新时期买卖不破租赁规则在我国的适用与完善

2018-11-14张云云王坤安徽财经大学法学院蚌埠233000

新生代 2018年13期

张云云王坤安徽财经大学法学院蚌埠 233000

一、买卖不破租赁规则在中国当前社会情况下引起的矛盾

近年来，随着我国经济社会的不断发展以及社会主义市场经济的不断深入推进，人均可支配收入大幅度上升，加之传统国人的购房观念，导致我国房地产行业大热，商品房以及自建房的买卖交易量加大，不动产所有权的变更速度加快。由于我国法律明确规定“买卖不破租赁”，但对于买卖不破租赁还没有相关配套的立法和管理措施，使得这一规则的适用出现诸多问题。这类纠纷的案情大部分是：出租人作为出卖人将之前出租给承租人的房屋卖给买受人，买受人要求交付房屋并决定搬至所买房屋中，但由于所买房屋在所有权变动前已设定租赁，导致买受人无法及时搬至房屋，随后买受人向人民法院提起诉讼要求出卖人实际交付房屋，破除在房屋上的租赁权，但是此举显然违背了“买卖不破租赁”的规则，导致法院的判决结果不胜如人意，无法兼顾承租人与买受人的利益。另外，即使出租人与承租人在签订租赁合同时，向不动产登记部门办理了相应登记，但是我国合同法和物权法并没有对此登记作出明确的其是否能够对抗物权的规定，导致租赁即使进行了登记也不能够产生公示公信的对抗物权的效力。由此，在当前我国社会情况下，买卖不破租赁这条规则是否能够实现其欲保护弱势承租人、充分利用不动产价值的目的，引发了社会各界人士深刻思考。

二、买卖不破租赁规则的法理分析

任何一条法律规则都有其背后社会客观情况的迫切需求及法理基础。社会客观情况要求的利益保护和法学思想理论的支撑，最终导致某项法律规则应运而生。法律规则的确定，必定反映着立法者的立法意图，归根结底，这些立法意图是价值衡量的结果，每一项法律规则总会有其欲保护的利益。因此，立法者根据社会情况的不同，价值选择因素多种多样，有多数人的多数利益、国家安全、民族团结、物尽其用等因素。而“买卖不破租赁”规则突破了所有权绝对性的限制，使得租赁权这一债权可以对抗所有权，其背后的价值取向何在？追本溯源至近代资本主义商品经济发展时期，工厂需要大量工人做工，工人的社会地位低下，收入少，无法在城市中心工厂区附近购买起房屋，房屋大部分处于富人控制之下，因此租赁便成为大量工人获得住房的重要途径。

由于资本主义商品经济发展的需要，保护工人的租赁权，稳定租赁状态至关重要，“买卖不破租赁”也由此逐步确立下来。台湾学者论及“买卖不破租赁”规则时指出：居住为人生之基本需要，屋价高昂，购买不易，承租人多属经济上的弱者，实有特别保护之必要。从这里可以看出台湾学者对于“买卖不破租赁”规则的评价角度是从维护社会经济秩序出发的。而笔者认为，仅仅从维护社会经济秩序这一角度出发不足以解释买卖不破租赁规则的立法价值。笔者认为这一规则的使得租赁权这一债权突破物权的目的是为了充分发挥物的价值，发挥市场在配置资源中的根本作用，使得市场中的资源流向能够使其效益最大化之处。在实际情况中，物权主体单一化，所有权主体对所有权的绝对、排他享有在一定程度上限制了物尽其用，也在某种程度上阻碍了市场经济的发展。此外，随着社会的发展，用益物权法律关系被大量创设，因而确定“买卖不破租赁”规则有利于用益物权的保护，从而提高和发展社会生产力。

三、买卖不破租赁规则的法律效果

“买卖不破租赁”规则一经立法确定，即产生适用的法律效果。在此规则的指引下，承租人与出租人签订的原租赁合同仍然有效，从而导致出租人、承租人、受让人的之间的法律权利义务关系如下：

一是受让人与承租人的法律关系。出租人虽然将其房屋所有权转让给受让人，所有权关系确系发生变化，但是这项变化对于承租人来说仅是房屋的所有权人更换主体，对其租赁权并不产生任何影响。承租人基于原租赁合同仍可以要求受让人继续履行出租义务，其也具有向受让人交付后续租金的义务。不管受让人会以何种理由抗辩，均不能妨碍其行使用益权能，这是普遍意义上买卖不破租赁规则适用的法律效果，也正是因为会产生这种法律效果，导致我国近年来因租赁期间过长引起的纠纷不断增加。

二是受让人与出租人之间的法律关系。受让人与出租人之间形成的是买卖房屋合同法律关系，对于合同法律关系，卖方有瑕疵担保义务。我国《合同法》第一百五十条规定，除法律另有规定外，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。卖方在卖出房屋之前，将房屋出租给他人，与他人形成租赁法律关系，买方在我国当前权属登记制度不完善的情况下可能并不知道自己所购买的房屋是否存在其他权利，因此买方在行使权利时受到限制，导致权利瑕疵。尽管善意买受人可以债务不履行为由主张解除合同法律关系，但是在解除合同之前，租赁关系仍然存在。

三是出租人与承租人之间的法律关系。出租人与承租人之间在房屋所有权未变动之前是房屋租赁法律关系，在房屋所有权变动之后，买受人继得出卖人的地位成为房屋出租人，这种出租人的变动不需要经过承租人的同意。但若买受人不愿意继续履行合同，则买受人需要承担债务不履行的法律责任，若买受人无资力履行债务不承担的法律责任，承租人则可以向原出租人要求其承担保证责任。

四、买卖不破租赁规则在当前中国情况下的完善建议

（一）建立健全不动产登记制度

我国现行的不动产登记主要是行政部门管理的不动产登记制度，行政化色彩浓厚。这种不动产登记制度有很大的局限性，首先，登记权利行政化，扩大了其利益空间，导致登记权利被分割，在行政机关内部存在互相推诿的现象。其次，这种行政性的登记制度使得纠纷的解决复杂化，纠纷产生时本可以提起民事诉讼进行解决，但一旦牵涉到行政机关，则不是一般的民事诉讼就可以解决的。再者，虽然很多地区相继出台了房屋登记管理办法，并且赋予房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人的效力，但这些地方法规只限于当地，无法在全国得到统一适用。因此，笔者认为应该建立统一的登记机构，防止行政权力过多干涉房屋登记以及促进登记制度的全国统一化，促进法制统一。

（二）赋予租赁权登记的公示对抗效力

“买卖不破租赁”规则实质上赋予了租赁权这一债权对抗物权的效力，但是，仅仅通过合同法规定租赁权对抗物权、对抗第三人的效力，不能服众也不符合我国法律体系的构建，这一点是违民法原理。因此笔者认为有必要通过其他方式更正式更符合逻辑的赋予租赁权以对抗第三人的效力。比如通过登记、公示、诉讼等方式使租赁权在法律程序上取得公示公信的对抗物权效力。完善“买卖不破租赁”规则，设立租赁合同登记制度，公示制度等，可以有效防止第三人在买房时因不知房屋上设有租赁权而损害自己的权益和承租人的权利，并且使得虚设租赁的难度大大提高，可以有效防止恶意逃避债务、规避执行行为的发生。

（三）不能实行一刀切，分租赁期限长短适用买卖不破租赁

据统计，我国因“买卖不破租赁”的适用而引起是纠纷大部分是由于第三人向房主购买房屋产权后，发现房屋上设定的租赁期限很长，严重损害了自身利益。有的房屋租赁期限的长达十年，显然这种过长的房屋租赁期限不能再适用“买卖不破租赁”的保护了，否则会极大的损害第三人的利益。笔者认为，根据我国现行状况，房屋交易量加大、交易速度加快、地区开发速度加快、传统的“有房才有家”的观点影响，长达五至十年的保护承租人的租赁权是不切合实际的。因此，根据房屋租赁期限确定是否给予租赁权对抗物权的效力是比较切合实际的。房屋租赁期限在5 年以下的，法律法规应予以保护弱势承租人的租赁权，发挥物尽其用的价值，经登记和公示后，获得对抗第三人的效力；若房屋租赁期限在五年以上，那么在租赁的五年期间内，买卖不破租赁规则仍然适用，超出五年的部分，法律不能再予以这种长时间的租赁权以物权效力，应使其回归单纯的债权。实行这种根据期限长短适用买卖不破租赁的制度，符合我国当前现状，有利于维护交易稳定的同时也防止虚设滥设租赁权而损害他人合法权益。