住房租赁市场应坚持发展和规范并重

文/本刊评论员

近期一些城市住房租赁市场中出现的租金分期贷款（租金贷）等现象引起了社会各界的高度关注，尤其是个别城市出现了住房租赁企业因经营不善导致资金链断裂，从而损害租赁双方当事人合法权益的情况，愈加凸显了相关问题的严重性。

住房租金分期贷款，是一些住房租赁企业在经营过程中为了加快周转速度，与银行和非银行融资机构合作，借助承租人的消费信用开展企业融资的活动。由于租金贷等金融产品的介入，原本相对简单的住房租赁关系转变为融入了租赁、融资与消费贷的复杂组合关系。在这套组合关系中，住房租赁企业受业主委托管理房产，并以受托人名义与承租人签订住房租赁合同，承租人与融资机构签订住房租金分期贷款合同，并按期向融资机构还本付息，而融资机构将相当长时间（通常是2年）的贷款一次性转划给住房租赁企业，后者通常按季度将租金支付给业主，融资余额则用于企业扩张经营。可见，住房租赁和居间关系已演变为嵌套着资产管理、居间合同、借贷合同和企业融资的复杂组合关系。

客观地看，租金贷等产品是住房租赁市场发展不平衡不充分的产物。一方面，住房租赁企业为了业务扩张需要引入金融资本，但全行业平均利润率较低的现实又难以达到现有常规金融产品的风险控制要求；另一方面，部分承租人由于住房支付能力不足，存在借助消费贷款支付租金的需要，但在住房租赁企业提供的租金分期贷款产品外，较难找到合适的消费贷款途径。

但是，对当前住房租赁市场的健康发展而言，租金贷的“野蛮生长”具有很大的危害性。首先，此类金融产品游离于金融监管体系之外。在提供租金贷的融资机构中，既有银行类金融机构，也有非银行类金融机构，还有不少是小贷公司转型而来，其监管要求和风险控制能力都较薄弱。其次，承租人合法权益缺乏保障。由于租金贷的借款合同被嵌套于一系列复杂的合同组合之中，不少承租人没有被明确告知其权利、义务、风险和责任。其中一部分承租人以为每月支付的是住房租金，却不知这是一种贷款，而且该贷款与住房租赁企业的融资相关联，而不仅仅是普通的消费贷款。再次，可能扰乱住房租赁市场秩序。住房租赁企业无论是借助金融资本肆意抬高租金，还是因为经营不善而“卷款跑路”，都会对租赁市场秩序带来严重干扰，不仅会影响租赁市场的平稳发展，而且会侵害到业主和承租人的合法权益。

对于租金贷以及今后可能出现的类似金融产品，应坚持发展和规范并重，尤其要强调防范风险。首先，应该鼓励银行等正规金融机构探索适合住房租赁市场的金融产品，增强相关产品的合规性和安全性。可以考虑采取名单制等管理方式，允许合格金融机构向符合条件的住房租赁企业提供金融支持。其次，健全住房租赁市场金融监管机制。借鉴国内外有益经验及住房买卖市场的相关做法，对住房租赁市场中有关资金的进入、使用、托管和退出等活动加强监管，减少风险隐患。再次，加强对租赁关系双方当事人的金融风险教育，引导承租人合理使用金融产品，增强相关主体的金融风险意识。