物业管理成本核算中存在的问题思考

摘 要：物业行业随着近年来我国城市化的快速发展，而诞生的一个新兴服务行业，其有着无产品库存、对工作人员和管理知识要求相对较高，并且咩有形成统一的一个产品计量标准特征，因此物业管理公司的成本核算工作，与其他企业之间的成本核算工作有着很大的差别。结合当前我国物业管理公司成本核算工作的现状来看，其相较于过去确实有了很大的发展和进步，但从其更深层次的角度分析，当中确实还存在很多的问题和不足之处，这都还有待完善和优化。所以本文就对物业管理成本核算中存在的问题进行有效分析和探究，希望能够为优化物业管理成本核算提供有效的建议。

关键词：物业管理；成本核算；问题；措施

1 前言

随着近年来我国城市化进程的快速发展，这也给物业管理工作创建了更加有利的条件，但结合当前我国物业管理工作的现状来看，物业管理公司在进行实际管理过程中，其管理工作存在着多样化和繁琐化的特征。也也正是由于物业管理工作的实际特点，导致物业管理公司在实际成本核算过程中，经常会产生各种不同的问题，这些问题就导致我国物业管理成本核算工作开始朝着边缘化的方向发展。只有深入探析物业管理成本核算过程中的问题，合理物业管理成本核算工作，才能够更好的促进企业资金成本的顺利开展，并为企业今后的可持续发展奠定扎实的基础。

2 物业管理成本核算中的问题

2.1 成本核算手段较为落后

成本核算工作是物业管理公司财务管理工作的重要内容，成本核算工作为提升企业管理效率和质量，保证企业的核心竞争力等多方面有着十分重要的作用。随着当前我国社会的转型升级，企业成本核算水平也有了很大程度上的发展，但在这样的背景下，由于物业管理公司的特点，导致我孤独物业管理企业成本核算研究和应用，还是远远滞后于其他企业的成本核算工作[1]。目前我国很多物业管理公司都还没有开展信息化的管理机制，仍然还停留在人工记录的时代，这就导致在财务信息记录过程中，不仅会耗费大量的人力物力资源，还会容易出现数据计算不准确的情况，那这就会严重影响后续核算工作的顺利开展。那么要想提升物业管理企业的成本核算效率，避免其造成各种不必要的损失，就要注重积极利用物业软件记账，通过这样的方式，有效弥补各种不足，对相关数据进行及时、准确的追踪，大大提升成本核算的效率和准确性。

2.2 成本核算设置不够合理

当前我国很多物业管理公司在进行成本核算的时候，主要都是由公司的财务管理部门来负责核算工作的，但由于财务管理部门主要负责企业的财务信息收集和管理工作[2]。导致其在实际的成本核算过程中，对物业管理成本核算工作缺乏一个全面的认识和了解，再加上物业管理公司没有按照本身具备的特点，进行科学、合理的成本核算工作，从而导致实际成本核算共工作存在不科学的地方。另外由于大多数的物业管理公司都没有设立一个单项成本管理制度，可能是一个公司管理多个小区，整理多个成本数据，一旦企业没有对各个成本数据进行精细化管理，就会在后期成本核算过程中，出现数据混乱的情况，从而导致后期成本核算结果出现误差，甚至还会阻碍企业的长远发展。

3 优化物业管理成本核算的措施

3.1 减小人工成本，实行绩效考核

物业管理作为近年来新兴的一个服务行业，其作为服务行业的一员，就导致其有着服务行业的特性，因此物业管理企业中人工成本，就直接占据其总成本的70%左右[3]。那么要想优化物业管理成本核算工作，就要注重不断减小人工成本，积极开展绩效考核制度，只有这样才能够更好的优化物业管理成本核算工作。因此在实际成本核算过程中，要注重设立人工费科目，并划分小核算单位，通过这样的方式，将人工成本支出的和责任大小相联系，通过这样的方式，切实降低人工成本费用，并不断提升其服务的质量。同时还要注重在成本核算过程中，科学应用各种奖励机制和激励机制，从而有效开展各种奖惩制度，充分调动物业管理公司成本管理人员和财务人员的工作积极性。

3.2 提升成本核算人员的专业素养

不论对于任何企业，人才始终都是第一资源，因此要想有效解决当前物业管理成本核算过程中的问题，积极优化物业管理成本核算工作，就要注重不断提升成本核算人员的专业素养[4]。所以物业管理企业就要注重积极引进复合型的人才，不断提升公司的人才儲备，从而保证自身能够在激烈的市场竞争环境中，取得更高的竞争优势。对于物业管理公司来说，其在引进高素质的专业过程中，还要注重提升公司现有的成本核算人员业务技能，积极开展定期培训教育工作。不断提升现有成本核算人员的知识储备，保证其能够不断积累相关经验，在今后的成本核算工作中发挥更大的作用，保证为物业管理公司的经济效益发展做出良好贡献。

3.3 应用科学的成本核算方法

要想优化物业管理公司的成本核算工作，就要注重建立先进的成本管理理念，从而实现全面成本管理工作，而这就需要物业管理公司各个部门的共同努力，协同一直，只有这样才能够真正有效落实成本核算工作。在此基础上，要注重不断优化成本核算方法，积极应用科学的成本核算方法，采用作业成本法有效克服传统成本计算法中，间接费用划分不清的情况，进行有效的克服，并且能够让物业管理公司的管理人员更加关注各种资源消耗的原因，并对成本发生的前因后果，能够进行一个科学的分析[5]。作为一种科学的成本核算方法，作业成本计算法在当前物业管理公司成本核算中的有效应用，能够有效提升公司成本核算工作的效率和质量。

3.4 建立二级成本核算管理制度

随着当前我国城市化进程的不断发展，这也给我国物业管理公司的发展带来了无限的发展空间，那么在这样背景下，物业管理公司的市场竞争也必然会更加激烈，要想提升自身的核心竞争力，就要注重不断优化成本核算工作。要想为各个小区创建良好的生活环境，提供一流的服务，很多物业管理公司都开始认识到成本核算工作的重要性[6]。那么在实际管理过程中，可以将管理工作分为不同的等级，分别为一级管理工作、二级管理工作和三级管理工作，同时结合各个不同小区的实际需求，科学设置管理等级。另外为了对小区的财务情况进行一个全面的监督和管理，就要注重建立二级成本核算管理制度，通过这样的方式，在优化成本核算工作的基础上，有效提升物业管理公司的管理水平。最后物业管理公司还要注重结合各个小区的实际财务状况，进行定期的检查工作，从而保证其能够和物业管理公司所记录的财务信息相符合，以保障物业管理公司财务信息的准确性。

4 结语

总而言之，由于物业管理公司本身的特性，其要想在当前激烈的市场竞争环境下，不断取得竞争优势，就要注重及时更新自身的工作思路和方法，注重不断优化成本核算工作。并建立良好的成本管理理念，积极应用先进的成本核算技术，有效解决物业管理公司成本管理过程中的问题，更好的促进物业管理企业的发展。

参考文献：

[1] 安永梅.基于作业成本法的物业管理企业成本核算与控制讨论[J].新经济，2015（20）：50.

[2] 俞小明.浅析物业企业成本控制的问题与对策[J].现代经济信息，2014（13）：29.

[3] 张海英.中国物业管理企业的成本控制探讨[J].行政事业资产与财务，2013（18）：187～188.

[4] 谌利华.探讨物业管理企业成本核算及管理工作[J].财经界（学术版），2012（3）：92.

[5] 曹维国.探讨物业管理企业的成本核算[J].中国外资，2012（2）：149.

[6] 晏嘉薇.物业管理企业成本核算与管理研究[J].财经界（学术版），2009（5）：98+100.

作者简介：张懿丹.1968年出生.陕西西安人.大学本科学历.2002年取得房地产类助理经济师.2009年取得房地产类中级经济师.一直从事房地产管理与物业管理服务相关工作。