我国保障房制度存在的问题

霍昕浩

【中图分类号】F407.9

【文献标识码】A

【文章编号】2236-1879（2018）13-0063-01

我国住房制度的改革自1978年起步以来经过市场化洗礼至今，已进入一个亟需深化和完善的阶段，在今日房价高企的背景下，做好城市低收入者家庭的住房保障工作是攸关经济社会民生的重大问题。

一、现行保障房供给模式的特征及存在问题

（一）保障房供给体系复杂，不同类型保障房的供给比例确定问题。1998年的“23号文”规定“中低收入家庭购买经济适用房”，即除了高收入家庭以外的70%左右的中低收入家庭都要通过经济适用房来解决住房问题，但1998房改到2010年公租房概念提出之前，经济适用房占商品房的开发比例从2000年最高的22%降到2010年的不足3%，这其中除了资金短缺、地方政府缺乏动力等因素之外，制度设计失灵是一个重要原因，我国经济适用房作为“政策性的商品房”实施的是成本加成定价，因开发成本和利润率较难核实，政府提供的公共资源很难保证被中低收入家庭获得，比如众多中低收入者的购买能力与经济适用房的优惠程度存在较大差距，尤其是一些中小城市，加之准入和售后管理方面的复杂性，经济适用房成为一些中高收入者的投机品。廉租房是提供给“最低收入家庭的救助性住房”，這部分家庭占总住户家庭的10%以下，由于保障目标较为清晰，政策执行中并没有出现经济适用房政策实施中的混乱情况。

（二）保障房供给制度与房地产宏观调控政策关系混乱。对中低收入者提供住房保障是现代政府的职责，这也是住房保障制度普遍实施的原因。同时，对宏观经济进行调控以纠正市场失灵也是政府职能，尤其是房地产市场具有垄断性、信息不对称程度高等原因，政府有运用各种政策手段调节房地产市场以促进市场健康平稳发展的职责。

（三）保障房供给的区域差别化问题。首先，我国地方经济发展、财政水平差别很大，现有各类型保障房的供给水平也各不相同，各地对不同类型保障房的需求各异，而在保障房政策的实施过程中，其执行以完成行政计划为目的，建设指标按照行政计划分解，没有考虑到各地方对各类型保障房的差异化需求，供需不匹配导致的资源浪费将不可避免。其次，按各国通例，保障房建设一般由中央政府提供政策和大部分资金，地方政府负责实施，但是，我国财政处于纵向、横向失衡的状态，纵向失衡表现为中央财政收入比重大，地方财政收入比重小;横向失衡表现为中东部地区与西部地区财政水平悬殊。对于财政收入水平低的地区来说，在缺乏有效激励机制以及存在均等考核的约束下，往往缺乏大规模建设保障房的动机，而且，单纯依靠行政考核问责等手段难免会引起地方政府行为变异，如以其他形式的住房建设数据充当保障房建设。

（四）我国住房供应及需求的特殊性未充分考虑。从住房供给面来看，我国的住房供给体系由廉租房、公租房、经济适用房、限价房、商品房等种类众多的住房构成。由于我国实行城乡分割的二元土地制度，城中村民房和小产权房也是城市住房供应体系中重要的组成部分，现有住房保障考虑了原有的保障房类型，但对这类特殊意义上的体制外保障房没有足够重视。实际上，城中村民房和小产权房在某种程度上已经成为相当一部分中低收入者的保障房，对这类体制外住房供应，亟待制度改革使其合法地发挥保障房作用。从住房需求面看，保障房需求量大而现有保障房制度覆盖范围小，且保障分层过于复杂，必将导致资源浪费和高昂的分类管理成本。由于特殊的劳动户籍制度，我国城市常住人口由本地城市户籍人口、本地农村户籍人口、外地城市户籍、外地农村户口等四种类型组成，现有保障房体系仅覆盖了本地城市户籍人口，对于无本地城市户籍的应届农村大学生的保障房需求问题则应加以通盘考虑。此外，在统筹城乡发展的背景下，农民工保障住房制度缺失，农村施行划拨用地的福利型自给自足住房制度，城市住房主要依靠商品房市场。缺乏城乡统一的保障房制度来解决游离在城乡之间的农民工和长期在城市居住的农村居民的住房问题，这不仅不利于我国城乡土地资源的有效配置，主要表现在城市商品房价畸高而农村住房用地粗放浪费，也严重阻碍了我国的城市化发展进程。

二、我国保障房供给模式的重塑

（一）建立政府投入、市场运作的模式。从国外保障房制度的发展历程和我国房改以来保障房供给制度实施中出现的问题可以发现，政府以直接行政手段供给保障房，存在资金短缺、激励严重不足、管理混乱、供需不匹配造成的资源浪费等问题，这些问题在国内外表现的均较为突出。

国家首先应该明确保障房的具体保障对象和保障范围，在明确之后本着“以需定供”的市场化原则引导中央政府加大保障房建设资金的投入，建立有效的激励机制引导地方政府和企业参与必要的保障房建设，及早实现“供给方补贴”向提供优惠政策和“需求方补贴”转换，同供给方的“补砖头”相比，“补人头”是一种更优的政策选择：财政补贴直达补贴对象，并全部转化为消费者的福利，不会流失或被生产者、管理者占有，政府能够避免对住房市场的直接干预，不需要付出巨额的监督成本;能够充分鼓励居民自购住房。

（二）多层次供应的保障房制度应适当并轨。多层次的保障房供应使得可操作性大大降低而管理成本太高，同时引发诸多分配不公，而适当的保障房供应层次并轨不仅可以降低操作管理成本，更可以优化资源配置，有效减少资源浪费。

现阶段我国的住房供应体系中存在着政府失灵和市场失灵，同时消除商品房市场的市场失灵和住房保障制度中的政府失灵将是并轨的最终目的，适当并轨后的保障性住房供应将和商品房市场供应有机结合。健康的市场化是大方向，良性的商品房市场是保障性住房制度有效实施的前提，商品房市场的良性发展也离不开保障房制度的有效实施。市场化运作的保障房制度和良性发展的商品房市场是消除政府失灵和市场失灵的根本手段。

参考文献

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