中国房价调控之浅谈

王利

【摘要】房子是每个家庭最为关注的事情，中国传统过的观念，有了房就有了家，有了家才能安居乐业。本文将从房子的市场属性来分析房价，以及政府所做的调控政策在房子的市场属性中如何起到对房价的调控的理论分析。

【关键词】调控 供给 需求 刚性需求

一、前言

对于如何化解高房价带来的普通群众的家庭经济负担，国家出台了很多的调控政策，各个地方也有适宜当地的政策出台，但似乎对于高房价没有起到任何的调控作用，甚至有越调控房价越是走高的态势。以西安为例，2017年进行了3次楼市调控政策，仍旧没有抑制住房价一步一步走高的态势，从年初的均价7000多一直涨到了10000万多。使得一般的普通家庭对于高房价面前怯而止步。

二、按照房子的供给方来讲

一座房子的成本基本可以分为建造房子的地面土地及地上的建筑物，按照现行的市场价，房子的建造成本在1500元每平方米左右，那么，房价建造成本中的很大一部分就是房屋下面的土地。

如图所示，P代表房子的价格，Q代表房子的供给，S代表土地供应，D代表房子的需求。土地作为一种稀缺资源，他的供给长期来说相对稳定，所以我们假设土地的供应处于不变的水平，那么，他就是如图所示的S1线，是一条垂直向下的直线，不管土地的市场价格如何变化，土地的供应量保持相对的稳定不变。市场房子的需求曲线为D1时，房子的均衡价格就是S1与D1的相交点A点的价格PA。当需求量上升时，上升为D2是，供给不变，仍是S1，这时的房屋均衡价格就是D2与S1的交点B点的均衡价格PB，显然可以看出，当需要上升时，房价PB大于PA点的均衡价格，也就意味着房价的上升。

从房价的供给方面来说，房价的调整策略：

（一）去中心化城市策略

长期以来，我国的住宅土地由地方政府长期供应，地方政府根据当地的市场环境，当地的城市规划批复当地住宅土地的供应S，所以，房子的供给S一方长期受地方政府的掌控，取得的土地买卖收入也归地方政府的财政收入。在很长的一段时期内，有些地方政府就是依靠买卖城市建设用地而取得当地一部分财政收入，带动地方经济的发展。像北、上、广这样的大城市，城市的发展已经很发达，城市的住宅建设用地供给也很少，这就导致房子的有限供给，在供给有限的条件下，北上广的人口居高不下，购房的需求也很旺盛，在这种高需求的态势下，高房价在所难免。

为了解决北京的中心城市压力，国家提出了“雄安新区”，“雄安新区”的设立，一方面吸引在北京工作，投资的一部分人群前往新区，同时，新区有相应的土地的供应，而“雄安新区”的房价目前也不是很好，很利于投资环境。这样就减少了北京地区的人口压力，人口减少，北京的购房需求也会相应的减少，购房需求的减少，在北京房市供给一定高的情况下，北京的房价会出现一定的下滑。

（二）扩大房源的土地供给制度

我国今年出台了新的房市土地供应的政策，国土资源部部长姜大明说，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。这就扩大了土地的供应渠道，土地供应的渠道增加，意味着土地的供给曲线从S1右移至S2，在市场需求不变的条件下，市场房价的均衡价格就是S2与D1的交点C点，此时的房价为PC，显然，PC价格的房价低于PB房价的价格。所有，国家扩大房市土地的供应渠道，对于缓解我国的房价走势有一定的积极作用。

（三）房产税的出台，增加现房的市场供应

今年两会期间，国家终于在呼喊了7年之久的房产税有了最明确的答复，目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草房产税法律草案。总体思路就是立法先行、充分授权、分步推进。并且力争在2019年完成全部立法程序，到2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务，这就意味着国家已经将房产税作为了一种重要的房价调控手段，提上了正式的议程。房产税作为一种重要的调控政策。在西方国家，例如美国，房产税也是作为一种重要的房市调控的手段，已经运行了好多年。

在美国的房产税是房产永久持有的一个基本保证。房产税征收的主体是郡政府、市政府和学区，它是自1792年起征，至今已经有一段比较长的历史，他们的房产税经过长期的运作和调整，目前也已经形成了较为完善的税收政策体系。全美国的每个州每年都征收房产税，房产税主要由房贷利息、保险费用和地税组成。

但是，每个州以及州内各县市征收房产税的标准都不同，税率也分布在1%～3%之间根据各地的情况不等，并且每年都会根据地方政府的预算需求而改变。同时，不同地区每年征收房产税的频率也不一样，例如费城每年只收一次，而新泽西州每年则会征收四次。如果停止缴税了，房子所有权就属于美国政府，政有权对长期迟缴、不缴纳房产税的物业进行相应的处置。美国在征收方面的房产税政策可以为我国借鉴使用，当然也要符合我国的国情，使得房产税真正的实现中国化。我国房产税的实施，根据我国的国情，对于是居住条件的家庭住房予以保障，但对于有多套住房的家庭来说，房产税的实施或许是一定的打击，多拥有住房就多交房产税。前几年爆出的“房叔”、“房姐”，也就是这次打击的目标对象。有了这些“房叔”、“房姐”手头的现房的抛售，市场上就有了房源的供给，对于房价也会有一定的缓冲作用。同时，对于准备持有房产作为投资性的投机商们，他们的多套拥有住房也会让他们陷入房产税的泥潭而饱受损失，所以对于投机房客来说，房产税也是一剂良药。

房产税作为一个世界通行的税种，不会加大所有拥有住房人民的经济压力，他是按照房屋的评估值来征税，对于家庭的住房和保障性住房的免征税，收入归地方政府，对于有多套住房的才会被征税。所以，他真正的目的是让房子回归他的居住属性，这也是李克强总理所说的“房子是用来居住的”。

房产税的实施对于我国的房市有一定长期宏观调控用，但仅靠房产税一项来调控房价的走势，肯定不能起到有效的解决房市的泡沫。只有按照市场规律，按照房市的供求关系来研究房价，理清供求平衡点，让房价理性的回归到供求平衡点才是真正解决房市泡沫。

三、从房子的需求方面来讲

在我国，房子是每一个家庭的头等大事，有房就会有心里安慰，传统的心理促使着人们的购房欲望。80后90后是现在的购房的主要人群。这种刚性的购房需求，使得各地的購房需求居高不下，对于一二线大城市来讲，这种刚性的购房需求也是促成房价高涨的需求方面的动力因素。

综上，国家从宏观层面对我国的房市调控下了很大的力气，也出台了很多的政策，这个对于普通老百姓来讲，是好事一件件。有了国家的政策的出台与实施，房价的理性回归，让普通老百姓都能够买得起房，住得起房，这就真正的实现了居者有其房。让房市回归李克强总理所讲的，房子是用来住的，不是用来炒的。