寡头加速业绩狂奔

樊畅

2017年報显示，地产行业营业总收入为16812亿元，同比增长13.7%，净利润合计2032亿元，同比增长32%，这样的数据看来还算光鲜，但真正能做到业绩持续增长的只是少数。

整体来看，目前行业的集中度不断提高，TOP30房地产企业销售金额不断创出新高，增速也大大高于行业平均值，流量金额不断集中，未来随着行业集中度进一步提升，市场资源和份额将更多向主流房地产企业靠拢。

通过数据分析可以发现，目前地产行业整体来看增长潜力依然保持高水平，销售额不断提升。行业中优质企业的盈利能力、增长能力要高于行业平均值，并且受益房地产价格不断上涨，预收账款规模的增速也呈加快之势，奠定企业当期收入的同时，也为企业带来了相当大的现金流，但企业相应杠杆率水平也在呈不断扩张之势。

万科 拿地力度持续回升

根据数据显示，2016年公司营业收入2404.7亿元，2017年2428.9亿元，同比增长22.98%、1.01%。净利润2016年210.2亿元，2017年280.5亿元，同比增长16.02%、33.44%。对应EPS为1.90、2.54。

2018上半年，万科累计新增项目127个，去年同期新增项目81个，累计新增计容建面2231.3万平方米，相比去年同期增长45.15%，拿地销售面积比为 1.1，所有数据都高于去年同期。

上半年万科拿地力度持续回升，土储规模增加。根据统计局数据，20 18年前5个月，全国商品房销售面积56409万平方米，万科市占率2.8%，较17年底2.1%提升。

因此受益于销售高增长的推动下，企业目前业绩确定性处于较高水平，2017年末预收账款4077亿元，预收款项/营业收为168%，处于历史高位。2018年Q1为4794亿元，同比增长率46%。

保利地产 债务驱动

2018中报实现营收 598.7 亿元，同比增9.9%，归属上市公司股东净利64.9亿元，同比增长14.9%，上半年实现销售额2153亿元，同比增长46.9%。

2017年末预收账款2253亿元，预收款项/营业收入2017年154%。2018年Q1为2563亿元，同比增长率44%。

公司资产负债率2016、2017、2018一季度毛利率为28.99%、31.05%、39.79%。净利率为11.03%、13.44%、14.14%。总体来看一直处在不断地增长过程中。

但支撑这些业绩增长背后，是资产负债率在以更快的速度上涨。通过计算，我们得出其净负债率为71.72%、112.80%、127.91%，显然其业绩增长是一种债务驱动的模式。

华夏幸福 利润增速大于债务增速

2018年7月，平安资管接手华夏控股19.70%股份成为二股东并派驻两名董事，本次平安资管入股，可以解除市场对于公司的资金担忧，平安资管可能直接或者间接助力公司融资渠道的畅通。

公司承诺，未来三年归属于上市公司股东的净利润增速分别不低于 30%、65%、105%。公司公告上半年销售额达到 804.5 亿元，同比增长 15.6%。

公司2016、2017、2018一季度的毛利率分别为33.02%、47.93%、59.81%，可以看到其产品的盈利能力在大幅度的增长，同时期净利率分别为11.46%、14.76%、24.00%，与此同时，其净负债率为101.09%、102.83%、105.07%。

和保利地产的对比可以看到，这些数据证明了华夏幸福最近三年时间盈利能力一直在不断增长，负债率的增速要明显小于毛利率和净利率的增速，这是相对可喜的一面。