老旧工业厂区改造模式和问题对策分析

邢亚

摘 要：随着城镇化进程的脚步，大量闲置老旧工业厂区的改造业已成为城市更新和发展中的重要课题。由于缺乏深入系统的研究和实践，人们对废旧工业厂区改造模式和路径等问题还缺少一定深度的认识，由此造成了改造实践中的一些问题。本文通过对废旧工业厂区改造模式的分析，对实施过程中的问题提出了对策和建议，旨在为老旧厂区的改造提供参考和思路。

关键词：老旧厂区；改造模式；问题；对策

1 引言

我国的城镇化仅用了三十年时间就走完了发达国家上百年的道路，高强度的城镇化进程一方面加速了经济社会发展，促进了社会公平；另一方面，“时空压缩”效应明显，带来问题和困扰也在所难免。城市扩张中，原本处于城市边缘的工业厂区逐渐被裹挟于新旧城间，环境因素、成本因素、产业升级、土地收益都推动工业生产功能主动或被动的迁移出原有厂区。对原有厂区的改造也经历了从简单的推到重建到有序再利用的过程，而这一过程即涉及城市空间的重构、又涉及城市肌理、工业遗址保护、历史记忆和文化价值等一系列问题，远远超出了单纯的“技术”范畴。如何在速度与质量、近期和远期、经济效益与社会效益之间达成平衡，选择合适的改造模式、解决好改造过程中存在的问题至关重要。

2 改造模式

2.1 功能置换型改造模式

目前，功能置换是废旧工业厂区改造再利用模式中普遍采用的一类模式，通过对原有建筑和配套设施加以适度改造，使之成为与城市空间分布和产业结构升级趋势相适应的功能空间。如将原有的工业生产业态置换成零售、生产服务、文化创意等业态。

按照对原有建筑的拆除程度，功能置换型改造模式可细分为完全拆除的“推倒重建”式改造部分拆除的“穿靴戴帽”式改造。在城镇化早期，一般多采用“推倒重建”方式，用地性质和开发强度也随之改变；但随着社会公众对城市更新目的认识的深入，一般不再采取推倒重建的方式来实现对老旧工业厂区的更新改造，而是采取保留原有厂区空间肌理，留存更多的历史印记的方式。先是通过对少量建筑的改造、修缮作为“触媒”来逐步实现整个区域的改造更新和功能置换。

2.2 功能延续型的改造模式

功能延续是废旧工业厂区改造的另一种改造模式，厂区的工业生产或工业研发功能通过产业升级改造得以延续，但生产形态、产业内核都发生了深刻的变化。这种改造再利用模式的核心即生产功能的延续。由于大多数工业建筑的通用性较强，因此只需对建筑物的内部功能及外观进行零星改造即可实现改造再利用的目的。如北京诺基亚研发测试中心改造为北汽新能源研发测试中心后，仅拆除578平米、新建2500平米，占原厂区全部建筑面积的2%左右。

2.3 生态修复型改造模式

生态修复型改造模式以生态修复学理论为基础，更多的强调工业废弃地受损生态系统的修复问题，力图利用特异生物对污染物的代谢过程，并借助物理化学修复及工程技术上的相关措施实现环境修复的目标。在实践中，往往通过工业遗址公园和后工业时代景观的形式加以体现。

2.4 不同改造模式的适用性分析

功能置换型改造模式虽被广泛利用，但其对区位条件、土地性质、允许开发强度以及业态较为敏感，比较适用于由于城市空间扩张造成的居住-工业混杂的区域。功能延续性改造对产业内核和环境因素较为敏感，一般不再适合于在居住-工业混杂的区域分布，但在产业园区内较多的采用。生态修复型改造模式适用于存在土壤、水体污染，需要进行生态修复或缺少城市开放空间需要进行城市功能完善的区域。

3 废旧工业厂区改造中的问题和对策

3.1 改造过程中的突出问题

功能延续改造模式延续了其自身的产业功能、公众参与程度较低，对城市空间和社会生活影响度低；生态修复型改造模式改善了城市的人居环境且多由城市管理部门主导，因而存在的问题较少，此处不再赘述。而目前被普遍采用的功能置换型改造模式公众参与度高、对城市空间功能的影响大，暴露出的问题也较多。

（1）改造后的产业类别趋同，同质化竞争问题严重。拒不完全统计，在功能置换型的改造模式中，约49.3%的老旧工业厂区改造成了文创产业园，除北、上、广、深及具有较深历史积淀的一二线城市，文创产业的市场容量远未达到可以容纳如此井喷般的增长趋势，这就势必造成了严重的同质化竞争问题。

（2）缺少理论支撑和政策引导。目前尚未形成与实践密切结合的成熟理论，研究多偏重于技术层面、彼此分割的碎片化问题突出。缺少实践总结和科学的评价体系，对敏感问题多做模糊化处理。

（3）改造实践的局限性。在改造实践中对新技术、新材料的应用欠缺，对低碳、生态、节能、以及外部空间关系的处理上探索较少。对成功案例简单重复地予以复制，缺少对地域、环境、产业配套等相关影响因素的适用性分析，过度地关注经济目标，而忽视了社会、文化等目标的需求。

（4）實施过程缺少政策引导和监管措施。多数城市还缺少针对老旧工业厂区改造的普惠性政策，多采取一事一议的办法，因而企业自主改造的难度较大。此外一些涉及公共安全的改造措施游离于监管之外，均在较大的风险。

3.2 对策和建议

（1）实施差异化的改造策略，避免同质化竞争局面的形成。项目实施改造前应对外部环境、市场容量等因素进行充分调研，找到适用性强的改造策略。即便同样的文创产业也应该在市场细分的前提下形成分工协作而不是同质竞争的局面。

（2）加强政策引导和规划统筹，与城市的生态修复与功能修补工作相结合，分阶段、分层次的实施改造。在明确改造实施策略的基础上积极引入社会资本和专业机构参与改造和后期经营，提高改造和运营的专业化水平。

（3）加强理论研究和实践总结。随着减量提质发展的趋势，废旧工业厂区的改造必将成为未来一个时期城市更新的主要方式，因而在原有理论基础上进行深入系统的研究并提出适应性更强的创新性理论已刻不容缓。在实践方面，项目参与者应该力戒“瓦片经济”的思路，在空间与产业的结合上认真总结、大胆探索，找出与市场更加适应的改造模式和实施路径。

4 结束语

对老旧工业厂区的改造是城市发展到一定阶段后所必须经历的过程。目前，我国仍处在高速的城镇化进程中，老旧工业厂区的改造再利用是未来一个时期城市更新的主要内容。但由于理论研究不够系统深入、缺少相关政策引导以及缺乏统筹等因素的影响，以功能置换为主要方式的改造实践过程中也确实存在一些亟待解决的问题，需要进一步研究探索。

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