的落地，这将导致区域市场的快速、分化调整。我们必须承认，房地产税的立法酝酿和今后的实施，对社会预期的影响是比较明显的，而从现在起，其对市场的影响已经逐步显现。

建立房地产市场健康发展的长效机制，是中央对我国房地产市场曲折发展的历程进行深入思考和研究后提出的重大任务，表明决策层对楼市调控从手段单一或局限于房地产市场的方式转化为实施全方位改革，从顶层设计的角度建立房地产市场发展长效机制。因此，房地产业发展抓住了建立基础性制度和长效机制的“总纲”，就能够纲举目张，就能够持续推进房地产业健康发展。“长效机制”最通俗的理解是长远的制度安排，其最大的特征是稳定性，即长效机制在相当一个时期内是不受环境和条件的变化而变化的。更重要的是，长效机制的权威性体现于它的法制化，法制化要求贯彻依法治国的意识和理念，即法律不经修改并审议通过，“不会因领导人的改变而改变，不会因领导人的注意力的改变而改变”。民众对于法律有很强的信赖度，这对于形成社会预期非常重要。从这个意义上可以说，长效机制建立是稳房价、稳预期的定海神针，即只有长效机制所体现的制度和政策稳，才能让市场预期稳，预期稳，市场才能稳，大局才能稳。