浅谈房地产行业财务管理现状与发展

施发新

【摘 要】我国房地产企业经过20多年的发展，逐渐成为国民经济的重要支柱产业，房地产行业的稳定发展对国民经济的增长和人民生活水平的提高起着至关重要的作用。自从1998年以来，我国房地产企业经历了高速发展的10年，房价涨幅比率逐渐增大，国家对房地产市场进行干预，出台了一系列的调控政策，，国家实行从紧的货币政策，控制货币市场的供应量及其流动性，限制土地供应，限购限贷等一系列政策措施的影响，房地产企业资金获取的难度加大，房屋销售下滑，导致我国房地产企业受到的影响之大，特别是三四线城市的房地产企业，开发过度，库存量持续增加，财务管理加大，企业应该及时实施切实有效的风险防范对策。

【关键词】房地产企业；财务管理；防范对策

一、我国房地产企业的发展现状

改革开放以来，我国房地产企业从无到有逐渐发展起来，经历了20年的形成期，逐渐成为国民经济的支柱行业，改善了人民的居住环境，对国民经济的增长起到了促进的作用。至2017年，从整个房地产市场看，已经出现了严重的地域分化，除了一线城市和部分二线城市外，三四线城市销售明显下滑，库存量不断增加，资金回笼缓慢，房地产企业财务管理问题日益凸显。

二、我国房地产企业财务管理的现状

1.资产负债率持续高涨

我国房地产企业开发周期长，从拿地到房屋的销售，在其投资建设的各个环节都需要投入大量的资金，属于资金密集型行业，这些资金大部分来源于银行贷款和非银行金融机构，一般来讲，房地产企业都有较高的资产负债率。受国家调控政策的影响，我国房地产行业呈现低迷的状态，房地产企业资产负债率持续高涨，截至2018年一季度末，房企上市公司整体负债率达79.42%，已远高于房地产企业资产负债率的国际规定标准50%，财务管理问题显著提高。根据2018年第一季报显示，在上市公司房地产开发企业中，中交地产、绿地控股、泰禾集团、ST松江、阳光城、信达地产等近20家公司资产负债率超过85%，有近一半的企业资产负债率超过70%，业内人士指出，2015年至2016年地产去库存进程加快，开发商拿地意愿加强，使得2017年投资力度加大。另外，2016年以来，大量房企通过发行公司债券进行融资，导致负债大增。可见，我国大部分房地产企业的资产负债率都非常高。

这种现象尤其存在于三四线城市中，三四线城市的房地产企业开发过度，供大于求，受国家货币政策和财政政策的影响，三四线城市的房地产企业大部分通过民间借贷或小额贷款机构融资，债务风险较高。

2.资本结构不合理、融资模式单一化

我国大部分房地产企业在开发过程当中资本结构不合理，企业资金的来源主要依靠银行贷款，融资方式单一化，企业贷款数额越多，资产负债率越大，财务杠杆利益越大，财务管理也随之加大，其高收益和高风险相随。

由于我国的房地产行业发展起步较晚，就融资模式而言，主要以传统的融资方式为主。自筹资金、国内贷款以及其他资金是我国房地产开发企业最主要的三种融资方式，此外还有利用外资等方式。

自2011年到2017年，企业自筹资金和其他资金所占比例之和的平均值已高达84%，实际上，这部分资金大部分是由商品房銷售收入转换而来的，大多数来源于购房者的银行分期贷款，如果按首付30%计算，那么银行贷款占70%左右的比例，因此，在自筹资金和其他资金中来源于银行贷款的部分高达62%，加上国内贷款的平均值16%，也就是说，在房地产企业融资方式中，超过78%的部分是企业贷款得来的，银行或其他金融机构，作为房地产企业贷款和个人住房贷款的提供方，承担着巨大的风险。

3.现金流净值多为负值、销售额增幅回落

对房地产开发企业而言，现金流是企业进行项目建设开发、偿还债务以及再投资的重要保障。房地产企业的财务指标也会反映其财务管理的大小，从2017年公布的中国房地产A股上市公司十强的现金流量表中可以看出，在经营性活动现金流净值指标中，除了万科地产823.23亿元、绿地控股588.63亿元、阳光城89.19亿元外，其余柒家房地产企业的经营活动产生的现金流量净额均为负值，以亿元为单位，其值如下：保利地产292.96、招商蛇口-47.09、华夏幸福-162.28、金地集团-69.89、金科股份-84.86、新城股份-104.85、中南建设-29.38，可见，绝大部分房地产企业都存在着资金断裂的财务管理。

从2011年到2016年，我国商品房销售额均呈现逐步增长的状态，但其同比增长比率由2013年的26%下降至2015年的14%，2016年受国家调控政策的影响，加大了去库存的力度，商品房销售额同比有了35%的增长，主要体现在住宅及办公楼的销售增长上，但这并不表明我国房地产企业已解决库存量大的问题，风险并未得到有效释放。随着2017年新的调控政策的出台，全国先后有90多个城市开启新一轮限售限购模式，住房城乡建设部、国土资源部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》加快对消化周期在1年以内城市的土地供应量及供地节奏，待售面积不断膨胀，房源不断积压的风险，给房地产企业的资金回笼带来了风险，加之其经营活动产生的现金流净值多数为负值，大大加剧了房地产企业现金流断裂的风险。

三、促进我国房地产企业财务管理发展的对策

针对我国房地产企业的财务管理的现状，本文提出以下几个防范财务管理中风险的对策：

1.做好项目的前期市场定位工作

市场定位在房地产企业的销售过程中起到非常重要的作用，目前，部分房地产企业为了追求规模和自身品牌的建设，忽视了市场定位的关键性，这也是房地产企业销售不景气的原因之一，盲目的投资建设房屋的同时也会出现大量的空置房屋，针对这一现象，房地产企业应在开发投资项目前，做好前期的市场调查工作，充分了解不同人群的需求，准确地进行差别化的市场定位，找准细分市场，制定合理的营销方案。

2.优化资本结构，降低筹资风险

房地产企业应该不断完善自身的资本结构，对于负债经营适当控制，降低企业的筹资风险，负债经营虽然会给企业带来杠杆利益，但带来高收益的同时，企业所面对的负债风险也会逐渐加大。因此，房地产企业应该建立多种类的融资渠道，借鉴国际上先进的融资方式，例如房地产信托基金、产业基金、项目融资等方式，结合我国房地产企业自身的发展状况，优化资本结构，降低筹资风险。

3.加强现金流量控制管理

房地产企业是资金密集型行业，其投资项目开发周期长、开发需求资金量大的，现金流成为房地产企业在未来长期进程中首要考虑的问题。在其开发经营过程中，一旦出现资金链断裂的情况将会给房地产企业造成巨大的财务管理，因此，房地产企业应采取以现金为王的策略，增强对现金流量的管控，保证现金流的充裕和流畅。在某一特定时期内，企业经营活动产生的现金流量净额最为重要，如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年的实际收益在下降，需要引起高度重视，如果企业现金净流量与当期利润之间存在较大的差异，说明企业中现有大量的应收款项，加大了企业的财务管理。因此，房地产企业应加强对现金流的控制和管理，才能有效地规避财务管理，提高综合竞争力，使之在房地产市场中稳定发展。

四、结论

本文在分析房地产企业所存在的财务管理及其形成因素的基础上，提出了切实有效的防范财务管理的对策，房地产企业在今后的经营过程中应该做好开发项目的市场定位，深入的进行市场调查，充分了解不同人群的需求，准确地进行差别化的市场定位，制定合理的销售方案，与此同时，房地产企业应强化对投资项目的合理预算和管理，有效地降低投资风险。在房地产企业的施工过程当中，应当加强对成本的管理和监控，加强施工监督，避免施工不当所造成的风险，有效地降低其成本费用的支出。对于房地产企業来说，现金为王，房地产企业应加强现金流的预算和控制，保证现金流的充裕和流畅。采用这一系列的风险预防对策，切实地控制和防范企业的财务管理，使房地产企业长久稳定的发展下去。

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