房地产企业内部控制存在的问题与对策

高洁

【摘 要】房地产企业因具有涉及面广、资金投入大、投资周期长、经营风险大的特点，要健康平稳发展，降低企业经营风险，必须加强企业内部控制。本文首先分析了房地产企业加强内部控制的必要性，以及业务复杂性对内部控制的影响，其次提出房地产企业存在资金活动内部控制管理不全面、员工素质尚待全面提升、内部控制监管不力及内部控制制度执行不严的问题，最后提出房地产企业加强企业资金活动内部控制、全面管理资金活动内部控制、全面提升企业全体员工素质以及加强内部控制力度和监管程度的对策。

【关键词】房地产企业；内部控制；问题；对策

房地产企业是资金密集性企业，具有涉及面广、资金投入大、投资周期长、经营风险大的特点，目前受国际经济环境复杂多变、国内宏观调控政策不断的影响，解决企业面临的经营风险成为房地产企业稳定发展乃至生存的首要问题。

一、房地产企业加强内部控制的必要性

内部控制是由企业董事会、监事会、经理层和全体员工共同实施，旨在合理保证实现其控制目标的一系列过程。内部控制源于企业风险。有效的内部控制管理能为房地产企业提供良好的内部环境，降低企业经营风险，改善企业经营状况，提升房地产企业竞争力。

二、房地产企业业务复杂性对内部控制的影响

房地产企业涉及到的项目投资、工程建设、销售管理、物业管理等等牵涉到社会其他方方面面的产业，加大了房地产企业内部控制的风险评估和控制活动复杂性；与其他企业相比，房地产企业工程建设时涉及到的招投标比较多，发包工程比较多，招投标环节和发包工程环节以及发包工程款审核支付环节，都需要专业化的人才支撑，这又加大了房地产内部控制风险评估及控制活动的复杂性，这些复杂性导致房地产企业内部控制存在很多问题。

三、房地产企业内部控制存在的问题

1.房地产企业资金活动内部控制不强、不全面

房地产企业推崇“现金为王”，重视现金流，但不重视资金活动的内部控制管理，或资金活动内部控制管理不全面，有的筹资决策失误或无效融资，使企业资本结构不合理，筹资成本过高，负债过多，资产负债率达到60%以上，加大了企业债务风险，造成企业到期无法偿还债务；有的投资决策失误，使企业盲目扩张或丧失发展机遇，加大了企业财务风险；有的运营资金支付不平衡、不合理，使企业资金运行不流畅，资金链断裂，阻碍企业发展。而国际经济环境复杂多变，国内房地产业限购、限贷等宏观调控政策以及“三去一降一补”政策，加大了房地产业资金活动的风险，资金活动内部控制不能全面管理暴露出的问题日益突出。

2.房地产企业员工素质尚待全面提升

房地产企业员工素质参差不齐，关键岗位员工缺乏必要的任职资格和胜任能力，部分员工对企业的发展没有责任感和使命感，部分员工观念老化、思想陈旧，部分员工仅专注自己的工作，对其他人的工作漠不关心，不能和其他部门员工有效沟通、协作，导致企业内部控制水平不高。

3.企业内部控制监督不到位、执行力不强

房地产企业不重视内部控制监督工作，甚至有的企业未设置专门的内部审计机构，或由财务人员兼管内部审计工作；有的企业建立了内部控制制度，但不符合企业现实状况，导致内部控制执行不力；有的企业虽建立了符合现状的内部控制制度，但内部控制执行不严、执行力度不强，使企业无法评价内部控制的效率和绩效，不能及时发现内部控制存在的问题，不能及时修正内部控制制度，不能及时完善内部控制措施。

四、房地产企业内部控制问题的改善对策

1.加强资金管理方面的内部控制

（1）加强筹集资金的内部控制

房地产企业应根据企业总体战略目标需求、企业全面预算、筹资规划制定筹资方案，筹资方案明确列示：筹资方式、筹资金额、筹资用途、筹资时机、筹资期限、利率、股利等。科学论证筹资方案 ：筹资方案是否符合企业发展战略，筹资时机是否合适，筹资成本是否最低，资本结构是否最优，企业的偿债风险、利率风险、流动性风险是否可控。严格审批经论证过的筹资方案，严格按照审批后的筹资方案筹集资金，未经论证、未经审批的筹资方案不得执行。重大筹资方案要形成可行性研究报告，经领导班子集体决策或联合签署。房地产企业应加强筹资业务会计系统控制，建立籌资业务账簿，核算监督资金筹集、偿还本金、还款期限、还款计划、利息、股利支付等，进行筹资分析，防范筹资风险，为企业资产负债率保持在稳定区间、严控在60%以下提供数据支持。

（2）加强投资资金的内部控制

房地产企业应根据企业投资目标和规划需求，保证资金成本最低、企业价值最大化情况下，科学分析、决策投资项目，制定并选择最优投资方案，严格按照审批后的投资方案投资，重大投资方案形成可行性研究报告，经领导班子集体决策或联合签署。房地产企业还应加强投资业务的会计系统控制，建立投资业务账簿，核算监督投资金额、投资比例、投资期限、投资资金使用情况、投资收益等，派专人跟踪管理投资项目，密切关注投资合同履行情况、投资方的财务状况、现金流量、经营成果等，定期分析投资收益率等财务指标，分析投资回报率是否高于筹资利息率，投资收益增长幅度是否大于资产负债率的增长幅度等，准确对投资价值进行评估，防范投资风险，对于到期收不回来的投资，及时提取资产减值准备。

（3）加强营运资金的内部控制

房地产企业应加强企业资金营运全过程的管理，全面协调企业各部门在生产经营过程中的资金需求，平衡销售、工程建设、原材料采购等各环节的资金收支业务，全面提高营运资金的使用效率。建立房产销售定价标准控制制度，售房款等资金收入及时入账，严禁设置“小金库”，专人负责回收应收账款，加强资金收付业务的预算控制、合同控制，根据预算、合同严格控制审核预付账款、应付账款、发包工程款等支付环节，使营运资金收付及时，运行流畅、保持良性循环状态，防范营运资金支付风险，严格审批超预算的资金支付，大额资金支付业务，须经领导班子集体决策或联合签署。

房地产企业在资金营运过程中有闲置资金的，可购买国债、理财等提高资金利用率，出现资金临时性流动不足的，可通过短期融资解决资金困难，使企业营运资金保持最佳持有量。房地产企业应加强营运资金的会计系统控制，收不回来的应收账款，及时提取坏账准备金，定期分析资金运用效率、存货周转率、应收账款周转率等财务指标，为企业营运资金下一循环做准备。

（4）建立資金活动重大风险预警机制、突发事件应急处理机制

房地产企业应建立资金活动重大风险预警机制，资金活动突发事件应急处理机制，建立专项偿债基金等重大财务风险防范措施。

（5）加强资金活动的监督检查，全面完善资金活动的内部控制

房地产企业应监督检查资金的活动全过程，及时评价资金内部控制活动的效率和效果，对在资金活动中违规的人员一一追究责任，反思资金内部控制活动存在的问题，不断全面完善资金活动的内部控制。

资金堪称是房地产企业的“血液”，只有严格资金活动每一个环节的内部控制，全面管理资金活动的内部控制，使“血液”循环流动畅通无阻，才能保证企业健康运行。

2.房地产企业要发展，员工是根本

（1）以财务人员为中心带动全体员工提升自己的价值

增强房地产企业的内部控制，要求以财务人员为中心的企业各部门员工都能各司其职、承担相应的职责并发挥积极作用。房地产企业应重视人力资源开发，公开选聘优秀人才，重视岗位培训，建立员工培训长期机制，提升全体员工尤其是财务人员的综合素质。房地产企业财务制度在变，准则在变，税法在变，这就要求财务人员由核算型会计向管理会计转变，持续不断地学习专业知识，不断调整、适应新的制度、准则、税法，同时还要学习房地产市场销售知识、管理知识，了解房地产公司的业务运作全过程，把财务内部控制工作贯穿于企业经营全过程，为企业制定发展战略，分析评估企业风险和作出重大事项决策等起关键作用，不断提升自己的价值，从而带动其他部门员工也不断提升自己的价值，满足房地产企业发展的需求。

（2）制定并完善人力资源激励机制和薪酬制度

房地产企业应当建立公平、合理、有时效性的人力资源激励约束机制和薪酬制度，对全体员工进行严格考核和评价，激发全体员工的潜能，充分调动全体员工的工作积极性，使每一个员工都了解企业内部控制的目标，意识到自己的工作成效与企业内部控制目标息息相关，增强全体员工对企业发展的责任感和使命感。

（3）实行轮岗制度，全面提升员工素质

房地产企业还应当建立管理人员和关键岗位员工定期轮岗制度，规范轮岗制度，使相关岗位员工通过轮岗，开阔视野，业务知识更全面，从而全面提升员工素质，增强全体员工的沟通、协作能力，使房地产企业充满生机与活力。

只有全面提升全体员工素质，使员工强强合作，上下通力合作，才能提升企业内部控制水平。

3.加强内部监督力度是房地产企业有效实施内部控制的重要保证

（1）成立审计委员会

房地产企业应由董事会下设审计委员会，监督企业内部控制的设计，监督企业内部控制的有效性，领导开展企业内部控制实施的内部自我评价，沟通协调企业内部控制外部评价，审核监督中介机构对企业财务报告内部控制有效性的审计意见和非财务报告内部控制重大缺陷等事宜。审计委员会成员须具有独立性和专业性。

（2）发挥监事会的作用

房地产企业应由层次更高、独立性更强的监事会对董事会的建立与实施内部控制进行监督。

（3）成立专门的内部审计部门

房地产企业应成立专门的内部审计部门，监督企业会计岗位和出纳岗位，出纳岗位和档案管理岗位，经办人和审批人，采购人和保管人等不相容职务是否分离；监督授权审批内部控制的实施；监督预算内部控制的实施；监督运营分析控制的实施；监督会计系统控制的实施；监督财产保护控制的实施，监督绩效考核控制以及重大风险预警机制和突发事件应急处理机制的实施，及时评价内部控制的有效性，及时发现内部控制的缺陷，及时与董事会及审计委员会沟通，及时报告内部控制建设进展情况和存在的问题

房地产企业只有加强内部监督力度，及时分析内部控制缺陷产生的原因，对在监督检查中发现的违规行为，严肃通报全公司，严格追究相关人员的责任；及时、有针对性地对企业内部控制的措施加以改进，不断健全和完善企业内部控制，才能保证企业内部控制的有效实施，加强企业各部门内部控制的执行力。

目前，国际经济形势不乐观，国内房地产业限购、限贷等调控政策，使房地产企业的竞争日益激烈，房地产企业只有科学管理，强化企业内部控制，才能保障企业各项资产安全、有效，防范企业经营风险，实现企业的战略目标，实现企业价值最大化，提升企业核心竞争力，促进房地产业健康、平稳地发展。

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