地籍调查技术方法及问题探讨

付丽丽 吕兵 张斌

摘 要：本文以深圳市地籍调查为例，对地籍调查工作的技术方法以及工作中遇到的问题及解决方案进行探讨，为相关地籍调查工作提供参考和借鉴。

关键词：地籍调查；宗地；权属

Abstract： This paper takes the cadastral survey of Shenzhen city as an example， Discusses the technical methods， Problems and solutions in cadastral survey， And provides reference for cadastral survey.

Key words： Cadastral survey； Land； Tenure

1.引言

党的十八届三中全会提出要健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度。《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》要求用5年左右时间，全面清查并处理建成区违法建设。为贯彻落实中央有关精神和深圳市委市政府加强城市管理治理工作部署，亟需通过开展全面的地籍调查和土地总登记工作，摸清土地资产家底，明晰土地权属关系，健全现代产权制度，盘活存量土地资产，促进资源空间优化配置；为深圳现代化国际化创新型城市建设提供有力支撑。“龙岗片区 2017 年度地籍调查工程（C片）”项目是深圳市 2017 年地籍调查工作 16 个标段之一，包括龙城、龙岗、宝龙和坪地共 4 个街道，面积共 96.76 平方公里，其中建成區面积 31.47 平方公里，非建成区面积 65.29 平方公里。本文以此项目为例，具体阐述深圳市地籍调查工作流程及调查工作中遇到的问题及解决方案。

2.技术路线及工作方法

2.1技术路线

围绕地籍调查工作目标和主要任务，根据相关技术规程要求，充分利用现有数据库资源和档案资料，运用 3S测绘技术及计算机技术等先进技术手段，采用内外业相结合的调查方法，开展全覆盖的前期清查、权属调查、地籍测量等地籍调查工作，查清每宗地的权属、位置、界址、面积、用途等情况，完成地籍调查工作，调查成果按不动产籍信息基础平台的数据库要求进行入库。各工序作业流程如下图所示。

1）前期清查

收集整理并充分利用已有的数据库资源和档案资料，建立土地权属文件数据库。开展内业分析和实地核实，核查出不再进行界址认定调查的界址线和不再进行建筑面积量算的建筑物。

2）权属调查及地籍测量

包括土地权属调查、土地利用现状调查、建筑物现状调查。以实际使用现状为准，以宗地为单元，开展土地权属状况调查。补充收集整理土地权属来源资料，查清每宗地的权利类型、权利性质、批准用途等土地权属来源情况。进行实地调查，查清每宗地的土地权利人及实际使用人、土地位置、实际用途等土地实际使用状况。组织现场指界，绘制宗地草图，填写地籍调查表。

开展土地利用情况调查，在宗地内划分单一地类地块图斑，核实每一图斑的范围、地类（用途）等信息；开展地上建筑物情况调查，核实每一栋建筑物的功能、结构、层数等信息。

根据现场指界签章的表格和图件，结合土地权属调查情况，采用解析法或图解法测量界址点坐标，编绘地籍图、宗地图，量算宗地面积、宗地内现状地类面积和建筑物面积。

2.2工作方法

1）“统筹协调、条块结合、全面推进、重点突破”的实施策略，先易后难、条块结合、循序渐进、逐步推进。

2）充分利用已有数据资料的工作方法

为避免重复调查，提高调查效率，节约调查经费，在开展权属调查之前，充分利用已有的房地产权登记、征转地、土地使用权划拨或出让等权属来源资料，以及土地利用调查和建筑物调查等数据开展前期清查工作。

通过内业分析和实地核实，对宗地的界址线或确定的权属界线没有变化和地上建筑物没有加建、改建及扩建的情形，确定不再进行界址认定调查和不再进行建筑面积量算。

全面动员社区网格化管理工作人员参与地籍调查，充分利用社区网格化管理部门采集的“实有人口、实有法人、实有房屋、实有事件”信息，核实每一栋建筑的基本情况和基本信息。

3）采用地籍调查前置的工作模式

详尽收集整理土地权属来源资料及其他相关资料，准确获取土地权属来源情况；在全面实地踏勘、充分熟悉相关情况的基础上，组织开展全覆盖权属调查，推进土地确权登记工作。对有土地权属来源资料或依据法律法规及有关政策规定可以依法确定土地使用权的土地，由土地使用权人现场指界；对未确定使用权的国有土地，依据法律法规及有关政策规定确定保护管理人，由保护管理人现场指界；对没有合法权属来源资料，但被实际控制或占有、使用的土地，依据法律法规及有关政策规定，结合保护管理人或社区股份合作公司的意见，按实际使用现状确定实际控有人、土地实际使用范围，由保护管理人或社区股份合作公司会同实际控有人现场指界。

4）内外业相结合的调查方法

选择最新的地形图、遥感影像或已有地籍图、土地利用现状图等基础图件为工作底图，标绘相关的地籍要素和有关的土地权属信息，结合实地踏勘情况，在内业分析处理的基础上进行预分宗、预编宗地代码，外业实地开展现场指界、土地利用及地上建筑物情况调查。对可以确权登记的宗地，采用解析法测绘地籍图和宗地图；对暂时不能确权登记的宗地，采用图解法采集界址点坐标、宗地面积，进行分析和汇总。

3.问题探讨

1）对于一个大宗地内出现几个小宗地的情况，且大小宗地具有相同权属的情况下，可否只保留大宗地的界址线作为核减宗地界址线？

答：如果大小宗地的权属状况和空间范围都完全一致，则保留大宗地，去除小宗地，但是权属来源文件都应保留。

2）图为地面道路和高架桥道路，二者相交重叠处，要以哪个道路为优先级只保留一条道路，另一条打断；还是两条道路都保持其完整（相交处重复）？

答：地面与空中、地面与地下立体交叉使用土地的（楼房除外），土地使用权确定给地面使用者，空中和地下可确定为他项权利。地上部分打断，保持地面宗地的完整性。

平面交叉使用土地的，可以确定为共有土地使用权，也可以将使用权确定给主要用途或优先使用单位。按照优先级，保持级别高的道路的完整性，级别低的打断。

3）图中绿色图斑为备案用地，属于同一权利人，是否需要将以围墙，栅栏等构成的封闭区域分别单独成宗，图中道路与主要市政道路相连。

答：需要分析权属文件，看大小宗地的权属状况是否一致，看此道路是属于该宗地的内部路还是市政路，如果一致又是内部路，则只表示大宗地。

4）有效宗地间的重叠和缝隙如何处理？

由于界址点取位误差造成面重叠或缝隙（图1），由于划分宗地时未完全参照相邻宗地界址线划分（图2），几个有效宗地形成的覆盖面域中出现小面积（面积<20㎡）（图3）

答：宗地依据规程所规定的分宗定界原则进行分宗；合同，产权等有效宗地间如果有狭缝或者细小重叠，根据相应的原则处理。原则是：

缝隙小于实地15cm时，可以在内业将狭缝或者重叠处理掉，处理之后的界线仍然是权属界，无需指界，处理时优先处理面积较大的宗地，面积较小的宗地保持不变，通过在待处理的宗地界址线上加点（加的界址点为线上经过点）的方式处理掉缝隙重叠，注意不要影响到其他的界址点和界址线。

缝隙大于实地15cm时，缝隙作为一个块地。

重叠大于实地15cm时，权利人双方指界，形成现状宗地。

5）属于同一权利人的私房，能否与周边空地一起连片画成一宗地。

答：私房以外的地是否单独分宗，依据使用权来界定，私房作為大宗地是记录所有权的状况。私房片区内的非私房用地（不是道路、缝隙）要形成使用权宗地，如办公楼，厂房。如图所示的空地合并入大宗地中。

6）地块权属界线压占道路根据要求需要重新指界调整，权利人不配合调整指界，是否可以自行调整后进行公告？实际权利人为两家单位，能否进行协议分宗？

答：宗地与道路之间按照单方指界来进行，如果权利人不愿意出席指界，那么按照缺席指界的程序处理：由作业单位根据实际使用现状来划定调查宗地范围（注意权属来源文件的图形不做任何变化），然后按照程序公告。（注意：1这种界线为工作界，2程序要完整。）

实际权利人为两家，是可以分宗还是作为共用宗，首先要看权利人的意愿， 然后看宗地是否可以实地分开，再来做分宗。分宗也需要权利人按照规定的程序指界。

7）对纳入城市更新单位规划范围内的宗地，在不同阶段的土地权利人如何界定？

答：在申报更新计划阶段，权利人仍认定为原土地权利人；在权力实施主体与原土地权利人签订协议之后，权利人认定为权力实施主体；在签订土地出让合同之后，权利人认定以签订合同的土地权利人为准。

4.结语

查清辖区范围用地权属状况，摸清土地家底，形成地籍基础数据，在此基础上，叠加地籍管理信息，建立 “地籍一张图”以及“源于地籍、归于地籍”的地籍管理工作机制和制度，采用现代网络技术和大数据技术，实现与全市政务平台的互通共享；采用云计算及移动APP等技术，为社会管理与服务提供重要基础和保障；夯实地籍管理基础，形成以权属为核心、以地籍为基础的现代土地管理制度，提升权籍信息的社会化应用水平，服务深圳经济社会建设。

参考文献

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[5] 黄庆彬，张燕.浅议深圳市地籍管理[J].城市勘测，2009 [6] 深圳市地籍调查前期清查规则（试行）[S].