山东省新型农村社区住房建设探究

李振杰

摘 要：随着工业化城镇化和城乡一体化的快速推进，农村正逐渐改变了“一户一宅”农民居住模式，搬进集中式单元住宅楼。引导农民由分散居住向适度集中居住，是改善农民居住条件、集约节约用地、改善农村环境的有效措施。近年来，全国各省、市地区在积极的推进社会主义新农村建设，建设有中国特色的社会主义新农村。正是在这种趋势下山东省提出建设新型农村社区，大力推广新农村建设。本文主要从新型农村社区中的住房建设出发，通过对山东省内新农村住房建设进行探究，通过了解山东省新型农村社区建设的现状和问题，然后对此进行分析。通过对国内新农村住房模式的分析，发现新农村建设模式的优势和劣势，对劣势产生的原因进行探究，借鉴新农村模式的优点，建立山东省新型农村社区住房建设的模式，最后提出山东省新型农村社区住房建设提出需要注意的问题和建议。

关键词：新型农村社区 住房建设 模式 问题

一、山东省新型农村社区住房建设的背景、问题

（一）山东省新型农村社区住房建设背景

山东省总人口约9637万人，土地面积1571.26万公頃，全省县级单位数140个，乡镇单位数1857个，包括128个乡级单位，1118个镇级单位。农业人口约为5646万人，全省总人口约为9637万人，农业人口占总人口的58.62%，全省的农用地约为1156.62万顷，约占全省土地总面积的74.61%，而全省的建设用地约为251.06万公顷，约占全省土地面积的15.98%。山东省耕地面积达707.0万平平方米，占全省土地面积的45 .1%，占全国耕地面积的7.1%，仅次于黑龙江和河南.是全国的农业大省。“三农”问题是山东省在发展中的所要面对的重要问题。

（二）山东省新型农村社区住房建设的问题

1.住房规划设计不合理2.拆迁改造措施不合理3.农民现实住房与新型社区住房存在很大差距4.新建楼房无法与环境相协调 5.资源浪费严重

二、新型农村社区住房建设模式

（一）新型农村社区住房建设模式

1.农民集体集资统一建房模式

集体集资统一建房模式，是指具有民事行为能力人，以民主议事的方式集合在一起，自愿签署共同合作的协议，共同成立有独立法律地位的机构，以非营利的方式运作项目，以银行托管的方式管理资金，通过聘请专业的设计、施工队伍来建设住宅楼或小区，拥有公平的住房分配方式和合理的退出机制，共同分享商铺和公共设施收益。

2.开发商—集体合作开发模式

目前我国的房地开发仅是指对城市土地资源为对象的开发模式，由于农村土地是实施集体土地所有，与城市不同的土地制度，并且政府严格限制开发商对农村土地的开发，以保证土地使用性质不变更，式。，开发商进军农村市场，可与新农村社区集体合作建房，中心村提供土地，开发商负责融资、规划设计与施工建设，同时约定开发商的利润水平，一般较低，开发商在建设过程程中的成本状况应向村集体公开并接受监督。

（二）新型农村社区住房建设模式的问题

三种新型农村社区住房模式在推广时，虽然推动了新型农村的建设，但是也显现出不少弊端。部分地方忽视经济发展的客观存在，照搬模式进行新农村建设，对当地的新农村的建设造成了一定阻碍，当然模式中也存在不少问题。

1.无法筹集足够的建房资金

在农民集体集资建设模式中，首先农民集资虽然充分发挥农民的积极性，但是由于新农村住宅社区资金庞大，大部分农户承担的不起，忽略了农村经济发展的客观性。

2.缺乏有效的监督

开发商和村集体合作建房，虽然解决了资金问题，但是开发商往往以经济利益为主，注重自身的能够获取的利润，部分开发商在新农村建设中，首先考虑的是自己能够获取多少利润，从而忽视了农民的根本利益。

三、山东省新型农村社区住房建设政策性建议

对于山东省新型农村社区住房建设的模式切记不可照搬，照抄一定要符合当地实际情况，合理对模式进行修改，确保新建农村社区符合当地农户的根本利益。使他们喜欢并且愿意住在新建社区。

（一）完善金融体制，农村住房建设资金渠道多元化

目前农户借款渠道很窄，一种是从正规农村金融机构借款，以信用社贷款为主；另一种是非正规渠道借款，以向亲友借款为主；其他的诸如从民间金融组织借款等途径只占很小的比例。因此，要逐步建立集中调度、统筹使用、可供融通的住房信贷资金，办好农村住房抵押贷款业务，扩大住房建设资金来源。政府拆迁补偿款，村集体公用资金、地方企业投资和农户存储资金，扩大资金来源，同时要尽快建立与之相适应的兼顾贷款人风险和借款人负担的住房贷款抵押、保险、担保制度及住房保障制度。

（二）科学规划设计新型农村社区住房

对于每一个新型农村社区建设的派遣专家组进行实地考察，规划要与当地的经济发展现状、风土人情、居住风俗、习惯、地理位置、人文景观相适应。在规划作出前应进行大量的资料调查，分类汇总找出主要矛盾加以论证解决。对于新型农村位置选择，要严格按照当地地势、土壤环境、气候条件，适当的听取当地劳动群众的意见，考虑一切应该考虑的问题，做到适宜居住的人性化规划，既要有科学性，又必须兼顾美观、整体每家每户的实际经济情况，使每家每户能够住的进来，住的舒服。

（三）制定合理的拆迁政策

对于拆迁补偿标准要公正公开，严格的按照市、县政府制定的拆迁补偿标准，进行补偿，未经允许不得私自变更拆迁补偿标准。每家每户的拆迁补偿费用要做到公开透明，在村中的公告栏中进行公开。根据被拆迁房屋结构、成新、区位、用途、建筑面积及装饰装修等因素，由有资质的房地产评估机构按照市场价进行评估，按评估价进行补偿。对于每家每户的赔偿条目要向各家各户予以书面说明，并且公告栏中，贴出省、市政府制定的关于本地区赔偿条目的政策、文件通知。使得每家每户的赔偿金额根据赔偿条目能够算出，并且农户对赔偿金额有异议可以提出核查，做到透明公开。新型农村社区建设不仅仅是推行城市化进程，更是改善农村落后面貌，改变农村脏乱差的有效手段。

参考文献：

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