城镇不动产统一登记中房产落宗技术方法研究

王征强，孙幼政

(1.宝鸡市勘察测绘院，陕西 宝鸡 721000； 2.国家测绘地理信息局第一航测遥感院，陕西 西安 710054)

1 引 言

对城镇不动产数据进行整合是构建全国不动产统一整合的必要一步，城镇不动产的数据整合也是构建不动产统一登记信息系统的数据基础。目前，我国各地国土资源部门都已基本建成了完善的地籍管理系统，业务库和图形库均已完善，并且对宗地按照标准进行了统一编码[1，2]。但大部分地市的房产数据只有业务库，没有图形库，只有分户平面图照片，不能确定房产空间位置。而对城镇不动产空间数据库进行整合，最重要的一步就是房产空间数据与城镇地籍空间数据的关联，即房屋的空间落宗。而且房产落宗是不动产单元编设统一不动产编码的前提[3]，所以解决房产落宗的问题迫在眉睫，但能否落宗，如何落宗，应用什么技术落宗是房产落宗需要讨论的主要问题[4]。

2 传统房产落宗的方法

房产落宗就是为房屋找到其空间位置，将房屋在空间关系上和宗地相互关联。传统的房产落宗方法是首先布设控制点，之后进行碎部测量测出每幢楼房拐点或特征点的平面坐标，确定自然幢的空间位置，从而实现房屋落宗。

传统房屋落宗方法有两种：一种是应用传统控制测量来进行房产落宗，即根据测区已有的高等级控制点布设首级控制网，然后再加密一些低一级的控制网或点，经平差后得出每个待测点的坐标[5]，最后在这些控制点上设站，来采集所需要的自然幢拐点坐标。传统的控制测量模式的不足之处是需布设多等级的控制网，外业工作量较大，内业平差处理数据极为烦琐，费时费力、效益低下[6]；随着GPS RTK测量技术的发展，又出现了另一种房产落宗方法，即应用GPS RTK测量技术对房产进行落宗，GPS RTK在测量中具有控制面积大、精度高、点位精度均匀、无误差积累等特点，显现了比全站仪更大的优势[7]。但是在局部地区，由于GPS-RTK受卫星信号、测区环境等外部因素影响，使得用GPS RTK模式的测量也会受到影响，尤其是城镇房产测量是在高楼林立的闹市地区作业，基准站的设置就比较困难，电台数据链与传输就会受到比较大的影响，以至RTK无法接收信号或测量精度大大降低[8]，无法满足城镇房产测量的要求，所以RTK测量技术在城镇房产测量当中很难实施。如图1所示为传统房屋落宗方法。

图1 传统房屋落宗方法

3 自由设站法房产落宗

传统的控制测量在房产落宗中，都有各自的不足。这样就需要一种更加适合房产外业补测的新方法，即不用布设控制网，而且不会受到信号的影响。在统筹考虑基础条件、工作需求、经济可行性和技术可能性，本文提出“全站仪自由设站法”进行房屋落宗。

自由设站法：在自然幢或房屋所在宗地区域内，全站仪不受控制点约束自由设站，但是设站点的选择仍然需要满足一定的条件，设站点必须能观测到已有宗地图中的2个或2个以上的特征点，并尽量能观测到被测自然幢均匀分布的3个及3个以上的拐角，如果一次设站不能测得被测自然幢的3个楼拐点，可以选择新的设站点，并进行巡回观测，即在新的设站点重复观测上个设站点所测的楼拐点，再在新设站点测可通视的自然幢拐点，这样就能保证形状不规则的自然幢也能用自由设站法进行房屋落宗。全站仪在设站点分别测出2个宗地特征点和自然幢3个拐点的相对坐标，利用宗地已知界址点的坐标与测得的宗地界址点坐标就可以算出两个平面坐标系转换的四参数，通过四参数就可以测算出该幢楼的楼拐角的坐标，即实现了房产落宗[9，10]。

自由设站法突破了传统控制测量中设站点必须为已知控制点的限制，可以选择任意一个方便观测的待定点作为测站点，这对于城镇中建筑物和公共设施密集，导致控制点上不便安置仪器时非常有利，必将在城镇不动产登记中得到广泛应用。而且自由设站法与传统控制测量相比，不用布设控制网，减少很多工作量，也不会存在GPS-RTK在高楼林立的市区信号差的问题。该方法能够提高工作效率，节省人力物力，并能保障不动产统一登记工作的快速进行[11～13]。如图2所示自由设站法落宗流程。

图2 自由设站法落宗方法

3.1 自由设站法原理与步骤

自由设站法房产落宗的测量详细步骤如下：

(1)在宗地范围内，选择一点作为设站点K，K点满足既可以观测到该宗地的至少2个界址点，又可以观测到宗地内房屋的3个及以上特征点。

(3)B，D是宗地的已知界址点，记B，D点在西安1980坐标系下的坐标为(XB，YB)(XD，YD)。

图3 自由设站法示意图

3.2 “自由设站法”的落宗成果

目前城镇地籍数据中的基础图件是有坐标系的宗地图(如图4所示)，利用城镇地籍数据中的界址点，通过“全站仪自由设站法”对自然幢进行外业测量，然后测算出自然幢的绝对坐标，就可以绘制出房产分丘图，即完成了房产落宗，所得到的落宗成果图如图5所示。

全站仪自由设站法在同一个测站点上同精度观测界址点与房屋特征点，完全可以保证房屋特征点的测量精度，从而保证房屋位置、形状和大小的测量精度[16]。

图4 城镇地籍宗地图

图5 城镇不动产落宗成果图

4 结 语

本文主要是针对城镇不动产登记中房产落宗问题，提出了“全站仪自由设站法”。该方法既能节省时间和人力，又合理地利用上已有的宗地空间数据，而且避免了仪器对中误差，保证了测量精度[17]，通过对设站点的合理选择，可以在一个设站点对多幢房屋进行测算落宗，大大提高效率[18]。但是，该方法仍然存在一些不足，设站点的选择必须满足一定的条件，这就使该方法存在了局限性，因此还需进行新技术的不断研究。