房地产企业合同管理体系的建立与风险防范

闫江江

【摘 要】房地产企业预防经营风险及提高成本控制力度的主要措施就是合同管理，通过构建完善的合同管理体系，有效规避可能出现的风险，确保房地产企业经济效益。鉴于此，本文中通过分析房地产企业中的合同管理的作用，阐述房地产企业合同管理特点，给出构建房地产合同管理体系的措施，实现房地产企业可持续发展。

【关键词】房地产企业；合同管理体系；风险防范

一、引言

房地产企业日常经营管理中合同管理发挥着重要作用，导致合同管理过程中存在一定的风险。当前房地产企业为提高管理水平，增强自身的市场竞争力，需要重视企业合同管理，通过建立完善的合同管理体系，并做好风险防范工作。文中分析房地产企业中合同管理的作用，给出做好合同管理工作控制的措施，陈述如下。

二、合同管理在房地产企业中的作用分析

1.确保企业经营目标的实现

企业经营管理中合同是契约的一种形式，也是确保合同双方权利义务的协议，也是法律工作的主要依据，在实施过程中需要合同双方严格执行，具有较高的法律效力。其中合同内容是当事人对其权利以及应承担的义务的一种规定。对于当事人都会存在一定的制约、督促以及保障作用。房地产项目合同管理过程中，需要将所有可能涉及的活动纳入到合同管理中，从而在一定的基础上确保经营目标的实现。

2.提高企业合同管理力度

房地产企业通过合同管理，可以满足市场经济发展的需要，同时在我国经济市场发展过程中，还需要发挥出微观主体下市场管理的作用。尽管在市场发展过程中，政府职能在一定程度上被削弱，但市场主体自身的管理能力也在市场经济活动的影响下得到一定的提升。现阶段建筑市场中承包商起着桥梁作用，在整个市场发展尤其是房地产项目发展中也会起到非常重要的作用。

三、房地产企业合同管理的特点

1.合同管理具有长期性

由于房地产项目的开发属于一个长期的过程，因此会涉及到非常复杂的流程，因此需要对房地产项目开发的可行性进行仔细分析，同时还应该对施工规模、地点以及图纸进行规划设计，从而对施工中需要的材料、人员以及设备等因素进行合理配置，最终在施工过程中实现对各类生产要素的控制及科学管理。当前，大部分房地产建设项目由于工期较长，需要数年时间才能完成，因此整个合同的签订以及内容也存在长期性与连续性的特点。

2.合同管理的内容庞大

在房地产合同中，内容会涉及到施工的各个方面，因此在房地产开发过程中也会涉及到相当多的内容。具体包括土地合同、人工合同、材料合同、资金合同、设计合同以及监理合同等。由于不同的合同在合同当事人以及内容上存在较大差别，因此会涉及到较多层面的专业知识，对整个企业之间的协调性具有非常重要的影响。因此需要及时建立和完善合同管理体系，才能有效降低合同管理中存在的风险。

3.房地产企业中合同管理存在一定风险

由于房地产项目的开发周期较长，同时也存在较多的不稳定因素，一旦政策导向以及市场环境发生变化，将会给项目的施工造成一定的影响。因此，需要对合同风险进行一定的规避。一方面，具体在施工中遇到冰雪、冰雹等自然灾害，会导致施工停止，影响工期，同时还会导致施工进度难以满足合同需要，存在违约、罚款的风险；另一方面，国家政策的变化也是房地产开发过程中需要关注的重點内容。由于政策变化将会对市场经济造成一定的影响，同年审批的文件合同在施工过程中可以会根据市场变化有所调整，导致合同管理存在较大风险。

四、建立及完善房地产企业合同管理体系的主要措施

建立及完善房地产合同管理体系的主要措施体现在以下几个方面：第一，完善房地产合同管理制度；第二，对房地产合同管理信息系统进行管理；第三，对合同管理组织体系进行完善；第四，完善房地产合同管理的相关法律法规。

1.完善房地产合同管理制度

当前，在房地产项目建设过程中，所有环节都需要合同管理的参与，为保证各个流程的科学合理性，需要通过在每个环节建立可行性的制度，实现对各个流程的控制管理。具体包括对介绍信的开具、信息的跟踪、变更、索赔、违约、解除以及终止等各个环节，通过科学管理、严密监控，利用制度明确分工，实现各个部门之间的相互配合，保证建设项目的顺利实施。

合同管理内容涵盖了整个施工过程的各个环节，为保证其在施工过程中各个环节中的作用，需要及时对完善合同管理组织体系的建设。具体需要在总公司、分公司以及各个项目单位设立合同管理岗位以及合同管理小组等机构，将合同管理工作渗透在整个房地产项目开发以及管理的各个环节中，将合同管理的重要性传达至每个员工的内心深处。

2.完善合同管理并构建信息管理体系

房地产企业在内部设置专门的合同管理机构，使得合同管理机构延伸到项目各个层次。同时对控制体系主体进行详细划分，合理运用分级划分的方式确认部门职责，实现岗位责任制，充分发挥合同管理的作用。同时，财务部门也要和相关部门联系，对财务工作进行进一步的规范，顺利开展房地产财务管理工作。考虑到房地产项目合同种类较多且周期偏长，不同合同之间存在不同程度的制约，履约过程中存在很多往来的函件与资料，因此合同管理具有极强的系统性，如果还采用传统人工管理的方式，合同管理的效率将无法得到提升，管理质量也无法提高，因此需要构建信息化管理体系。房地产企业通过推行信息化管理模式，构建完善的信息管理系统，促进管理质量与效率的提升，达成推动企业发展的目的。

财务人员审批项目资金支付申请时，需要详细登记合同执行的具体情况，也就是合同台账的构建。完整的合同台账包括三方面内容，即销售类型、管理类型及工程类型的内容。销售类型台账：与销售活动存在联系的经济合同，也就是将消费费用领域中采取中划归出来的合同；管理类型台账：项目日常工作中会使用到的与经营管理存在联系的合同，也就是被划归到管理费用中的财务账务的合同。每次支付掉实际付款金额后，合同工作人员将这一次实际付款金额记入到申请额度范围中，这样可以详细记录已付款金额并对其有一个明确了解。

3.通过合同管理进行房地产开发成本管理

成本会计取得建造合同复印件后应建立合同档案，合同档案应包括：（1）建造合同总表（包括：合同编号、合同名称、合同主要内容、承包方名称、签约时间、合同履行期、合同总金额、保证金、应付款总额、已结算金额、未结算余额、已提供发票金额、未提供发票金额等项目）；（2）建造合同明细表（包括：合同基本内容、合同结算内容两部分，具体项目与“建造合同总表”一致，本表每个供应商一份）；（3）合同复印件。

流程：

（1）结款单位人员按公司结款流程持“付款申请单”、“工程价款结算单”在成本会计处对账、交发票。

（2）成本会计对账无误并审核完发票后要求结款单位经办人填写“建造合同细表”并签字确认。

（3）完成上述工作后，成本会计在“付款申请单”、“工程价款结算单”上签字确认结款金额，同时传递单据给主管领导审批。

（4）成本会计根据纸质“建筑合同明细表”登记电子版“建筑合同明细表”，将该明细表与电子版合同链接，将该明细表主要数据过入“建造合同总表”对应项中（通过超级链接实现）。

（5）当合同结算完毕，并且发票已经全部取得，则冻结该合同对应的“建筑合同明细表”，并在“建造合同总表”作出标记，避免重复引用。

效用：这样既通过电子档案可以迅速对账取数，又可以留下纸质证据，避免扯皮；可以直观看到项目建造成本的款项支付情况和发票取得情况，为企业提供较为准确的成本数据。

五、结语

综上所述，随着市场经济发展，企业的风险防范意识不断提高。房地产企业可以有效规避房地产项目建设过程中存在的风险，从而避免资金、物资的浪费与缺失，提高企业的经济效益，通过将合同管理与房地产企业成本管理结合起来，也能够避免结算过程中的财税风险，有助于收集发票、工程结算书等相关资料，为后续的土地增值税清算及企业所得税汇算工作提供证据资料。

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