房地产合作开发项目风险管理研究

马雪妍

[摘 要]随着经济全球化和文化多元化的发展，地产行业市场作为新时代的产物，已成为带动整个市场经济的主导力量。在如今的市场形势下，我国更加鼓励PPP项目研发，鼓励政府和私营企业共同发展，实现双方共赢，促进社会不断进步。本文从政府政策、地产项目开发选择、投资风险、进度评估风险和回款情况风险多个角度进行分析，旨在为公私合营企业更好、更快地发展奠定基础。

[关键词]房地产；合作开发项目；风险管理

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2018.16.021

[中图分类号]F293.3；F239.4 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2018）16-00-02

房地产合作开发项目作为经济发展的重要分支，其稳定性对于国家稳定和社会发展而言至关重要。在这样的市场背景下，房地产项目开发风险评估就变得不容小觑。房地产合作开发项目的风险预估，主要包括土地资源风险、施工技术风险、资金资源风险和售后反馈风险。完备的风险预估可以保证地产项目顺利开发，提升人们的生活品质，满足人们日益增长的文化需求和精神需求，打造高端地产项目品牌，为多种所有制经济共同发展奠定基础。

1 相关理论概述

1.1 房地产合作开发

房地产合作开发是由前期规划设计、未来估计、未来分析、前景考察、当地消费水平和风俗习惯等多方面，共同决定的一项综合性极强的社会活动。我国地产行业自兴起至今，已经有近30年的历史，在进行地产发展设计时，已经从简单的住房需求发展为生活品质、环境提升等多个方面，住房也从简单的家庭式承包公寓过渡到别墅、公寓、精装房等多元化的经营模式。

1.2 项目管理

项目管理是企业发展过程中十分常见的一种管理模式，房地产项目开发多涉及甲方开发单位与乙方承包单位，对整个地产项目按照区域、模块进行划分。例如，整个房地产开发是一个全方位、多角度的过程，需要各个环节在时间、施工进度方面进行协调，避免项目之间由于交叉作业影响整体效果。

项目管理是专门的项目部门，通过招投标的方式择优而定，匹配专门的项目经理、设计经理、生产经理、安装经理、售后经理和合同专员等人员，提供工程师、助理工程师、安全员等职称人员，做到持证上岗，保证项目施工队伍的专业性和施工过程的安全性，保证产品质量和项目品牌的品质。

1.3 PPP项目

PPP项目涉及私营企业和政府部门，是指通过采取一些政策支持，对一些社会公共设施建设进行系统承包，一方面能够缓解政府建设压力，另一方面能够响应国家政策，大力鼓励私营企业快速发展，这是一项双赢政策。

但是由于PPP项目由国外引进，在国内仍处于前期成型阶段，还有很多缺陷，在体系建设、制度制定、人员素质、管理技能、资金风险、融资能力和偿还资本等方面都不成熟，还有很大的提升空间。

2 地产合作开发风险管理中存在的问题

2.1 前期投资较大

土地属于公有财产，为了保障人民的生活和治理环境，用于企業发展和工厂化生产加工的土地少之又少，在土地买卖等地产项目前期投资方面，资金投入成本较大。所谓“好的开始是成功的一半”，在进行房地产开发之前，选址十分重要，需要充分考虑当地政策、人们的风俗习惯、物质消费水平等硬性标准，也要通过走访调查、市场调研、网络咨询、电话访谈等方式，进行市场考察，了解人们的需求和消费意向等软性指标要求。在房地产合作开发项目前期，由于需要投入设计、物业、原材料、人工成本，从而需要大量的资金，造成前期投资较大。

2.2 地产合作项目施工期较长

房地产项目的整个施工过程是一个长期的过程，一般包括土地拍卖、地产设计、户型优化、招标工程、工程加工、工程施工和项目验收等环节，一般需要2～3年。由于施工时间较长，容易受人员变动、资金供给等因素的影响，从而出现推诿、后期责任不清、资金供给不到位等问题，导致施工方或者地产项目方经营运营资金运转不灵通，最终会面临资金风险。

2.3 缺少复合型人才

由于PPP项目管理模式在国内发展处于初级阶段，市场对于项目管理人员的需求较大，尤其缺少高端管理人才与高级技术人才。2017年的调查显示，在项目管理人员中，拥有大专及以上学历的高素质人才占45%，有15年以上工作经验的人员占35%，但同时具有学历和工作经验的项目管理人才仅占19%。

2.4 政策放宽提供可乘之机

国家先后出台了大量的土地政策、经济政策，大大促进了民营私有企业的发展，但由于PPP项目仍处于初级发展阶段，所以还有很多不完善的地方。很多地产企业考虑到法律中没有严格的集资要求，会进行群众集资或者进行前期售卖，但由于后期规划不利于建筑建设，导致出现了一批烂尾楼，从而不利于社会的稳定和经济发展。

2.5 项目管理体系制度不健全

项目管理体系制度不健全主要表现在两个方面。一方面，在项目管理方面，没有严格的项目人员任职标准和要求，在施工期间会出现职责划分不明确、责任对接不到位等情况，也不利于各个项目之间进行及时沟通。另一方面，没有十分严谨的执行标准和惩罚标准，从而不利于项目管理正常进行。

3 加强房地产合作开发项目风险管理的对策

3.1 建立完备的项目管理机制

房地产企业要制定一套房地产开发项目管理章程，包括土地策划、未来成型设计、前期预算、项目招标、各项进度节点、质保金情况和现场验收情况。各项目部之间要合理协调配合各个环节，并完善时间管理机制，合理控制各个环节的时间成本，不断减少不必要的时间投入，一旦出现特殊情况，及时执行备选方案。

3.2 提高项目管理人员的综合素质

目前，企业发展离不开科技创新与整体管控，而人才优势作为企业的核心竞争力，必须引起房地产企业的重视，要将提高项目管理人员综合素质作为工作的重点。在进行项目管理的时候，房地产企业应该设置比较严格的执行标准，以工作态度、技能要求、工作年限、项目业绩和工作能力等为考核指标，不断提高施工项目人员的整体规划能力。针对工作一段时间后的项目部人员，房地产企业要通过讲座、外出学习参观等形式，不断提升他们的技术水平。

3.3 提供政策支持

从国家层次出发，政府要设定各个环节的标准，深入分析PPP项目中存在的漏洞，对症下药，制定专门的法律政策，对项目工期进度、项目产品质量和规格进行规范，不断提高市场经济运行的稳定性。政府要根据房地产企业的固定资产和资本情况，为其提供大额、低利息贷款等优惠政策。

3.4 科学合理地筹集资金

第一，房地产企业要制订科学合理的资金计划，最大限度地实现财务资金效用最大化。第二，政府要规范房地产企业的资金筹集渠道，并采用合理的资金筹集方式，例如：通过个人企业信誉度向银行等信贷机构贷款；通过与原材料供应商进行沟通交流，设置固定的贷款额度和还款日期，用来缓解经营资金压力；通过与供销商等进行沟通，及时解决房地产开发售后问题，确保房地产开发项目能够顺利进行。

3.5 合理安排工期

房地产企业要科学合理地安排工期，根据实际情况设置各个环节的工期，针对主体建设、门窗建设、后期装修等环节，根据各项目的实际施工情况安排前期的招投标时间和进度，最大程度地降低时间成本。

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